刘X*与陈X、XX**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　房屋买卖合同纠纷二审民事XXXX第一中级人民法院 2017-12-14

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：刘X*，男，1956年9月15日出生。

　　委托诉讼代理人：李X，XXXX**律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：刘X(刘X*之子)。

　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈X,女，1982年1月23日出生。

　　委托诉讼代理人：曹书珍，XXXX两高律师事务所律师。

　　原审第三人：XX**有限公司，住所地XXXX大兴区。

　　法定代表人：刘X，董事长。

　　委托诉讼代理人：王*，女，XX**有限公司法务专员。

　　上诉人刘X*因与被上诉人陈X、原审第三人XX**有限公司(以下简称**公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服XXXX海淀区人民法院(2016)京0108民初34568号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘X*之委托诉讼代理人李X、刘X，被上诉人陈X及其委托诉讼代理人曹书珍，**公司之委托诉讼代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　刘X*上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求或将本案发回重审;一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、因被上诉人怠于履行合同义务，导致双方签订的房屋买卖合同未在合同约定的期限内履行。双方于2016年6月5日签订《XXXX存量房屋买卖合同》及补充协议。合同签订后上诉人按照合同约定履行，于2016年6月20日办理了央产房上市手续。因被上诉人另外一套房屋正在办理过户，其一直未进行购房资质核验。直到2016年7月29日被上诉人才提交购房资质核验，2016年8月11日，被上诉人购房资质核验通过。而在此之前，上诉人作为卖方，房源核验早已完成，随时可以做网签、面签等手续，但因被上诉人迟迟不办理购房资格核验，导致合同未能在约定期限内履行。一审判决只审查了上诉人办理房屋核验的时间，而未审查被上诉人购房资质核验的时间，在未查清事实的情况下，草率认定合同无法按时履行并非被上诉人原因，明显认定事实错误。2、被上诉人未在合同签订之日起80日再次获得银行贷款，已构成合同约定的解除条件。双方签订的房屋买卖合同第十条(四)之约定，陈X作为买方继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的，上诉人有权单方解除合同。被上诉人在第一次申请贷款被拒绝之后，在2016年9月3日即合同签订后90日内仍未获得银行批贷，依照合同约定，上诉人有权解除合同。一审判决将80日的起算时间从刘X*取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》开始，与合同约定不符，一审判决擅自变更合同条款，认定事实明显错误。二、被上诉人逾期付款，构成根本违约。双方签订的房屋买卖合同约定，买卖双方最晚于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。过户前2日内，买方将首付款88万元支付给卖方。买方未按照合同及补充协议约定的时间付款，超过10日，卖方有权单方解除合同，买方应按成交总价款的20%向卖方承担违约责任。依照该约定，双方最晚应于2016年9月3日前办理房屋所有权转移登记手续，被上诉人最晚应于2016年9月1日前支付首付款。至今被上诉人仍未支付首付款，已逾期超过10日，依照合同约定，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人承担成交价格20%的违约金，即52.6万元。综上所述，陈X未在合同约定的时间内履行合同义务，逾期超过10日，构成根本违约。一审法院认定事实错误。综上所述，请求二审法院维护上诉人的合法权益。

　　陈X辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

　　**公司述称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

　　陈X向一审法院起诉请求：双方继续履行于2016年6月5日签订的《XXXX存量房屋买卖合同》及其《补充协议》;刘X*协助陈X办理位于海淀区1410号房屋(以下简称1410号房屋)的所有权转移登记手续，将上述房屋的所有权登记至陈X名下;刘X*将1410号房屋腾退交付给陈X;刘X*支付陈X已经垫付的上述房屋的物业费562.82元、暖气费1279.80元;本案诉讼费用、保全费用由刘X*承担。

