委托诉讼代理人：文X，男，1960年4月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
被上诉人（原审原告）：张XX，女，1972年12月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
被上诉人（原审原告）：李XX，男，1969年6月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：周XX，贵州XX律师，执业证号：152XXXX105XXXX2228。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗X，贵州XX实习律师。
被上诉人（原审被告）：贵州XX公司，住所地贵州省贵阳市新华XX。
法定代表人：游XX，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卢X，贵州XX律师，执业证号：152XXXX104XXXX4112。
上诉人宿XX因与被上诉人张XX、李XX、贵州XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2013）南民初字第1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
上诉人宿XX上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审；2、依法确认贵阳市沙冲中XX幢壹层轴线（1-6+1.35m/Q-KE）号，面积161.75平米商品用房归上诉人所有；3、依法判决被上诉人归还上诉人58万元不当得利；4、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，无法律依据。本案属典型一房二卖。上诉人与XX公司签订了《商品房买卖合同》，支付了首期款，并办理了商品房预售登记备案，确定了房屋物权权属归上诉人所有，根据《物权法》第二十条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。XX公司将不属于自己的房屋卖给张XX、李XX，应为无权处分，不发生物权效力，故张XX、李XX应搬离并将房屋退还上诉人，并将房屋出租收益退还上诉人。上诉人为按揭贷款与中国XX签订了《商业用房借款合同》、《商业用房抵押合同》，三方就商品房买卖的真实性于2002年7月23日在贵州省公证处公证证明，至此购房款已全部付清。一审认定上诉人购买房屋缺乏真实意思表示错误。XX公司在业内存在诸多一房数卖的情况，无诚信可言，而张XX、李XX与XX公司有工程业务往来，为达到结清工程款的目的与XX公司串通签订合同，非法占有出租收入58万元。一审对上诉人所述不予采信的认定缺乏证据，没有法律依据；2、一审违反法定程序，对上诉人基于本案的物权主张未判决。上诉人是本案标的房屋的物权权利人，诉请张XX、李XX搬离是为了保护上诉人已经登记备案、已对社会公示的物权权利，一审回避上诉人对房屋权属的主张，驳回上诉人诉讼请求事实上剥夺了上诉人对本案房屋的物权权利。另外，一审法院遗漏了第三人（XX），一审上诉人并未提出追加第三人（XX），但一审法院的判决决定了应该追加XX作为第三人参加诉讼，基于主合同与从合同的关系。
被上诉人张XX、李XX辩称，被上诉人张XX、李XX的诉请是否被支持与上诉人无关，上诉人与XX公司的合同确实是无效的，所以不存在要处理他们所有权的问题。上诉人没有实际支付购房款且多年未向被上诉人主张权利，故上诉人与XX公司之间非真实的买卖房屋关系，系XX公司以两人的名义骗取XX贷款，这个案子与XX无关。
被上诉人XX公司辩称，XX公司与上诉人签订的商品房买卖合同并非事实，是因为资金紧张，借上诉人的名义与其签订合同获得XX贷款用于资金周转，虽然不符合法律规定但不是恶意的，首付和按揭贷款都是XX公司支付的，上诉人虽然支付过10万元，是为了能够从XX拿到贷款的相关材料，毕竟款是以宿XX的名义来贷的。XX公司也认为此案与XX无关，无需追加。
被上诉人张XX、李XX向一审法院起诉请求：1、被告XX公司与被告宿XX2002年6月20日签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认原告对该合同项下位于沙冲中XXE幢壹层轴线（1-6+1.35m/A-Q）号（建筑面积127.06㎡）的商场享有所有权。
