上诉人（原审被告）翟XX，男，1956年12月28日出生。
特别授权诉讼代理人马XX、张XX，均系爱德尔法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）昆明XX公司。
住所地：云南省昆明市呈贡区吴家营街道XX内。
法定代表人李XX，总经理。
特别授权诉讼代理人李X、黄X，均系云南XX律师。
上诉人翟XX因与被上诉人昆明XX公司（以下简称“XX公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第1092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭于2015年4月24日对本案进行了询问，上诉人翟XX委托的诉讼代理人马XX、张XX，被上诉人XX公司委托的诉讼代理人李X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院确认的案件事实为：2011年8月19日，原告XX公司与被告翟XX签订认购书，约定被告翟XX所认购的商铺经营权位于云南省昆明市呈贡新XX“仕林街商饮中XX”（呈贡新XX）9-1-01号商铺，套内面积1815.72平方米（最终面积以签定的合同为准）。该商铺按照套内面积计价，付款方式为一年一付，月价款为25元／月／平方米，年价款为人民币544716元（具体付款方式以《XXX商铺经营权出售合同》为准）。开业时间约定为2011年10月19日前。签定本认购书时被告向原告支付100000元履约保证金，在正式签定《XXX商铺经营权出售合同》后，保证金不作为经营权认购价款的一部分，仍作为确保被告遵守本合同项下其必须遵守的一切条文规定。被告签定本认购书时同意，在签定合同当天，被告应向原告支付开业保证金50000元。被告当天不缴纳履约保证金而签定本认购书的，被告必须于2011年8月22日前交纳100000元保证金，交纳该保证金后认购书方可生效，若在上述时间内不交纳履约保证金的，被告认购的商铺无效，原告有权重新出售该商铺经营权。被告同意于签定本认购书后七天内，即2011年8月26日前携带本认购书、履约保证金收据原件及本人身份证或公司证明文件到出卖人指定地点按约定缴尾款，并签署《XXX商铺经营权出售合同》。被告未在2011年8月26日前与原告签署经营权出售合同相关条款的，原告有权解除本认购书，原告解除本认购书的，被告已支付的履约保证金不予退还。2011年8月31日，原告向被告出具收据，载明收到翟XX9-1-01号商铺保证金80000元，双方均认可上述80000元为被告支付原告的全部款项。被告在双方合同签订后对涉案商铺进行了装修和对外经营。另查明，2009年7月8日，昆明呈贡新XX管理委员会呈新管复（2009）200号昆明呈贡新XX管理委员会、呈贡县人民政府关于中XX高校配套临时服务设施建设的批复载明：“雨花吴家营片区建设指挥部，经新区管委会（县政府）研究，现批复如下：一、同意以临时建筑形式启动高校配套临时服务设施建设，项目位于雨花片区控详规Ⅲ8-4地块，彩云南路东XX中XX范围，规划总用地约228亩，净用地约170亩。”2009年8月11日，呈贡新XX雨花吴家营片区建设指挥部呈新雨指复（2009）15号关于对《关于在中XX228亩土地建设高校配套临时服务设施的请示》的批复载明：“中XX高校配套临时服务设施项目位于……。昆明呈贡新XX管理委员会于2009年7月8日以呈新管复（2009）200号文件批复，同意以临时建筑形式启动该项目建设。经2009年8月10日第二十次指挥部办公会议研究，同意该项目由中XX居委会采用市场运作的方式建设，土地使用期为10年……”2009年10月10日，昆明市呈贡县人民政府吴家营街道XX（2009）41号关于高校配套临时服务设施建设推进有关问题的通知载明：“昆明XX公司、中XX居委会：……街道决定对此项目的实施做如下调整：实施主体以昆明XX公司为主，中XX为辅，开展临时商业设施的建设。具体问题由双方协商。