张XX与山东XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：张XX。

委托诉讼代理人：李X，山东XX律师。

委托诉讼代理人：张X，山东XX实习律师。

被上诉人（原审被告）：山东XX公司，住所地：XX县古城XX。

法定代表人：戴XX，董事长。

委托诉讼代理人：段X，山东XX律师。

被上诉人（原审第三人）：山东XX公司，住所地：XX县前进XX。

法定代表人：周XX，董事长。

委托诉讼代理人：闫XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：赵XX，山东XX律师。

被上诉人（原审第三人）：韩X。

委托诉讼代理人：陈XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：胡XX，山东XX实习律师。

被上诉人（原审第三人）：赵XX。

委托诉讼代理人：陈XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：胡XX，山东XX实习律师。

上诉人张XX因与被上诉人山东XX公司（以下简称“名人公司”）、山东XX公司（以下简称“XXXX银行”）、商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市中级人民法院(2015）菏民三初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张XX的委托诉讼代理人李X、张X，被上诉人名人公司的委托诉讼代理人段X，被上诉人XXXX银行的委托诉讼代理人闫XX、赵XX，被上诉人韩X、赵XX的共同委托诉讼代理人陈XX、胡XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张XX上诉请求：二审法院发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉求。事实和理由：张XX与名人公司于2013年11月5日签订了《商品房现房买卖合同》三份，合同明确约定名人公司将其所有的位于XX县青年路北XX21-2号房，21-3号房，21-11号房，21-15号房共计4宗房产以750万元的价格出售给张XX。双方签约当日在XX县房屋管理局办理了现房网上预售登记手续，张XX己向名人公司支付购房款750万元，名人公司于2013年11月7日向张XX出具收到购房款1200万元的编号为025595的《收据》一张，其中包含了案涉购房款750万元。根据上述《商品房现房买卖合同》的约定，名人公司应于2014年11月5日前交付案涉房产并办理完毕房产登记手续，名人公司应当继续履行三份《商品房现房买卖合同》约定的房产证登记至张XX名下及交付案涉房产的合同义务并向张XX支付违约金225万元。一审法院在庭审过程中,认定张XX与名人公司在自愿平等的基础上于2013年11月5日签订了三份《商品房现房买卖合同》意思表示真实，内容合法，应为有效合同。但三份《商品房现房买卖合同》共涉及麟州步行街第21幢21-号房、21-3号房、21-11、21-15四处房产，案涉四处房产各存在两份商品房买卖合同，应根据己经办理房产及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。该认定明显错误，适用法律不当，依法应当纠正，具体理由为：XXXX银行、赵XX及韩X分别依据(2011)河民三初字第10号民事调解书、(2015)巨民初字第1282号民事判决书和(2015)巨民初字第1281号民事判决书主张麟州步行街第21幢21-2号房、21-3号房归XXXX银行所有，21-15房产归赵XX所有、21-11房产归韩X所有，三份生效的法律文书本身的证据来源及合法性张XX并无异议,但证据的证明目的张XX不认可。首先，张XX取得案涉四宗房产属于善意取得。张XX与名人公司签订《商品房现房买卖合同》、交付相应房款并到房产登记管理部门依法办理了相应的登记手续，购房手续完备，其购房法律行为依法应当予以认可并保护。其次，本案诉讼过程中，张XX已向XX县人民法院就(2015)巨民初字第1282号民事判决书和(2015)巨民初字第1281号民事判决书提起了撤销之诉，案件正在审理过程中，两撤销之诉的判决结果与本案有直接的利害关系，本案一审法院依法应当中止本案的审理，待上述两撤销之诉结案后再行判决。