一审法院认定事实：2004年3月16日，张XX、李XX与被告XX公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：张XX、李XX（买受人）购买XX公司（出卖人）开发建设的位于本市沙冲中XX大理小区第E幢壹层轴线1-7/A-KE号房屋，商品房用途为商场，合同约定建筑面积共290.82平方米；计价方式与价款约定按建筑面积计算，商品房单价为每平方米6441元，总金额为XXX元；付款方式及期限约定为分期付款：首付款846252元，其余尾款按补充协议商定执行；出卖人应当在2004年2月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用。合同第二十二条约定本合同连同附件共19页，一式5份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人3份，买受人1份，产权处1份；第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效。合同第15页出卖人处加盖有XX公司的印章及法定代表人游XX的印章，买受人处签有“张XX”、“李XX”的名字。当日，张XX、李XX与XX公司签订《购买商场补充协议》，约定：张XX、李XX（乙方）购买XX公司（甲方）位于沙冲路大理XX经济适用房III组团第五栋一楼商场290.82㎡，每平方米按7380元计价，总款为XXX元，张XX、李XX首付款846252元，余款在张XX、李XX为XX公司安装大理小区II组团约10000㎡商场消防设施后，双方进行核算多退少补，结清尾款。XX公司在甲方处加盖公章，张XX、李XX在乙方处签名。合同签订后，同年3月17日张XX、李XX向XX公司支付购房首付款846252元及代收印花税322元共计846574元。合同签订后被告XX公司即将房屋交付原告李XX、张XX使用，2007年被告XX公司将上述房屋完全交付原告，该合同项下标的房屋由原告使用至今。2004年12月14日，张XX、李XX与被告XX公司按照补充协议约定进行了消防工程款与购房款的结算抵扣，抵扣后将双方签订的《商品房买卖合同》中的房款更改为XXX元，2004年12月14日至2007年1月10日期间，原告张XX、李XX陆续向XX公司支付购房款666170元，2007年3月15日向XX公司转支借款100000元，该借款已冲抵房款，被告XX公司因逾期交房免除了原告9万元房款作为违约金，剩余房屋尾款待被告XX公司法人游XX出狱后与逾期办证违约金及房屋面积差款核算后支付。现张XX、李XX诉来法院，诉请如前，并称其诉请确认2002年6月20日宿XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》无效，是要求确认被告宿XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》中“购买的位于本市沙冲中XX大理小区E幢一层轴线（1-6+1.35m/A-Q）号房屋”的部分无效；诉请确认原告对该合同项下位于沙冲中XXE幢壹层轴线（1-6+1.35m/A-Q）号（建筑面积127.06㎡）的商场享有所有权，是要求确认其与XX公司2004年3月16日签订的购买位于本市沙冲中XX大理小区E幢一层轴线1-7/A-KE号房屋的《商品房买卖合同》有效。审理中，张XX、李XX向法院提交了其与XX公司签订的《商品房买卖合同》及收款收据原件（金额共计XXX元）；向贵阳市房屋产权监理处调取的，落款时间为2002年6月20日，出卖人为XX公司，买受人为被告宿XX的《商品房买卖合同》;房屋实测平面图；2005年4月4日张XX（甲方）与黎XX、范XX、韩XX（乙方）签订的《租赁合同》复印件，合同约定从2005年5月1日至2015年4月30日乙方承租沙XX大理XXE幢壹层轴线（A-KE）门面（单层面积298㎡），2005年5月1日至2006年4月30日期间，每月租金为9000元，2006年5月1日至2008年4月30日期间，每月租金为10000元，2008年5月以后的月租金双方提前2个月协商，原则上随行就市。张XX在甲方处签名，黎XX、范XX、韩XX在乙方处签名；2007年2月28日，张XX、XX公司及南明诊所三方签订的协议复印件，协议对整改诊所门面下水道的责任分担及出资事宜进行了约定；2013年1月6日，范XX出具的证明：“本人范XX，系南明区大理石社区卫生服务站负责人，本社区的前身为‘南明联和诊所’，成立于2004年3月，本所自成立之日起，即租用大理XX一层张XX所购的门面，当时有购房合同为证，从始到今，房租费一直由张XX收取，房屋漏水多次，均由张XX联系房开公司修理。”范XX在房屋承租人及大理石社区卫生服务站负责人处签名，贵阳市南明区沙冲街道办事处大理石社区卫生服务站在证明上加盖公章；2012年12月20日贵阳市公安局经济犯罪侦查支队三大队民警对XX公司法定代表人游XX的讯问笔录。张XX、李XX称上述证据证明其与XX公司签订了买卖合同，并已实际履行，合同项下房屋被告XX公司已经向其交付给，并一直是由张XX、李XX控制和支配；被告XX公司与宿XX签订《商品房买卖合同》是为了套取XX房屋按揭贷款，并且按揭贷款是由XX公司偿还的。