该地块位于昆明呈贡新城雨花XX控详规Ⅲ8-4地块，彩云南路东XX中XX居委会辖区，规划总用地约215亩，净用地约120亩。该项目采用市场运作的方式建设。请按此调整意见和有关规定认真组织实施。”2012年9月17日，昆明市规划局呈贡分局《关于呈贡区“XXX”办理临时规划许可的意见》载明：“吴家营街道办事处：贵处《关于办理“XXX”临时规划许可的请示》收悉，经我局研究，意见如下：“XXX项目”作为高校片区配套临时服务设施，经昆明呈贡新XX管理委员会、呈贡县政府批准，以临时建筑形式进行建设；经核对该片区控制性详细规划，项目用地规划性质为商业用地，与“XXX”使用性质一致。目前该项目已建成，根据市领导现场调研安排，我局将积极配合完善项目审批手续，同时，建议对涉及已建项目安全性内容报相关部门审批，确保项目为周边高校师生及居民提供安全便捷的服务。”2014年11月25日，昆明市规划局呈贡分局《关于XXX相关情况的回函》载明：“昆明市呈贡区人民法院：贵院转来的……收悉。经我局核实，呈贡XXX在雨花片区控制性详细规划中用地性质为商业商务用地。我局未办理过呈贡XXX项目的规划行政审批手续。”现原告认为被告从未支付原告场地使用费，故诉至原审法院，请求判令：一、解除原、被告双方2011年8月19日签订的认购书；二、被告支付的80000元履约保证金归原告所有；三、被告翟XX交还云南省昆明市呈贡新XX“仕林街商饮中XX”9-1-01号商铺；四、被告翟XX向原告XX公司支付从2011年8月26日算至2014年6月30日所欠的房屋场地使用费（经营权出让款）XXX元（有四个月的免租期），及之后被告实际搬出之日的房屋场地使用费（每月38元每平方米）；五、被告承担本案诉讼费。
原审法院认为，本案争议焦点为：一、本案诉争的认购书合同性质是什么，是否合法有效？二、被告主体是否适格？三、原告主张的场地使用费是否有依据，应否得到支持？四、原告诉请解除认购书有没有依据，应否得到支持？针对本案的第一个争议焦点，即认购书的性质问题，被告主张为原告提供房屋、商铺和土地，被告出钱、出物，双方共担风险共享利润的合作经营合同，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案认购书约定的标的为“XXX”9-1-01号商铺，合同约定的计价方式为：按照套内面积计价，付款方式为一年一付，每月25元／平方米。该认购书具备了租赁合同的主要条款，约定了出租人、出租人的权利义务，合同的交易对象为“XXX”9-1-01号商铺的使用权，符合租赁合同的要件。被告所主张的原告提供的房屋、商铺和土地正是租赁合同的标的，对于租赁物以外的经营问题，双方的合同并未约定，被告有权按照自己的意愿进行经营，原告并不参与经营管理也只按照固定的标准收取租金，不承担经营风险或承担其他经营受益，故对被告的主张原审法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”对于本案诉争的“XXX”9-1-01号商铺租赁合同的效力问题，原审法院认为，根据上述相关文件内容，涉案商铺位于呈贡新XX雨花片区控制性详细规划中Ⅲ8-4地块，项目用地为高校配套临时服务设施用地，形式为临时建筑形式，性质为商业商务用地，由昆明呈贡新XX管理委员会、呈贡县政府批准，以临时建筑形式进行建设，并经吴家营街道办事处决定，由本案原告XX公司作为实施主体。故涉案商铺为主管部门批准建设的临时建筑，原告与被告签订的认购书不存在无效情形。对于被告主张原告违约，无法签订正式的租赁合同，甚至影响合同目的实现，其并未举证证明，应当承担举证不能的法律后果。针对本案的第二个争议焦点被告主体是否适格的问题，被告主张翟XX系昆明XX公司法人，而实际使用涉案商铺的是呈贡XX，并提交了加盖昆明XX公司公章的认购书复印件，认为翟XX不是本案适格的被告。原审法院认为，被告提交的认购书系复印件，无原件予以核对，且该份认购书系被告持有，在原告提交的认购书原件中无该公章，故仅凭被告提交的认购书复印件无法证明租赁合同相对方为昆明XX公司。