名人公司辩称，名人公司与赵XX、韩X所签订的合同系无效合同，故韩X、赵XX无权作为第三人参加一审诉讼，请求二审法院依法改判或发回重审。

XXXX银行辩称，一、张XX称双方签约当日在房管局办理了现房网上预售登记手续，该理由不能成立。因为既然涉案房屋在签约时属于现房，就不存在预售问题，同时一审法院通过调查已经证实张XX与名人公司所签订的合同并没有在房管局办理任何预售登记手续，所以张XX并不享有优先取得的权利。在两份合同并存的请款下，一审法院根据合同订立时间、交款时间和占有的先后顺序，认定涉案房屋的合法权利人是正确的。二、XXXX银行购买的涉案房屋属于通过法院调解实际是回迁的房产，且与名人公司的买卖合同已经XX法院判决确认，并判决XXXX银行为涉案21-2、21-3房产的合法权利人。三、张XX不属于善意取得。首先，张XX在签订合同时XXXX银行已经实际占有，在一审中张XX也认可当时在签订合同时XXXX银行已经实际使用，并开业经营。其次，张XX在2013年11月5日签订合同当时已经是现房，但是在所签合同中约定名人公司交房时间为2014年11月5日，既然是现房就不应存在一年之后交房的问题，由此可以看出，张XX与名人公司存在串通的现象。第三，从张XX与名人公司所签合同的价格也不能认定为善意，XXXX银行所签合同在2011年的价格是21294每平方米，但张XX在2013年房价上涨的情况下，所签合同每平米单价却是6168.42元，比我们低了3.5倍，由此可以看出他们的价格明显过低，不合理，所以张XX善意取得的理由不成立。综上，请求二审法院驳回上诉维持原判。

韩X、赵XX共同辩称，一、张XX与名人公司签订的房屋买卖合同名为买卖实为民间借贷的担保。二、韩X、赵XX所购房产签订购房合同时间在先，交付购房款时间在先，向法院主张物权和合同履行时间在先，该房产已经XX县人民法院生效法律文书进行确权，房产手续正在办理中。三、张XX上诉请求和事实理由与事实不符，不能成立。一审判决查明和认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。四、答辩意见同XXXX银行第一个答辩观点。

张XX向一审法院起诉请求：1、判令名人公司继续履行三份《商品房现房买卖合同》约定的房产证登记至张XX名下及交付案涉房产的合同义务。2.名人公司向张XX支付违约金225万元。3.诉讼费用由名人公司负担。理由：张XX与名人公司于2013年11月5日签订了《商品房现房买卖合同》三份，合同明确约定名人公司将其所有的位于XX县青年路北XX21-2号房，21-3号房，21-11号房，21-15号房共计4宗房产以750万元的价格出售给张XX。张XX与名人公司签约当日在XX县房屋管理局办理了现房网上销售登记手续。张XX已向名人公司支付购房款750万元，名人公司于2013年11月7日向张XX出具收到购房款1200万元的编号为035595的《收据》一张，其中包含了案涉购房款750万元。根据上述《商品房现房买卖合同》的约定，名人公司应于2014年11月5日前交付案涉房产并办理完毕房产登记手续，名人公司至今没有履行该义务。依照《商品房现房买卖合同》第十条约定名人公司因违约应按张XX已支付房款的30%向张XX支付违约金共计225万元。

一审法院认定事实：2013年11月5日，张XX、名人公司签订了《商品房现房买卖合同》三份（合同编号：XS000XXXX3423、XS000XXXX3424、XS000XXXX3425），合同约定：张XX购买名人公司开发的位于XX县青年路北XX21-2号房、21-3号房、21-11号房、21-15号房；案涉房产总价款为750万元，支付方式为一次性支付；出卖人（名人公司）应当在2014年11月5日前交付合同约定的房屋，出卖人逾期交房应向买受人支付已交付房价款30%的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条约定的证明文件（建筑工程竣工验收备案表、商品房取得面积实测技术报告书、商品房经分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件），并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接；出卖人应当在商品房交付后0日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的30%向买受人支付违约金。

2013年11月6日，张XX通过案外人张XX汇给名人公司法定代表人戴XX800万元。2013年11月7日，张XX交付名人公司承兑汇票400万元。同日，名人公司向张XX出具收据一份，认可共收到张XX房款1200万元，其中750万元系案涉房产的房款，其余款项为张XX购买名人公司其他房屋的款项。