在2012年12月20日贵阳市公安局经济犯罪侦查支队三大队民警对XX公司法定代表人游XX的讯问笔录中，被告XX公司法定代表人游XX陈述：2000年左右XX公司开发沙冲路大理XX经济适用房项目。在房子刚建起来时，为解决建房资金困难，就到XX以文X、宿XX的名义将该套房屋分为两部分办理按揭贷款，套出XX贷款100多万，并且按揭还款均是XX公司支付，最后有100000元左右的尾款，宿XX、宿XX因要在XX办理其他贷款业务而归还。房子基本建好后，2004年3月16日游XX与张XX、李XX签订了商品房买卖合同（GF-2000-0171号），收其首付846252元整，其余尾款按补充协议商定执行，总款是XXX元。2007年才完全交房给张XX。因延期交房，在协议中明确了免90000元，作为公司违约的违约金。XX公司对原告提供的证据均无异议。宿XX对张XX、李XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》真实性无异议，但认为前述合同中标的房屋和实测平面图上的房屋标号不一致，故该合同存在瑕疵；对张XX、李XX提交的收款收据无异议；对原告提交的社区医院租赁合同及证明，因为是复印件，不予质证；对讯问笔录真实性无异议，但不认可游XX的说法。审理中，被告宿XX向法院提交了2002年6月20日其与被告XX公司签订的《商品房买卖合同》和收款收据原件（金额为540010元），合同约定，宿XX（买受人）购买XX公司（出卖人）开发建设的位于本市沙冲中XX大理小区第E幢壹层轴线（1-6+1.35m/A-Q）号房屋，商品房用途为商场，合同约定建筑面积共127.06平方米；计价方式与价款约定,按建筑面积计算，商品房单价为每平方米8500元，总金额为XXX元；付款方式及期限约定为买受人与XX签订按揭贷款来付款。首付50%伍拾肆万零拾元整，其余50%伍拾肆万元整由买受人与XX签订《抵押合同》《借款合同》来执行；出卖人应当在2003年8月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用。合同第二十二条约定本合同连同附件共18页，一式5份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人3份，买受人份，产权处1份，XX1份。第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效。合同第14页出卖人处加盖有XX公司的印章及法定代表人游XX的印章，宿XX在买受人处签名，合同封面并加盖有贵阳市房地产管理局商品房预售合同登记备案专用章及抵押权利设定专用章；贵阳市商品房预售合同登记备案表；《中国XX个人商业用房借款合同》、《中国XX个人商业用房贷款保证合同》、《中国XX个人商业用房贷款抵押合同》；（2002）黔公经个字第3276号公证书：“兹证明贷款人中国XX贵阳市XX的负责人王X与借款人宿XX（居民身份证编号：XXX）及其保证人贵州XX公司的法定代表人游XX于二OO二年六月二十八日签订了前面的《中国XX个人商业用房借款合同》[合同编号：02瑞商房借字第201号]、《中国XX个人商业用房贷款抵押合同》[合同编号：02瑞商房抵字第021号]、《中国XX个人商业用房贷款保证合同》[合同编号：02瑞商房保字第021号]。借款金额为人民币伍拾万元整，借款期限为120个月。抵押物：商业用房壹套（位于贵阳市沙冲中XX大理XXE幢壹层轴线1-6+1.35m/A-Q号房，建筑面积：127.06平方米）。借款人和保证人均承诺如未按合同约定按期履行债务，愿意接受人民法院强制执行。……”；中国XX贷款还款（已结清）凭证及证明。宿XX称上述证据证明其与XX公司签订了买卖合同，并向中国XX贷款，并偿还贷款，宿XX是位于本市沙冲中XX大理小区第E幢壹层轴线（1-6+1.35m/A-Q）号房屋的合法所有权人。张XX、李XX对宿XX提交的上述证据真实性无异议，因为要备案才能到XX贷款，但是不能证明宿XX是合法的购买人，房屋已经交付10年了，但宿XX一直未主张权利，也没有贷款的依据和凭证。被告XX公司对宿XX提交的证据真实性无异议，称借宿XX名义签订买卖合同，需要先办理备案登记才能向XX贷款，贷款结清凭证和证明只能证明贷款已经支付完毕，但是不能证明钱是宿XX支付的；因借宿XX名义向XX贷款，故在贷款的保证合同中XX公司是保证人，但是相应房款均是XX公司支付的，其中10万余元是宿XX支付的，但是是以借款形式，XX公司向其出具了借条。宿XX提供的证据原件均是从XX取得的。被告XX公司称因公司法定代表人游XX涉嫌犯罪，公司财务凭证等材料被公安机关委托进行审计，所以无法提供相应的证据。