此外，对于涉案商铺的实际使用人变更为呈贡XX，被告并未举证证明其已告知原告，更未能证明原、被告已协商一致将合同主体变更为呈贡XX，原、被告双方提交的认购书中买受人一栏均为翟XX，翟XX也在签章栏的买受人处签字捺印确认，且原告认可的合同主体是翟XX，故被告翟XX是租赁合同的承租方。原告作为出租方，依据合同的相对性原则向被告翟XX主张权利，符合法律规定。针对本案的第三及第四个争议焦点，原告诉请解除认购书以及主张场地使用费有没有依据的问题，原、被告签订的认购书性质上是租赁合同，原告已经履行了提供租赁物的义务，被告支付租金系其主要合同义务。在原告起诉至原审法院至今，被告仍未支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”据此，原告提出解除认购书，原审法院予以支持。对于原告主张的场地使用费即租金，被告认为因双方未签订正式合同，未明确价款支付方式及时间，故被告不应支付租金，对于被告的抗辩，原审法院认为，原告的起诉是对于被告支付租金的正式催告，双方的认购书中虽未明确具体的付款时间，但已明确了付款方式为一年一付，月价款为25元／月／平方米，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。故对于原告要求被告支付租金的诉讼请求，原审法院依法予以支持，对于原告主张的按2011年8月26日起算租金及自2014年起按38元每平方米计算的标准无事实及合同依据，原审法院仅支持按被告主张开业的2012年1月1日起算至2014年12月30日止，按双方认购书约定的25元／月／平方米计算的租金。原告承诺给予被告4个月的免租期，不违反法律规定，原审法院予以确认，故被告应支付原告的租金为32个月，每月45393元（1815.72平方米×25元／平方米／月），合计为人民币XXX元。综上所述，原、被告所签订的认购书系双方真实意思表示，被告未履行支付租金的义务，应承担相应的法律责任。现原告起诉要求解除认购书、被告支付所欠场地使用费及归还所使用商铺，原审法院依法予以支持。对于被告交纳的80000元履约保证金，按照认购书第六条第3款约定，在被告未在约定期限签订经营权出售合同时原告不予退还。原审法院认为，被告虽未在双方约定的2011年8月26日前签署《XXX商铺经营权出售合同》，但原告并未举证证明被告在认购书签订时对经营权出售合同的内容知晓并同意，亦无法证明双方未按时签订经营权出售合同系被告过错，故对于原告主张的80000元履约保证金归原告所有的诉讼请求，原审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：“一、原告昆明XX公司与被告翟XX于2011年8月19日签订的《“XXX”经营权认购书》于2014年12月30日解除。二、被告翟XX于本判决生效之日起三十日内归还原告昆明XX公司“XXX”9-1-01号商铺。三、被告翟XX于本判决生效之日起三十日内支付原告昆明XX公司自2012年1月1日起至2014年12月30日止的房屋租金共计人民币XXX元。四、驳回原告昆明XX公司的其他诉讼请求。”案件受理费人民币18267元，由原告昆明XX公司承担人民币3000元，由被告翟XX承担人民币15267元。
原审判决宣判后，翟XX不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第1092号民事判决第一项、第二项、第三项，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要事实与理由为：一、原审判决超越诉讼请求判决，程序错误。XX公司原审第4项诉讼请求为“请求判令被告向原告支付2011年8月26日至2014年6月30日的房屋场地使用费XXX元”，XX公司也是按该金额交纳诉讼费用，但原审法院却超越诉讼请求范围，判决上诉人支付“自2012年1月1日至2014年12月30日至的房屋租金XXX元”，该判决对应的诉讼费并没有交纳，原审法院既未释明，也未要求XX公司交纳诉讼费，应属程序错误。