原审另查明，2011年3月28日，XX县农村信用合作联合社向一审法院提起诉讼，要求判决：1.XX县农村信用合作联合社对名人公司开发建设的XX县麟州步行街22号楼西XX一层享有优先购买权；2.判决XX县农村信用合作联合社以2007年11月7日的房屋市场价每平方米9260元，共计房款370万元购买名人公司开发建设的XX县麟州步行街22号楼西XX一层。后XX县农村信用合作联合社与名人公司达成如下协议：“一、XX县农村信用合作联合社放弃对麟州步行街21号楼西起1、2、3、4号商铺（原协议为22号楼，现为21号楼）的优先购买权，名人公司同意把21号楼西起5、6、7、8号商铺（21#-2、21#-3）出售给XX县农村信用合作联合社；二、21号楼西起5、6、7、8号商铺（21#-2、21#-3）面积405.29平方米，总房款为人民币XXX元；三、当时拆迁补偿金人民币XXX元，原协议约定拆迁补偿金作为购房保证金，保证金按人民银行同期存款利率计息，经计算利息220058元（2007年6月18日至2011年4月30日），本息合计共计人民币XXX元；四、经双方计算，XX县农村信用合作联合社补交名人公司房款为人民币XXX元（XXX元-XXX元=XXX元）。名人公司向XX县农村信用合作联合社出具足额的合法购房发票。XX县农村信用合作联合社应付房款在名人公司交付房屋时支付340万元，其余房款于名人公司办好总房产证（大证面积139427.32平方米，含原告购房位置的面积）后、经房产局认可，XX县农村信用合作联合社能办理房产证书时一次性付清；五、最后面积以房管局实际测绘为准，按每平方米人民币21294.962元计算，多退少补；六、XX县农村信用合作联合社享有门楣标识安装权，门楣标识安装位置东西至XX县农村信用合作联合社房屋边界，上下高度与相邻农行办事处一致；七、案件受理费36400元减半收取18200元，诉讼保全费5000元，由名人公司承担；八、调解书送达之日名人公司一次性支付XX县农村信用合作联合社律师费用20000元；九、本协议自双方签字盖章后立即生效。”一审法院于2011年8月19日作出（2011）菏民三初字第10号民事调解书，对以上协议予以确认。2011年8月25日，XX县农村信用合作联合社与名人公司签订《商品房买卖合同》，约定将案涉XX第21幢21-2号房、21-3号房出售给XX县农村信用合作联合社，并支付名人公司购房款XXX元。

2010年9月16日，名人公司与韩X签订《商品房买卖合同》，约定将案涉XX第21幢21-11号房出售给韩X。韩X支付名人公司购房款160万元。韩X于2015年4月24日向山东省XX县人民法院提起诉讼，要求名人公司协助办理房产手续，山东省XX县人民法院于2015年8月18日作出（2015）巨民初字第1281号民事判决，判决名人公司协助韩X办理麟州步行街第21幢第6层21-11号房的房产手续。

2010年9月16日，名人公司与赵XX签订《商品房买卖合同》，约定将案涉XX第21幢21-15号房出售给赵XX。赵XX支付名人公司购房款137万元。赵XX于2015年4月24日向山东省XX县人民法院提起诉讼，要求名人公司协助办理房产手续，山东省XX县人民法院于2015年8月18日作出（2015）巨民初字第1282号民事判决，判决名人公司协助赵XX办理麟州步行街第21幢第10层21-15号房的房产手续。

山东省XX县人民法院于2015年12月10日作出（2015）巨执字第1773-2号执行裁定书、（2015）巨执字第1774-2号执行裁定书，分别裁定麟州步行街第21幢21-15号房归赵XX所有、麟州步行街第21幢21-11号房归韩X所有。

经一审法院2015年10月30日组织双方当事人现场勘验，案涉XX第21幢21-2号房、21-3号房现由XXXX银行使用。

2015年12月23日，中国银监会山东监管局下发鲁银监准（2015）600号文件，准许XXXX银行开业，XX县农村信用合作联社自行终止，其债权债务由XXXX银行承担。经一审法院释明，张XX不变更诉讼请求，坚持要求名人公司继续履行与名人公司签订的案涉购房合同协助张XX办理过户登记。

一审法院认为，张XX、名人公司在自愿平等的基础上于2013年11月5日签订了三份《商品房现房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，应为有效合同。三份《商品房现房买卖合同》共涉及麟州步行街第21幢21-2号房、21-3号房、21-11、21-15四处房产。案涉四处房产各存在两份商品房买卖合同，应根据已经办理房产所有权移转登记、合法占有房产及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

关于21-2号、21-3号房产。因XXXX银行签订合同在先，且名人公司已将该两处房产交付XXXX银行使用，即XXXX银行合法占有亦在先，在张XX、XXXX银行均未办理房产登记的情况下，应优先保护XXXX银行的合同权益，故对张XX要求名人公司履行案涉该两处房产商品房买卖合同的主张，一审法院依法不予支持。

《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。关于21-11号房产，韩X与名人公司签订买卖合同的时间在先。关于21-15号房产，赵XX与名人公司签订商品房买卖合同的时间在先，且该两处房产已由山东省XX县人民法院（2015）巨执字第1773-2号执行裁定书、（2015）巨执字第1774-2号执行裁定书，分别裁定归赵XX、韩X所有。名人公司已无履行其与张XX签订的涉及该两处房产商品房买卖合同的可能，故对张XX的诉讼请求，一审法院依法不予支持。