　　刘X*向一审法院反诉请求：依法解除双方于2016年6月5日签订的《XXXX存量房买卖合同》，陈X向刘X*支付违约金

　　526000.00元，反诉及本诉的诉讼费用由陈X承担。

　　一审法院认定事实：2016年4月28日，刘X*办理公证书，委托刘X代为出售1410号房屋。2016年6月5日，刘X作为委托代理人以刘X*(出售方)名义与陈X(买受方)委托居间方**公司提供居间服务，三方签订《居间服务合同》。同日，刘X以委托代理人身份以刘X*名义(出售方、甲方)与陈X(买受方、乙方)签订《XXXX存量房屋买卖合同》，合同载明：“第一条房屋基本情况：(一)甲方所售房屋(以下简称该房屋)为楼房，坐落：海淀区1410号……第二条房屋权属情况：(一)该房屋所有权证号为：京房权证海私成字第XXXX号，填发单位为：XXXX海淀区国土资源和房屋管理局……(三)2、已购共有住房【央产】甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》……第四条成交总价格、付款方式、付款时间：(一)经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为：人民币XXX.00元(大写：贰佰陆拾叁万元整)。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币100000.00元(大写：壹拾万元整)，定金通过自行交接方式划转……(二)2、乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币XXX.00元(大写：壹佰陆拾伍万元整)。甲乙双方一致同意，乙方分1次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于过户前2日内，乙方向甲方支付人民币880000.00元(大写：捌拾捌万元整)，资金通过资金监管方式划转。第五条贷款的其他约定：(一)乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决：乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。(二)如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任。……第七条房屋的交付：(一)甲方应当在收到全部房款后3日内，将该房屋交给乙方……第九条权属转移登记：(一)甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。(二)因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同……2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向甲方支付。(三)因乙方原因致使甲方未能在合同签订之日起120日内完成房屋产权转移且乙方取得房屋所有权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定……第十条违约条款：……(二)除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日至实际交付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际交付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款的约定……(四)乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方。2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。第十一条合同解除条款：(一)如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款;如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任……。”同日，双方签订《补充协议》，约定“……第四条：由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金(不高于合同价的20%)，甲方同意乙方暂交￥50000元(大写：人民币伍万元整)，余额部分在4日内补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按《XXXX存量房屋买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同……第七条：经甲乙双方友好协商同意，甲乙双方共同去物业办理物业供暖结清证明，甲方承担过户前所有物业供暖费用，乙方承担过户后所有物业供暖费用。第八条：由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，同意按甲乙双方于2016年6月5日签订的《XXXX存量房屋买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履行服务合同》长期有效，直至交易房产转移完毕……第十条：违约条款除甲方、乙方、丙方签署的《XXXX存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金……”2016年6月7日，陈X就1410号房屋垫付物业费562.82元，暖气费1279.8元。2016年6月8日，陈X向刘X*支付完毕定金10万元。

　　对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.陈X提供XXXX不动产登记申请审批表、更址申请、情况说明、在京中央单位已购住房产权变更登记通知单、**公司交易记录流程表，证明1410号房屋的地址因需从旧的海淀区双榆树1410变更为公安机关登记的新地址即海淀区北三环西XX1410，故办理了两次央产房变更登记通知单，直至2016年7月18日至21日之间，1410号房屋才最终取得房屋可上市交易的正式手续。故合同履约的时间均发生了顺延，**公司对该证据予以认可。刘X*虽认可1410号房屋的地址在交易过程中需进行变更的事实，但其主张是因为**公司的原因导致后期需要变更房本，并非其原因导致相关履约时间顺延。且刘X*认为实际上是因陈X原因导致网签拖延，其主张根据**公司交易记录流程表，首先第一次房源核验因陈X原因推迟至2016年6月23日才进行，其次第二次房源核验于2016年8月1日即完成，此时已经具备网签条件，但实际网签日期为2016年8月22日，原因在于陈X购房资格仍未审核完毕。法院认为，根据各方的自认及此组证据呈现的证据链，可以确认1410号房屋因房屋地址发生变更导致重新办理房产证及之后直至2016年7月18日左右才取得有效的《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》的事实，法院并对**公司制作的交易记录流程表的真实性予以确认;2.陈X提供网签合同一份，证明与刘X*就1410号房屋在2016年8月22日办理完毕网签，此时才可以申请贷款，刘X*此证据真实性不予认可，但未提供证据予以反驳，故法院对该网签合同予以认可。陈X进一步提供社保缴费明细，证明其有购房资格，网签合同真实有效。**公司对该证据予以认可。刘X*对其真实性予以认可，对其证明目的不予认可。刘X*提供录音光盘，证明陈X离婚后不再具备购房资格。**公司对该证据表示不清楚。陈X对该证据的真实性不予认可。法院认为，网签合同、社保缴费明细的证明力明显高于录音光盘，故对陈X目前具有购房资格，法院予以确认;3.陈X提供中国建设银行贷款情况说明，证明自己在2016年9月12日获得银行贷款批准，刘X*对该证据不予认可，其进一步提供2016年12月2日由中国银行业监督管理委员会XX监管局办公室出具的《关于对刘X反映问题回复的函》证明陈X第二次被拒贷处理。陈X进一步提供其与中介、刘X之间的微信、短信记录、交税通知书、快递单、网页截图，证明中介与陈X从2016年9月18日开始多次通知刘X*及其代理人刘X，要求其9月20日去办理交税手续，提出将全款购买涉案房屋，但是对方一直不予配合，不予回复。**公司对该证据予以认可。刘X*主张电话号码是刘X本人的，但对该证据的真实性不予认可。法院认为，陈X将涉及履约的相关短信发送给刘X*委托代理人刘X的行为应属于有效送达方式，法院对陈X于2016年9月18日以有效方式通知刘X*将以全款方式购买1410号房屋的行为予以确认。