二、原审判决认定事实不清。1、涉案建筑是否系合法建筑原审法院未能查清。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《云南省城镇临时建设和临时用地规划管理暂行办法》第六条、第九条的规定，临时建筑的审批权在规划主管部门，且必须办理临时建筑规划许可证，本案中涉案建筑既未经呈贡区规划局批准，也未获得临时建筑许可证，即便涉案建筑系临时建筑，该临时建筑也不合法，原审法院未能查明此事实。2、原审法院未能查明本案涉案房屋的权利人。只有租赁标的物的权利人才有权收取租金，XX公司既无涉案房屋的产权证，也无土地使用权证，原审判决回避该客观事实判决上诉人支付房屋租金缺乏依据。相关部门的批复、通知等文件中并未确认XX公司系涉案房屋或者土地的产权人，仅确认了XX公司与中XX同为商业项目的实施主体。原审法院对XX公司与中XX间的关系、商业项目与房屋土地的关系未予查明。3、原审法院未能查明XX公司是否催告翟XX支付相关费用。原审判决根据合同法第九十四条第（三）项规定判决解除双方之间的认购书，却没有查明与该法律规定相对应的事实即XX公司是否催告翟XX、是否给予合理期限。本案客观事实是，XX公司一直与翟XX协商正式合同的内容，双方至本案诉讼前仍未达成一致，翟XX未收到任何催收函，XX公司也未给予合理期限。4、原审法院未能查明XX公司的诉讼请求。XX公司的诉讼请求系要求翟XX支付房屋场地使用费，其并未明确在本案诉讼中所主张的债权系依据租赁法律关系还是经营权出让关系，但原审法院不仅进行了审理，还代替XX公司明确了XX公司的请求为“租金”。三、原审判决适用法律错误。1、原审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，认为涉案建筑为“主管部门批准建设的临时建筑”，双方之间的认购书不存在无效情形。上诉人认为，涉案项目虽经街道办、管委会批复同意，主管审批部门规划局并未批准过该建筑的任何手续，也未发过临时建筑规划许可，原审判决将行政主管部门与规划许可的主管部门混为一谈，适用法律错误。2、原审判决适用《合同法》第九十四条，认定XX公司催告翟XX并给予合理期限后XX公司可解除《经营权认购书》，上诉人认为，XX公司的催告行为并不存在，原审法院也未认定该事实，原审判决适用该法律条款的前提不存在。3、原审判决适用《合同法》第二百一十二条，认定本案双方的《经营权认购书》系合法租赁合同，属于适用法律错误，如果《经营权认购书》是租赁合同，合同属于房屋租赁合同还是土地租赁合同不明确，没有房屋产权证、土地证的租赁合同，权利人未查明，合同的合法性不存在。
被上诉人XX公司答辩称：上诉人认为原审判决超越原审诉讼请求违法超裁，但原审判决并不存在超裁，我方诉讼请求中对于房屋场地使用费的主张是截止到上诉人实际搬离房屋之日止，原审判决的处理无误。原审判决认定双方为房屋租赁合同关系，对双方争议的租金进行裁判是正确的。上诉人认为原审判决对涉案房屋的权属问题未予处理，但根据我方的举证可以证实涉案房屋实际是由我方享有经营使用权，我方有权对外出租收取租金。上诉人认为原审法院未查明我方是否向其催收租金，但我方原审中已充分举证并经原审法院组织双方质证。上诉人的上诉补充意见与本案事实及相应法律不符，不应采纳。我方系经政府批复准许建盖相应的临时设施，我方对此已举证证实，除上诉人外其他租户均已经向我方交纳租金，仅上诉人至今尚未按约支付租金，上诉人的行为已经构成根本性违约，我方原审诉讼请求应当得到法院支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人翟XX向本院提交以下证据材料：
第一组：1、请示文件一份，2、仕林商饮中心合同一份，两证据证明：1、上诉人曾向张XX申请加入到呈贡的建设中去，于2011年4月8日得到批示，由相关部门邀请上诉人到呈贡新XX。2、被上诉人提供给上诉人的合同存在霸王条款，且与其他商户签订的合同不一致，双方未签订合同的过错不在上诉人。