XXXX银行已实际使用案涉21-2、21-3号房产，且签订合同时间在先，赵XX、韩X对案涉21-11、21-15号房产享有所有权经XX县人民法院生效法律文书确认，以上事实清楚。综上，张XX要求名人公司履行商品房买卖合同已经客观上无法实现，经一审法院释明，张XX拒不变更诉讼请求，对于名人公司的违约责任，张XX可另案主张权利。判决：驳回张XX的诉讼请求。一审案件受理费80050元，由张XX负担。

本院二审期间，张XX提交了一份其称系在山东省XX县房地产管理局电脑上拍摄的房产网签信息，欲证明涉案房产签订合同后完成了网上签约手续。名人公司对该证据没有异议。XXXX银行对该证据提出异议，认为所拍摄的信息中不能看出存在与涉案房产有关的房号。韩X、赵XX对该证据的真实性提出异议。张XX庭前还向本院提交了调取证据申请书，请求本院调取涉案房产的网签备案信息并核实合同上山东省XX县房地产管理局预售备案专用章的真伪。本院认为，一审法院调取的涉案房屋《查档证明》及XX县房地产管理局出具的证明均载明张XX并没有办理备案登记，张XX提出的已办理网上预售登记手续没有依据，其提交的其在山东省XX县房地产管理局电脑上拍摄的房产网签信息的真实性无法确认，对该证据本院依法不予采信。其就该问题提出的调取证据申请本院依法不予支持。

XXXX银行向本院提交了三组证据，第一组为（2015）巨民初字第2543号民事判决书、该判决书生效证明，欲证明涉案房产已由生效判决判归其所有；第二组证为XXXX银行对菏泽银监局关于变更城关信用社营业场所的请示、银监局同意变更的批复、对城关信用社开业的报告、菏泽市公安局对安全防范设施验收的合格证、XX消防队对在涉案房产进行装修、抽查合格的备案结果通知、对城关信用社在涉案房屋开业的报告、安装门头广告牌的城管局通知、供水合同、结算报告、施工合同，欲证明其已对涉案房屋进行了接管、装修并已占有使用；第三组证据为名人公司对涉案房产办理的第00××07号房产证，证明对涉案所有房产名人公司在2011年8月22日进行了确权登记，办理了大证，当时已经属于现房。张XX质证认为对第一组证据的真实性无法核实，对第二组证据的真实性无法核实，与本案没有关联性，对第三组证据的真实性也不清楚，认为涉案房产是否是现房并不影响张XX与名人公司办理具有公示性质的网上签约手续，并不是只有预售才能办理网上签约。名人公司对第一组证据的真实性没有异议，但对该判决书的合法性有异议，对其他两组证据的质证观点同张XX观点。本院对XXXX银行提交的该三组证据的真实性予以确认，该三组证据印证了一审法院所查明的XXXX银行合法占有使用21-2号、21-3号的事实。

韩X、赵XX向本院提交了七份证据。证据一为2012年1月19日名人公司更换法人代表时财务交接清单的复印件。证据二为2014年9月24日名人公司原法人代表林XX出具的证明的复印件，欲证明名人公司在2012年1月16日给韩X、赵XX开具四张销售不动产发票。证据三为2015年4月24日XX县人民法院诉讼保全民事裁定书，欲证明从2015年4月24日起，韩X购买的涉案房产处于法院的查封状态。证据四为2015年4月24日XX县人民法院诉讼保全民事裁定书，欲证明从2015年4月24日起赵XX购买的涉案房产处于法院的查封状态。证据五为报纸上公告一份，欲证明2014年7月10日韩X、赵XX曾经申报公告，要求名人公司办理所购房产的相关房产证手续。证据六为山东法制报公告一份，欲证明韩X、赵XX向XX县人民法院主张权利后XX县人民法院公告送达相关文书。证据七为照片一张，欲证明韩X所购房产XX县人民法院在2015年4月24日在入户门处已张贴封条。张XX质证认为韩X、赵XX提交的都不是新证据，已经过了举证期限。证据一是复印件，不具有证明力，真实性也无法核实。该证据载明的内容不能证实韩X、赵XX的主张，因为韩X、赵XX在名人公司购有多套房产，无法证实该证据上载明的内容与本案有关。证据二也是复印件，是否是林XX签字也无法核实，不具有证明力。认可证据三、四的真实性，但认为不能证实韩X、赵XX的主张，该证据载明名人公司不得在查封期间买卖过户，名人公司也没有违反这一条款。张XX与名人公司进行房屋交接也不违反这一条款，且张XX是善意。证据五与本案没有关联性，办证的前提是要对涉案房产具有权利，现房产正在诉争中。证据六没有证明力，因为张XX已经在XX县法院提起撤销之诉。对证据七的真实性、关联性都不认可。名人公司质证认为证据一是复印件，不予认可。更换法人代表的时间不是2012年1月19日，而是2011年7月16日。交接清单上第9项反应的是未签完整的合同6份，说明涉案房产并没有办理完毕相关手续，证据二是复印件也不认可，认为林XX作为证人应出庭作证并怀疑韩X、赵XX与林XX有恶意串通的嫌疑，认为证据三、四因张XX在山东省XX县人民法院提起了撤销之诉而归于无效，对证据五真实性没有异议，但认为该公告对本案没有任何意义，对证据六的真实性没有异议，但韩X、赵XX应同时举证证明XX县人民法院已经穷尽其他法律手段不得已采取公告送达方式，证据七不能证实照片中的房产与本案有关。本院认为，韩X、赵XX提交的证据一、二，因是复印件，在张XX和名人公司不予认可的情况下，本院依法不予确认。被上诉人韩X、赵XX提交的证据三、四是人民法院法律文书，其证明的是人民法院诉讼期间对涉案财产采取的一种保全措施。韩X、赵XX提交的证据五、六的真实性本院依法予以确认，其证明的也是韩X、赵XX对自己权利的一种救济方式，以及人民法院对诉讼文书的一种送达方式。韩X、赵XX提交的证据七不能显示与本案之间具有关联性。综上，本院认定事实与一审法院认定事实基本一致。

