于XX与李XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

委托诉讼代理人：方XX，山东XX律师。

被上诉人（原审原告）：李XX，男，1974年8月3日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：逯XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：胡美萍，山东XX律师。

上诉人于XX因与被上诉人李XX房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初3628号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

于XX上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费、保全费由李XX负担。事实和理由：一、一审人民法院程序违法。一审调查复核的证据，未经当庭质证，剥夺了于XX的质证权、答辩权，显属程序违法。一审对涉案房屋的权属状况及查封、抵押情况进行调查复核，对于这些证据，人民法院亦应当组织进行质证。一审法院漏查了登记时间为2014年12月23日济房他证字第XXX**号《抵押权他项权证》。于XX在举证期间内提交了抵押编号2014XXXXX的房产询问证据。主张涉案房屋的抵押权人银行不同意转让标的物。有银行的《贷款合同》、《抵押权他项权证》为证据。于XX提交的证据会直接影响到本案的实体裁判，一审法院未经质证就作为定案依据作出判决，当事人的合法权益无法保障。二、一审法院对事实认定错误、遗漏当事人。1.涉案房屋是于XX与妻子王XX的夫妻共同财产，从双方签订的《房屋买卖合同》的签字人员来看，只有于XX与李XX两人签字，而恰恰是这份《房屋买卖合同》遭到了于XX的妻子王XX坚决反对。这就更加说明于XX从未代表过其妻子王XX履行过任何法律行为。一审忽视了于XX妻子王XX应享有的对房屋的处分权。2.《房屋买卖合同》的标的房屋是于XX夫妻共同共有的不动产，签订买卖合同时应该有李XX、于XX及于XX的妻子王XX在场共同签订，或者共同所有人有一方不能在场，可以由于XX出示其妻子委托其卖房的书面委托材料，于XX与李XX之间的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。无效合同自始无效，不产生溯及既往的效力，即自合同成立时起不具有法律的拘束力。无论当事人已经履行，或者尚未履行的，都不能改变合同无效的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定：“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”。综上所述，一审法院不仅程序违法，而且认定事实不清，请二审法院查清案件事实情况，依法撤销一审判决，将本案发回重审或者依法进行改判。

李XX辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。一、人民法院有权根据案件审理情况进行调查收集证据。于XX声称的《贷款合同》和《抵押权他项证书》均是一审开庭后提交，人民法院应依法不予采纳。二、于XX是不动产权属证书载明的权利人，有权处分其合法财产，买卖合同是合法有效的，双方应按照合同约定履行。根据《中华人民共和国物权法》第十六条和第十七条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案涉案房屋权属证书上记载的所有权人为于XX，无共有权人，无有效抵押权。不存在于XX所称的合同履行不能的情形。在双方于2017年3月5日签订的房屋买卖合同中第一条明确载明“甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况……”，第十二条第一款载明“若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（如继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，……”李XX按照权属证书上记载的所有权人于XX签订了房屋买卖合同，已经尽到了合理审慎的义务，房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反强制性法律规定，是合法有效的，双方应按照合同约定履行合同义务。于XX声称涉案房产是与妻子王XX的夫妻共同财产，但是，在签约过程中包括一审诉讼中王XX从未主张过权利，也未申请参加到诉讼中来，于XX在房屋买卖过程中及一审诉讼过程中也从未提及王XX的名字，也从未提及涉案房屋为夫妻共同财产。综上所述，请求二审法院查明事实，依法驳回于XX的上诉请求，维持原判。

李XX向一审法院起诉请求：1.要求继续履行合同，于XX协助办理房屋过户手续，将涉案房屋过户至李XX名下；2.于XX赔偿律师费损失5000元。

一审法院认定事实：位于济南市某号房屋的所有权人为被告于XX，房产证号为：济房权证中字第XXXX**号，建筑面积102.42平方米。2017年3月5日，原告李XX（乙方、买受人）与被告于XX（甲方、出卖人）在案外人济南XX公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，约定被告于XX将上述涉案房屋出售给原告李XX，总价款为96万元；原告李XX在合同签订时支付定金2万元，双方应当在签订合同之日起30日内办理网签，原告李XX在银行贷款审批通过后10个工作日内，完税后办理房屋所有权转移登记手续前，将首付款66万元支付给被告于XX，余款30万元贷款支付；该房屋设有抵押；合同第十二条违约责任约定：“……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。……5、签定合同后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金”。合同签订当日，原告李XX向被告于XX支付购房定金2万元。2017年3月17日，原、被告办理了涉案房屋的网签手续。

原告李XX在本案中提交了中信XX个人账户明细查询及中国XX银行个人活期账户交易明细，欲证实2017年3月29日原告账户内的资金情况，有履行合同的能力。加盖“中信XX济南天桥支行柜面业务专用章”的中行XX个人账户明细查询显示2017年3月29日原告李XX账户余额为216307.69元，加盖“中国XX银行股份有限公司济南兴华支行业务专用章”的建设银行活期账户交易明细显示2017年3月29日原告李XX账户余额为60万元。被告于XX对银行账户明细的真实性不予认可，主张未加盖公章、没有负责人签字。