第二组：照片19张，证明：上诉人基于对政府项目的信任，对涉案房屋进行装修花费巨大。
经质证，被上诉人XX公司对第一组证据因无原件核对不予认可，并认为该组证据的证明目的与本案无关，该组证据中的仕林商饮中心合同，上诉人一直未与被上诉人签订正式合同。对第二组证据的真实性不予认可，并认为该证据真实性无法判断，不认可照片与本案诉争标的物有关联性，并认为涉案租赁物现已经被锁，被上诉人无法入内，根据照片无法看出是本案诉争标的物。本院认为，上诉人翟XX提交的第一组中的请示文件没有原件予以核对，被上诉人对该证据亦不予认可，第一组证据中的仕林商饮中心合同为空白合同，并无当事人的签章，本院对该组证据的真实性不予确认。第二组证据的照片内容未经核实，且与本案审理范围并无关联性，本院对该组证据不予采信。
二审中，被上诉人XX公司未向本院提交证据。
经审理，本院确认的本案法律事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、XX公司请求解除其与翟XX于2011年8月19日签订的《“仕林商饮中心”经营权认购书》并要求翟XX归还涉案商铺的主张能否成立？二、翟XX应否向XX公司支付涉案商铺租金？
本院认为：对于争议焦点一，本案中，XX公司与翟XX于2011年8月19日签订的《“仕林商饮中心”经营权认购书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，该合同已成立生效。根据《“仕林商饮中心”经营权认购书》所约定内容，虽然合同约定翟XX认购涉案商铺的经营权，但从合同对涉案商铺的单价、付款方式等约定内容看，该合同实际为XX公司向翟XX出租涉案商铺的使用权，故《“仕林商饮中心”经营权认购书》实为房屋租赁合同。合同签订后，XX公司已按合同约定将涉案商铺交付给翟XX使用，翟XX也已对涉案商铺进行装修并使用至今，翟XX应当按照合同的约定支付相应的房屋租金。根据《“仕林商饮中心”经营权认购书》的约定，涉案商铺的租金应当一年一付，翟XX至今未向XX公司支付任何租金，已构成根本性违约，XX公司依法有权利主张解除合同，故原审判决判令解除XX公司与翟XX于2011年8月19日签订《“仕林商饮中心”经营权认购书》并判令翟XX向XX公司归还涉案商铺并无不当，本院予以维持。对于争议焦点二，根据本案查明事实，XX公司向翟XX交付涉案商铺后，翟XX已实际使用商铺并对商铺进行装修后于2012年1月1日开业经营，至今翟XX仍未将商铺腾还XX公司，故翟XX应当按照《“仕林商饮中心”经营权认购书》的约定向XX公司支付自2012年1月1日起至腾还商铺之日止的房屋租金，原审判决判令翟XX向XX公司支付自2012年1月1日起至2014年12月30日止的房屋租金共计人民币XXX元，并未超过XX公司的原审诉讼请求，XX公司亦无异议，本院予以维持。对于翟XX认为涉案商铺不是合法建筑、XX公司不是涉案商铺权利人的主张，经审理查明，涉案商铺系经过政府主管部门批准建设的临时建筑，XX公司是涉案商铺的建设实施主体，XX公司已将涉案商铺交付翟XX使用，且翟XX使用涉案商铺期间亦能办理相关的经营证照并能正常进行经营，故翟XX的该主张不成立，本院不予支持。对于翟XX认为XX公司未催告其交纳租金、未给予其合理期限的主张，本院认为，根据XX公司提交的证据已能证实XX公司多次向翟XX催缴租金，且双方当事人一直就签订涉案商铺的经营权出售合同进行协商，故XX公司并未放弃主张涉案商铺租金的权利，翟XX的该主张不成立，本院不予支持。综上，上诉人翟XX的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币18267元，由上诉人翟XX承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 赵慧忠
审 判 员 汪 佳
代理审判员 黄金成
二〇一五年七月六日
书 记 员 仝XX