本院认为，张XX的上诉请求和上诉理由没有事实和法律依据，本院依法不予支持。

理由：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

第一，张XX关于将本案发回重审的理由不成立。

张XX关于将本案发回重审的理由是一审法院对本案的事实认定不清，但其没有提出哪些具体事实认定不清。而本案系商品房销售合同纠纷，一审法院围绕该基础法律关系查清了张XX与名人公司以及XXXX银行、韩X、赵XX与名人公司签订合同及履行合同的基本事实。至于张XX提出的一审法院认定其与名人公司签订的涉案合同有效，同时认定涉案房产各存在两份商品房买卖合同，应根据己经办理房产及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位错误的观点与认定基本事实不清显系不同的概念范畴。所以张XX关于将本案发回重审的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十五条的规定，对其该上诉请求和理由本院依法不予支持。

第二，张XX请求本院改判支持其一审诉讼请求的理由也不成立。

张XX在一审法院的诉讼请求为判令名人公司继续履行三份《商品房现房买卖合同》约定的房产证登记至张XX名下及交付案涉房产的合同义务及名人公司向张XX支付违约金225万元，该请求不成立。

XXXX银行与名人公司签订涉案房产中的21-2号、21-3号买卖合同在先，且名人公司已将该两处房产交付XXXX银行使用，XXXX银行已合法占有该房产，在双方均未办理房产登记的情况下，张XX要求名人公司将房产登记至其名下及交付房产不符合法律规定。而且（2015）巨民初字第2543号民事判决书已将涉案房屋判归被上诉人XXXX银行所有，该生效法律文书具有发生物权变动的效力。所以张XX要求名人公司履行案涉该两处房产商品房买卖合同的主张，一审法院依法不予支持是正确的。

21-11号房产、21-15号房产已由山东省XX县人民法院分别裁定归赵XX、韩X所有，该生效裁定根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定已发生物权变动的效力。张XX要求名人公司将已不能履行的该房产登记至其名下及交付也不符合法律规定，所以张XX要求名人公司履行案涉该两处房产商品房买卖合同的主张，一审法院依法不予支持同样也是正确的。

由于张XX要求名人公司履行商品房买卖合同已经客观上无法实现，经一审法院释明，张XX拒不变更诉讼请求，对于名人公司的违约责任，张XX可另案主张权利，张XX要求名人公司在履行合同的基础上支付违约金225万元的请求一审法院不予处理是正确的。

第三，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不动产所有权善意取得的构成要件之一为“须已经为受让人办理完毕不动产过户登记”，而本案中，被上诉人名人公司并没有为张XX办理房屋过户登记，张XX主张取得案涉四宗房产属于善意取得违背法律规定。

第四，根据本案查明的事实和相关法律规定，本院能够对张XX提出的上诉请求依法作出处理，本案的处理不需要以其他案件的处理结果为依据，所以张XX认为本案应中止审理的理由不成立。

综上所述，张XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80050元，由上诉人张XX负担。

本判决为终审判决。

审判长颜振贞

审判员娄勇军

代理审判员张磊

二〇一六年九月二日

书记员任楷