原告李XX为本案纠纷与山东XX签订诉讼委托代理合同，山东XX指派逯XX、胡美萍律师参加本案诉讼，原告李XX为此支出律师代理费5000元。

被告于XX在本案中提交“证明”一份，内容为：“于XX：你向我行询问是否同意你转让抵押编号2014XXXXX的房产，现我行答复如下：鉴于该房产系我行与你签订的最高额抵押合同，高抵字（2014）年第XXXXX号之抵押物，我行不同意你向他人转让”，落款时间为2017年7月24日，落款处加盖“山东XX业务公章”。被告于XX据此主张涉案房屋的抵押权人不同意转让标的物，合同无法履行。原告李XX对此不予认可，称该“证明”是由单位出具，出具的经办人未签字，签章处未加盖公章，而是加盖的业务公章；证明的出具时间为2017年7月24日，而原、被告合同约定是4月初开始履行，并不存在抵押权人不同意转让的情形。

本案中，原告李XX申请证人王XX出庭作证，王XX系中介方济南XX公司负责人，也是原、被告涉案房屋买卖的中介经办人。庭审中王XX陈述：“2017年3月19日原、被告前往XX银行办理的面签，审批通过了，只需要支付首付款办理解押过户后再抵押就可以发放贷款了，审批通过后我于2017年3月31日通知被告，说第二天去制锦市农行支付首付款办解押，当时被告同意，但当天晚上8点左右被告的一个战友给我打电话，说房子解不了押不用支付首付款了，我就给被告进行联系，被告当天晚上不接电话，第二天早上我到农行时又给被告打电话，被告不接，到中午12点左右给被告打通了，被告说房子解不了押，别支付首付款了”。

因被告于XX在本案中主张涉案房屋存在有效抵押，抵押权人不同意本次房屋交易，故一审法院于庭审后对于涉案房屋的权属状况及查封、抵押情况前往济南市住房保障和房产管理局进行了调查复核，经查：1、涉案房屋现存在有效的查封一个，即本案中原告申请采取的保全措施；2、涉案房屋曾设立有抵押四个，均早已注销失效，其中包括涉及抵押权人为“平阴县XX”的两项抵押，也均早已注销。

一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。虽然被告于XX对于原告李XX提交的中信XX个人账户明细查询及中国XX银行个人活期账户交易明细真实性不予认可，对于原告李XX的履约能力存疑，但对此并未提供相反证据予以证实，而根据原告提供的银行明细表显示，其在2017年3月29日的银行账户内资金余额为80多万元，完全有支付首付款的能力，故对被告于XX的此项主张，一审法院依法不予采纳。虽然被告于XX主张解押款项来源于原告，而原告仅支付了定金2万元，应属违约，但根据证人证言及庭审查明的事实，可以证实原告李XX未能支付首付款系因被告于XX以房屋存在的抵押无法解除为由拒绝受领所致，原告李XX对此并无过错，故对被告于XX的此项主张，一审法院依法不予采纳。虽然被告于XX在本案中提交了加盖“山东XX业务公章”的“证明”一份，主张涉案房屋的抵押权人山东XX不同意转让标的物，合同无法继续履行，但经一审法院调查核实后发现，现涉案房屋并不存在有效的抵押，曾设立的抵押也早已注销失效，不可能存在抵押权人不同意房屋交易导致合同不能履行的情况，故对被告于XX的此项主张，一审法院依法不予采纳。本案中，因被告于XX拒绝受领首付款，导致合同未能继续履行，被告于XX的行为已构成违约，现原告李XX依据合同约定主张要求继续履行合同，被告于XX协助办理房屋过户手续及要求被告于XX赔偿律师费损失，合法有据，一审法院均依法予以支持。判决：一、被告于XX于判决生效之日起十日内协助原告李XX办理位于济南市某号房屋（房产证号：济房权证中字第XXXX**号）的过户手续，将房屋过户至原告李XX名下。二、被告于XX于判决生效之日起十日内赔偿原告李XX律师费损失5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11020元、财产保全费5000元，均由被告于XX负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于XX向法庭提交以下证据：证据1、山东XX于2017年12月26日出具不同意转让证明1份。证明201XXXX0725的房产在银行存在抵押，银行牵涉到个人借款的保证合同履行，所以银行不同意转让。证据2、原借款合同的山东XX改制信息。证明出示的公章和原借款出借人是同一个单位。证据3、个人借款合同和最高额抵押合同。证明涉案房产确实存在抵押。

经质证，李XX主张证据1不是新证据，一审中于XX已经提交过银行不同意转让证明，只是出具时间不一样。对证据2真实性无异议，对关联性有异议，不能证明于XX的证明目的。对证据3借款合同是复印件，不予质证，在一审过程中于XX已经提交过。

以上事实由调查笔录、于XX于二审中提交的证据等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，二审争议焦点为：1、涉案房屋的合同效力问题；2、在合同履行过程中谁存在违约的问题。

关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，涉案房屋的权属状况信息中载明的所有权人为于XX，并无共有人，于XX作为房屋的所有权人有权处分该房屋，于XX与李XX及济南XX公司于2017年3月5日签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。

关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”涉案房屋买卖合同签订后，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。买受人李XX应当按照合同约定支付首付款，但因于XX以房屋存在的抵押无法解除为由拒绝受领首付款，李XX对此并无过错。出卖人于XX应当按照合同约定接收首付款，解除房屋抵押，并协助办理房屋过户手续，现于XX以已注销失效的房屋抵押主张涉案房屋不能过户为由，拒绝领取首付款办理过户，已构成明显违约，一审法院判决于XX协助办理房屋过户手续及赔偿律师费损失并无不当，本院予以支持。

另经审查，一审法院审理程序合法，本院予以确认。

综上所述，于XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11020元，由上诉人于XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　闫振华

审判员　　黄宏伟

审判员　　李　静

二〇一八年四月二十五日

书记员　　赵XX