李X、郭X等与邱XX等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）:李X。

原告（反诉被告）:郭X。

上述两原告共同委托诉讼代理人:黄X，湖北XX律师。

被告（反诉原告）:邱XX。

被告（反诉原告）:林XX。

上诉两被告共同委托诉讼代理人:廖XX，湖北XX律师。

第三人:武汉XX公司。

法定代表人:易前，经理。

原告李X、郭X（反诉被告）诉被告邱XX、林XX（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，依原告李X、郭X申请追加武汉XX公司（以下简称XX公司）作为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

审理过程中，被告邱XX、林XX提出反诉，本院依法合并审理。

原告李X、郭X的委托诉讼代理人黄X、被告邱XX、林XX及其委托诉讼代理人廖XX，第三人XX公司的法定代表人易前到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

李X、郭X向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》已经解除；2.判令邱XX、林XX承担违约金及赔偿损失共计10万元；3.邱XX、林XX承担本案诉讼费。

事实和理由:李X、郭X系夫妻关系，二人在2015年6月12日将其合法所有的位于武汉市江夏区南XX302户的房屋以55万元的价格卖与邱XX、林XX，并签订了《房屋买卖合同书》。

合同约定，房屋办理房产证后第一时间双方办理过户手续，且在合同签订后，李X、郭X将原《武汉市商品房买卖合同》、购房发票均交与邱XX、林XX，代办理房产证条件成熟后，在将其交还李X、郭X办理首证，办完后第一时间过户邱XX、林XX，以便李X、郭X另行购置房屋。

2017年1月，办理首证条件已经成熟，李X、郭X便办理了不动产证，并通知邱XX、林XX履行过户手续等义务，但其拖延履行合同义务，导致李X、郭X无法办理足额按揭及无法另行购买房屋，产生巨大损失，后致函邱XX、林XX要求履行过户手续，但其仍不履行，遂发律师函通知解除合同。

根据《中华人民共和国合同法》相关规定，由于邱XX、林XX严重迟延履行合同义务，导致合同目的无法实现，故诉至法院。

邱XX、林XX提出答辩意见:1.邱XX、林XX在此次交易中没有任何违约行为，李X、郭X解除合同不符合行使解除权的约定，且李X、郭X在解除通知中既要求5天内过户，又要求解除合同，该通知本身内容相互矛盾，解除行为无效。

2.李X、郭X要求解除合同的本意是房屋要涨价后另行出售，综上，请求驳回李X、郭X的全部诉讼请求。

第三人XX公司述称，我公司是配合买卖双方办理过户，其他情况不了解。

我公司认为原、被告双方的合同并未解除，因类似的情形在我公司有30多例，都得到了履行。

我公司确实居间促成双方房屋买卖合同的成立。

邱XX、林XX告知我公司，李X、郭X在办理房屋产权证后，要购买新房，要求加价，但李X、郭X未告知我公司要求涨价。

关于涉案房屋两年后办理过户的情况，因该房屋是单位分配性质的房屋，当初未办理初始登记，2017年初才办理初始登记，此时才具备过户条件。

我公司大概在2017年1月通知李X、郭X办理过户，但未过户的原因是李X、郭X不配合，在其办理了不动产权证后，不配合购房资格审查，未提供房产证原件、转账记录、转账凭证等资料，导致资料不全。

邱XX、林XX提出反诉请求:1.确认邱XX、林XX与李X、郭X于2015年6月12日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令李X、郭X继续履行合同，协助将位于武汉市江夏区南XX302户的房屋过户至邱XX、林XX名下；3、本案本诉、反诉费用均由李X、郭X承担。

事实与理由:2015年6月12日，邱XX、林XX与李X、郭X经XX公司介绍在其公司签订了《房屋买卖合同》，购买了上述房屋，总房款为55万元。

约定签订合同之日支付50万元，余款5万元在房屋过户之日支付。

过户时间为在房屋产权证办理完毕第一时间双方办理过户。

合同签订当日，邱XX、林XX即支付了房款50万元，当日，李X、郭X将房屋交付，邱XX、林XX将该房屋装修后入住至今。

2017年2月，李X、郭X办理了该房屋的不动产权证，但同时要求加价30万元才肯将房屋过户至邱XX、林XX名下。

李X、郭X违反合同约定，擅自涨价，违反诚实信用原则，维护为邱XX、林XX合法权益，请依法支持反诉人的反诉请求。

李X、郭X针对邱XX、林XX提出的反诉请求答辩称:1.邱XX、林XX称涨价30万元没有依据；2.邱XX、林XX反诉请求没有依据，应当予以驳回。

本案系邱XX、林XX违约在先，李X、郭X积极配合邱XX、林XX履行合同义务，在办理不动产权证后，多次催告邱XX、林XX办理过户，并将过户手续交与XX公司。

但由于邱XX、林XX严重违约导致合同目的不能实现，李X、郭X已经行使解除权，诉争房屋买卖合同已经合法解除；3.邱XX、林XX多次短信告知，其是外地户口，已经失去购房资格，故该房屋买卖合同事实上已不能履行。

第三人XX公司针对邱XX、林XX的反诉请求述称，我公司认为合同应当继续履行。

限购政策是2016年11月份出台，限购之后邱XX、林XX没有武汉市当地户口，但我公司通过各种方法协助被告解决，现在也可以解决该问题，故外地户口不能作为履行合同的障碍。

本院经审理认定事实如下:2015年6月12日，李X（甲方）与邱XX（乙方）及XX公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定:第二条、甲方所转让的房产坐落于武汉市江夏区南XX302户，建筑面积为137.09平方米，总房款为550000元。