审理中，法院调取了贵阳市南明区人民法院（2013）南刑初字第333号案中关于XX公司的《审计报告书》一份，其中在附表8：XX公司支付个贷人员名单及账号统计表中，有XX公司以宿XX名义（贷款账号：898XXXX0102XXXX8680）向中国XX偿还个贷的记载。另法院分别与原告及被告对本案标的房屋进行了现场察看，被告文X、另案当事人宿XX分别向被告XX房开购买的位于本市沙冲中XX大理小区第E幢壹层轴线（1-6+1.35m/Q-KE）号房屋、位于本市沙冲中XX大理小区第E幢壹层轴线（1-6+1.35m/A-Q）号房屋，与张XX、李XX向被告XX公司购买的位于本市沙冲中XX大理小区第E幢壹层轴线1-7/A-KE号房屋系同一房屋。该房屋现用途为大理石社区卫生服务站、摄影店、饰品商店，大理石社区卫生服务站负责人向法院陈述了向张XX、李XX承租房屋及转租房屋给摄影店、饰品商店的情况，并出示了房屋租赁合同、维修协议原件，与张XX、李XX向法院提交的复印件经核无异。
一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。被告XX公司称为解决资金困难，与被告宿XX签订了《商品房买卖合同》，以房屋买卖的形式向XX贷款，双方虽签订了房屋买卖合同但并无房屋买卖的真实合意，并称按揭贷款是由该公司以宿XX名义偿还，宿XX对XX公司以宿XX名义偿还部分贷款予以认可，审计报告中的附表亦有XX公司以宿XX名义偿还贷款的记录，另在宿XX与被告XX公司签订的商品房买卖合同第二十二条的约定中，买受人不持有合同有违常理，故对XX公司所述法院予以采信。宿XX称与XX公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，并与XX公司口头约定以租养房，由XX公司作为出租人并偿还XX按揭贷款，但是双方的约定内容涉及不动产且金额较大，仅以口头形式约定不符合交易习惯。2004年被告XX公司即将本案标的房屋交付原告张XX、李XX，原告张XX、李XX即对该标的房屋进行了出租并收取租金，期间被告宿XX亦未向原告及被告XX公司主张权利。另被告提交的公证书仅能证明二被告向中国XX贷款并提供抵押及保证，若不能按期履行债务愿意接受有管辖权的法院强制执行，并不能证明二被告之间有买卖房屋的真实意思表示。综上，对被告宿XX所称法院不予采信。审理中，XX公司认可有部分贷款系宿XX支付并向其出具了借条，对此宿XX可另诉处理。张XX、李XX与被告XX公司签订《商品房买卖合同》及《购买商场补充协议》，向法院提交了《商品房买卖合同》、《购买商场补充协议》及购房款收据原件，并向法院提交了与黎XX、范XX、韩XX签订的租赁合同等证据，被告XX公司对其与张XX、李XX之间的签订《商品房买卖合同》的事实予以认可，并已按合同约定向张XX、李XX交付了该合同项下的标的房屋，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，系有效合同，且双方已按合同约定履行了相关的合同义务。因原告张XX、李XX与被告XX公司签订的《商品房买卖合同》购买本市沙冲中XX大理小区第E幢一层轴线1-7/A-KE号房屋包含XX公司与被告宿XX签订的《商品房买卖合同》中约定购买的本市沙冲中XX大理小区第E幢一层轴线（1-6+1.35m/A-Q）号房屋，故原告现诉请确认2002年6月20日XX公司与宿XX签订的《商品房买卖合同》中购买“位于本市沙冲中XX大理小区E幢一层轴线（1-6+1.35m/A-Q）房屋”部分无效的请求，符合法律规定，法院依法予以支持。对张XX、李XX诉请确认其与XX公司签订的购买位于本市沙冲中XX大理小区E幢一层轴线1-7/A-KE号房屋的《商品房买卖合同》有效，法院予以支持。被告宿XX称原告张XX、李XX与被告XX公司签订的前述合同中标的房屋和实测平面图上房屋标号不一致，故该合同存在瑕疵。经法院实地察看，原、被告对房屋的同一性均无异议，该瑕疵并不影响合同的效力，故对被告宿XX所称法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条之规定,判决：一、确认2002年6月20日被告宿XX与被告贵州XX公司签订的《商品房买卖合同》中购买“位于本市沙冲中XX大理小区E幢一层轴线（1-6+1.35m/A-Q）号房屋”的部分无效。二、确认2004年3月16日原告张XX、李XX与被告贵州XX公司签订的购买位于本市沙冲中XX大理小区E幢一层轴线（1-7/A-KE）号房屋的《商品房买卖合同》有效。案件受理费120元，由被告宿XX、贵州XX公司承担。