　　一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。就刘X*主张陈X贷款未在《XXXX存量房屋买卖合同》签订之日起80日内获批准属于根本违约一节，根据法院确认及双方自认的事实显示，1410号房屋确因原始登记地址需变更等客观原因导致至2016年7月18日左右才取得有效的《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》并在2016年8月初通过房源核验，考虑实际交易流程，此时才可以启动网签、申请贷款、过户程序，而此时距陈X与刘X*签订《XXXX存量房屋买卖合同》已过去近60天，要求陈X在20天左右的时间内即完成网签、初次或二次申请贷款已属不可能，进而也无法要求双方在30天左右的时间内完成产权转移登记手续，法院认为合同无法按时履行并非陈X原因，刘X*据此要求解除合同并要求陈X支付违约金的反诉请求，法院不予支持。回到本案的实际情况，合同履行时间的顺延并不必然导致合同根本不能履行或无法实现合同目的，根据法院认可的**公司制作的交易流程记录表显示，合同履行一直被积极的推进，2016年8月22日，1410号房屋网签完成，2016年9月12日，陈X已取得建设银行贷款批准函，虽依据刘X*提供证据显示，陈X最终被拒贷，但陈X在2016年9月18日通过短信方式通知刘X*将以全款方式购买1410号房屋，此时距1410号房屋最终取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》仅60天，并未超过原合同中约定的80日，从时间上考量，陈X履约并无重大瑕疵。有鉴于此，在陈X提供证据证明自己具有购房资质，并同意将剩余购房款一次性全额支付给刘X*的前提下，合同依然存在履行可能，从保护交易稳定性，促进市场的健康发展角度考虑，法院对陈X要求刘X*继续履行合同，协助陈X办理1410号房屋产权过户手续，将房产过户至陈X名下的诉讼请求予以支持。就陈X垫付的1410号房屋物业费562.82元、暖气费1279.8元，按照《买卖合同》约定，理应由刘X*负担，陈X要求刘X*返还，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈X与刘X*继续履行于2016年6月5日签订的《XXXX存量房屋买卖合同》及《补充协议》;二、陈X于本判决生效后三日内给付刘X*剩余购房款二百五十三万元，刘X*于收到全部购房款后三日内协助陈X将XXXX海淀区一四一○号房屋产权办至陈X名下并将XXXX海淀区一四一○号房屋腾退交付陈X;三、刘X*于本判决生效后三日内给付陈X物业费五百六十二元八角二分，暖气费一千二百七十九元八角;四、驳回刘X*的全部反诉请求。

　　本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另,《XXXX存量房屋买卖合同》附件一买卖交易全流程载明房源核验是网签、批贷、缴税的前提条件。

　　本院认为，陈X与刘X*签订的《XXXX存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。

　　买卖合同是一种典型的双务合同，出卖人与买受人在履行合同过程中均负有相应义务，尤其是在房屋这种特殊标的物的买卖合同中，通常交易流程复杂、交易时限较一般买卖合同更长，因此也容易在履行过程中产生争议。综合双方陈述及现有在案证据，本案争议焦点系涉案合同履行迟延的原因以及双方约定的解除合同条件是否成就。本院分别论述如下：

　　第一、涉案合同履行迟延系综合原因所致。本案中，《XXXX存量房屋买卖合同》约定“双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。涉案合同在实际履行过程中，双方对合同履行迟延的原因各持己见。从当事人提交的现有证据审查可以认定主要系由于出卖人房屋核验、买受人购房资质取得以及征信原因导致第一次银行审批贷款未果等因素所致，且双方对于上述结果的出现均负有一定责任。

　　第二、涉案合同中约定的解除合同条件并未成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《XXXX存量房屋买卖合同》约定“乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的，甲方有权单方解除合同”。合同履行期间，陈X初次审批贷款未果后，继续选择向银行贷款。虽然陈X在涉案合同签订之日起的80日内未获得批贷，但是如前所述由于出卖人的房屋通过房源核验是网签、批贷的前提条件，因此逾期批贷并非全部因陈X个人原因所致。而且,在超过上述80日后，刘X*继续配合陈X办理二次面签、批贷手续，刘X*以自己的行为表示继续履行合同。故涉案合同不符合约定解除合同的条件。

　　第三、基于以上分析，本院对双方诉请分别处理如下：关于涉案合同的解除。前述已论，约定解除权系依据当事人的合意而发生。本案中，涉案合同约定的解除合同条件并未成就。对于超过90日未共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续一事，双方对此亦未约定明确的法律后果。结合《补充协议》第八条的约定，双方在缔约时对于办理转移登记可能存在迟延的情况是有所预见的。此外，合同履行期间虽出现迟延，但合同一直处于继续履行状态，完成网签、进行初次、二次批贷、陈X短信通知刘X*以支付全款方式继续履行付款义务，直至协商办理缴税事宜。因此，在陈X不存在根本违约的情况下，涉案合同可以继续履行，并不影响合同目的的实现。

　　据此，刘X*要求解除合同，缺乏事实及法律依据，对其该项请求，本院不予支持。陈X要求继续履行涉案合同的相关诉请，于法有据，应予以支持。陈X垫付的物业费、暖气费，双方对数额均无异议，一审法院对此的处理并无不当。

　　综上，刘X*的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费5246元，由刘X*负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　柳适思

　　审判员　　王爱红

　　审判员　　辛　荣

　　二〇一七年十二月十四日

　　书记员　　李XX