第七条、甲乙双方同意下列付款方式:分期付款:分两次付款，买方于签署《房屋买卖合同》当日支付房款伍拾万元（500000元），待本房屋过户完毕后当日支付此房屋尾款五万元（50000元）。

第八条、此房屋首次办理房产证相关费用由甲方承担。

第九条、甲乙双方同意选择下列过户时间:在此房屋房产证办理完毕后第一时间内双方办理过户手续。

第十七条、补充约定:1、甲方交付乙方《武汉市商品房买卖合同个》一份（即甲方之前购买此房屋的原始合同）、《销售不动产同意网络发票》三张。

甲方向乙方提供夫妻双方身份证复印件一份、结婚证复印件一份、工作证明一份。

2、甲乙双方协助丙方为其办理此房产过户手续，如该房屋原始房产证颁发之日起三个月后丙方未履行办理次房产相关过户手续，则按每日中介费0.05%的违约金赔付乙方。

该合同由李X及其配偶郭X，邱XX及其配偶林XX共同签名。

上述《房屋买卖合同》签订当日，邱XX、林XX支付李X、郭X房款50万元。

由于涉案房屋未办理相关产权证书，李X、郭X将其《武汉市商品房买卖合同》及发票三张交付邱XX、林XX保管。

后李X、郭X将涉案房屋交付邱XX、林XX，邱XX、林XX将该房屋装修后入住至今。

2017年1月17日，为办理涉案房屋的不动产权证，邱XX将不动产发票三张及《武汉市商品房买卖合同》交与李X，并开具了收条，注明:“上述资料用于办理不动产证，待不动产证办理完毕后，以上资料归还邱XX。

”2017年2月3日，李X、郭X办理了涉案房屋的不动产权证，证号为鄂（2017）武汉市江夏不动产权第XXX号。

2017年2月9日，李X将不动产证复印件、李X及郭X身份证复印件各一份交与邱XX，并开具了收条，注明:“该上述资料用于办理不动产证审核，待不动产证办理完毕后，以上资料归还李X。

”邱XX即通过中介方XX公司协助办理涉诉房屋的产权过户手续。

中介方XX公司与买方李X联系要求其提交相关办证资料，以通过购房资格审查等，但买方李X未提供房产证原件、转账记录和凭证等资料，导致资料不全；同时，武汉市根据国务院要求出台限购政策对房地产交易进行调控，根据限购政策，邱XX现不具备在武汉市购买房屋的资格，涉诉房屋产权过户手续未能办理。

2017年2月23日，李X委托湖北XX向邱XX发函，要求邱XX在收到该函件后5日内积极配合李X前往房地局办理过户，履行合同义务，如未配合履行，鉴于邱XX严重违约行为，根据相关法律规定，解除与邱XX签订的《房屋买卖合同》并保留追究违约责任的权利。

该律师函同日通过单号为925XXXX9523的XX速运发出，2017年2月24日签收。

上述事实，有当事人的当庭陈述、《房屋买卖合同》、收条、不动产权证书、律师函及快递查询结果等证据，并经质证，足以认定。

本院认为，李X与邱XX及XX公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行各自义务。

邱XX按约定支付500000元房款，李X亦将房屋交付邱XX且装修入住至今，双方均已履行合同主要义务。

由于该涉案房屋在签订合同时尚未办理所有权证书，不能达到过户条件，故双方约定“在该房屋房产证办理完毕后第一时间双方办理过户手续”，该约定对具体时限并不明确。

李X、郭X于2017年2月3日才办理完毕涉案房屋的不动产权证，其即于2017年2月23日发函，要求邱XX“在收到该函件后5日内积极配合李X前往房地局办理过户，履行合同义务，如未配合履行，鉴于邱XX严重违约行为，根据相关法律规定，解除与邱XX签订的《房屋买卖合同》”等，因对办理房屋产权过户期间约定不明，事后又未达成补充协议，李X、郭X提出邱XX应在收到该函件后5日内积极配合办理过户手续，该期间并不具有合理性；同时李X也未完全提供相应办理过户手续的资料，对于未办理房屋产权过户手续并非可归责于邱XX单方原因所致。

故李X、郭X主张确认《房屋买卖合同》已经解除的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。

李X、郭X主张邱XX、林XX承担违约金及赔偿损失共计10万元的诉讼请求也无依据，本院亦不予支持。

李X、郭X主张的合同解除权未成立，双方合同签订于武汉市限购政策出台之前，该限购政策对该合同的履行不应具有约束力，加之邱XX在合同签订后已履行了主要合同义务且已实际占有使用涉案房屋，双方应继续履行各自的合同义务，邱XX、林XX主张确认《房屋买卖合同》有效，并继续履行合同，由李X、郭X协助将位于武汉市江夏区南XX302户的房屋过户至邱XX、林XX名下的反诉请求，理由正当，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:

李X与邱XX继续履行于2015年6月12日签订的

《房屋买卖合同》，继续履行的内容为:李X、郭X于本判决生效之日起十日内协助配合邱XX、林XX办理坐落于武汉市江夏区南XX302号房屋的转移登记手续，邱XX于该房屋的转移登记手续办理完成当日支付李X剩余购房款50000元；

二、驳回李X、郭X的全部诉讼请求。

本案受理费2300元，减半收取1150元，反诉费500元，共计1650元，由李X、郭X共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员郑保民

二〇一七年五月二十六日

书记员许X