本院二审期间，被上诉人XX公司提交2011年3月14日其法定代表人游XX出具给上诉人宿XX的借条一张，证明宿XX个人后来向XX偿还的十几万元贷款都是XX公司支付的，XX公司与宿XX之间并非真实的商品房买卖合同关系。上诉人宿XX质证称该证据并非新证据，从内容来看并不能证明与本案有关。但经本院询问，宿XX称其与XX公司之间除了本案并无其他经济往来或合同关系。被上诉人张XX、李XX对该证据真实性无异议，认可证明目的。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本案事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收据、收款收据、租赁合同、讯问笔录、审计报告书等证据在卷佐证并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被上诉人XX公司先后与上诉人宿XX、被上诉人张XX、李XX签订了商品房买卖合同。对于被上诉人XX公司与被上诉人张XX、李XX签订的《商品房买卖合同》，合同签订后，被上诉人XX公司将合同约定的房屋交付被上诉人张XX、李XX使用至今，双方以实际履行合同的行为印证了该合同系双方的真实意思表示，同时，该合同内容不违反法律禁止性规定，故原审认定合同有效符合法律规定，本院予以确认。上诉人称被上诉人张XX、李XX为达到结清工程款的目的与被上诉人XX公司串通签订合同，但其并未提交证据证明双方存在串通行为，故本院不予采纳。对于被上诉人XX公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人XX公司称双方是以房屋买卖的形式向XX贷款以解决公司建设资金困难，虽签订了房屋买卖合同但并无房屋买卖的真实合意，结合合同签订后主要按揭贷款系被上诉人XX公司直接向XX偿还，合同约定上诉人自己并不持有《商品房买卖合同》，且上诉人在长达近十年的时间里未向被上诉人XX公司或被上诉人张XX、李XX主张权利等事实，原审采信被上诉人XX公司所述并无不当。上诉人称其与XX公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其未偿还XX按揭贷款是因其与XX公司口头约定“以租养房”，但上诉人对此并未提交证据予以证明，上诉人辩称“以租养房”系口头约定亦不符合交易习惯，故原审未采信上诉人所述符合法律规定，本院予以确认。综合上述事实，原审判决确认上诉人与被上诉人XX公司签订的《商品房买卖合同》部分无效并无不当，故本院予以维持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，不动产物权变动未经登记不产生物权效力。上诉人只是签订了《商品房买卖合同》，虽办理了商品房预售合同登记备案，但该登记备案行为系《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的行政管理措施，并非《中华人民共和国物权法》规定的预告登记，上诉人并未办理不动产权属变更登记，即上诉人并未取得房屋产权证，房屋的所有权人仍是被上诉人XX公司，故上诉人所称被上诉人XX公司将房屋出卖给被上诉人张XX、李XX系无权处分的上诉理由不能成立，本院不予采纳。贵州省公证处作出的《公证书》仅对《中国XX个人商业用房借款合同》、《中国XX个人商业用房贷款抵押合同》、《中国XX个人商业用房贷款保证合同》进行公证，公证范围并不包含上诉人与被上诉人XX公司签订的《商品房买卖合同》，故上诉人认为《公证书》足以证明其与被上诉人XX公司系真实的商品房买卖合同关系且购房款已全部付清的上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。房屋买卖合同与房屋按揭贷款合同并非法律规定的主从合同关系，二者系相对独立的合同，故本案与案外人中国XX贵阳市XX并无直接关联，原审未予追加其参加诉讼并无不当，亦不违反法律规定。原审已认定上诉人与XX公司签订的《商品房买卖合同》无效，上诉人的物权主张已丧失取得物权的基础法律关系，原审据此判决驳回上诉人诉讼请求亦是对上诉人提出的全部诉讼请求予以回应，并无遗漏上诉人诉讼请求的情形，故对于上诉人所称原审违反法定程序，对上诉人的物权主张未予判决的上诉主张，本院不予支持。上诉人一审中并未提出要求被上诉人张XX、李XX归还其58万元不当得利的诉讼请求，现其于二审中增加该项诉讼请求，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，本院依法不予审理，上诉人可另行起诉。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120元，由宿XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
审 判 员 刘 劼
代理审判员 邓禹雨
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 付XX
