徐X与李XX、郭XX执行异议之诉一审民事判决书

原告：徐X，女，1984年3月1日出生，回族，住济南市历下区。

委托代理人：陈XX，山东XX律师。

委托代理人：胡XX，山东XX律师。

被告：李XX，女，1967年7月8日出生，汉族，居民，住巨野县。

被告：郭XX（曾用名郭XX）女，1990年1月3日出生，汉族，居民，住巨野县。

以上二被告委托代理人：赵XX，山东XX律师。

被告：张XX，男，1963年6月9日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。

被告：巨野XX公司。住所地：巨野县。

法定代表人：张XX，该公司董事长。

原告徐X诉被告李XX、郭XX、张XX、巨野XX公司执行异议之诉一案，本院于2016年10月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告徐X的委托代理人陈XX、胡XX，被告李XX、郭XX委托代理人赵XX，被告张XX，被告巨野XX公司法定代表人张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告徐X提出诉请：请求对巨野XX公司名下位于巨野县青年路北、腾飞路西XX房产两处（产权证号为巨房权证巨野县×××号）继续执行。事实及理由：原告与被告张XX、巨野XX公司的民间借贷纠纷一案，经（2016)鲁1724民初1417号民事判决书判决，由被告张XX于本判决生效之日起十日内向原告徐X归还借款270万元及利息，并对被告巨野XX公司所抵押的房产享有优先受偿权。该案进入执行程序后，2016年9月12日，被告李XX、郭XX提出执行异议，主张对涉案房屋的所有权，巨野县人民法院作出(2016)鲁1724执异52号执行裁定书，裁定中止涉案房产的执行。原告系涉案房产的他项权利人，享有优先受偿权，李XX、郭XX不能对抗原告的执行，具体理由为：1、被告郭XX不是本案的适格主体。郭XX提交的执行异议申请书上载明的异议人为郭XX，曾用名郭XX，出生时间为1990年1月3日，身份证号372××XX,但在郭XX提交的郭XX与被告XX泽巨野XX公司于2010年5月28日签订的苏巨时代广场商铺租售协议上载明的租买方即乙方为郭XX，身份证号372××XX。被告郭XX提交的户籍证明显示郭XX的曾用名为郭XX，对于两者之间身份证号码不一致并没有提及。不能证明异议人郭XX为租售协议上载明的郭XX。2、被告不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。适用上述条款需满足以下条件：（1)被告已经支付全部价款；（2)被告已经实际占有；（3)未办理过户登记手续，被告对此没有过错。异议人的情形明显不具备上述条件，李XX、郭XX不能证明其已经支付了全部价款。租售协议仅约定保证金为20万元，没有约定总房款，不知悉总房款，何谈已交清总房款？3、李XX、郭XX对涉案房产并未实际占有。房屋交付，双方应签订交接协议，履行交付手续，被告没有签订交接协议，仅有张XX的陈述笔录和他人的证人证言，不能证明房屋已交付。4、未办理过户登记手续，李XX、郭XX有过错。租售协议上载明“甲方在收到全额租售房款后，即在两年内向乙方提供办理房产证和土地证的相关手续”，巨野XX公司2013年8月就已经取得了涉案房产的产权证书，在长达三年的时间内未办理产权过户手续，不符合常理。即便是巨野XX公司不配合办理，李XX、郭XX也应该通过司法途径进行维权。5、租售协议没有约定房屋总价款和每平方米单价，不符合房屋买卖合同的特征。房屋买卖合同，出卖人处分的是房屋的所有权，而不仅仅是占有、使用、收益的权利。李XX、郭XX与巨野XX公司签订的租售协议明确约定了租售年限为50年，处分的是涉案房屋的使用权，而不是所有权。

被告郭XX、李XX辩称，1、徐X与张XX恶意串通，损害被告的利益，将已卖给他人的房产恶意抵押，其签订的借款抵押合同无效。徐X与张XX签订借款合同后，并没有实际向张XX支付相应款项，徐X与张XX不存在债权债务关系。张XX认可的270万元借款，系通过上海XX公司P2P平台向××海东地区信而富小额贷款有限公司及尹X等九人所借。（2016）鲁1724民初1417号民事判决书在未查清徐X提交的汇款记录中汇款人身份的情况下，认定徐X提交的2015年3月18日汇款记录中的唯一款项270万元为徐X的汇款，系认定事实不清。2、二被告在涉案房产的查封之前就与XX公司签订了房屋买卖合同，并且付清了全款，合法占有了以上房产，在这期间，多次催促XX公司办理房产过户手续，其一直怠于办理，未办理过户手续二被告没有过错。无论原告与张XX的借款合同及抵押合同是否有效，均不影响二原告作为房屋买受人对涉案房屋的实体权利。郭XX与郭XX系同一人，公安机关已出具相关证明，郭XX为本案适格主体。

被告张XX及巨野XX公司辩称，涉案房产出售给二被告属实，借原告钱及用公司房产抵押也属实。认可已收到银行转款270万元，但不知转款的人是谁。向信而富借款时，其明知以上房产已转让给他人，仍然要求我公司办理抵押手续，借信而富的钱我积极想办法偿还，不应损害购房者的利益。

双方围绕诉、辩意见提交了相关证据，原告证据为：1、（2016）鲁1724执异52号执行裁定书，内容：郭XX、李XX提出执行异议，法院裁定中止执行涉案抵押房产。2、巨野县公证处公证书2份，其中一份2015年3月17日公证书，一份为2014年9月19日公证书，××均为徐X，借款人为张XX，借款金额均为XXX元，抵押财产均为涉案房产，只是借款期限及利率有所不同。原告称，2014年9月19日张XX就向徐X借款，并办理了抵押登记，因张XX未及时还款，于2015年3月17日重新签订借款合同，重新办理抵押登记，并办理了公证。3、巨房他证巨野县字第X××X号房屋他项权证书，权利人为徐X，基本情况与2015年3月17公证书相吻合，登记时间为2015年3月18日。拟证明原告对涉案房产享有优先受偿权。4、巨野县法院（2016）鲁1724民初1417号民事判决书，该判决书依据2015年3月17日徐X与张XX签订的借款合同及2015年3月17日的公证书，认定了徐X对张XX的270万元债权，并判决徐X对涉案抵押房产享有优先受偿权。5、巨野县法院（2016）鲁1724执1181-1号执行裁定书，证明原告依据生效的法律文书就涉案房产向人民法院申请强制执行，并于2016年8月9日查封了涉案房产。6、巨野县法院（2016）鲁1724执1181-1号公告，证明人民法院已就涉案房产于2015年8月9日进行了公告，限权利人十日内提出异议，逾期将进行评估拍卖。拟证明被告的异议申请已经超过公告载明的异议期。7、原告诉称的2015年3月18日向张XX分56笔打款共270万元的中国XX银行的流水明细。8、2017年3月17张XX向徐X出具的借据，内容与公证书中借款时间、数额、抵押物相同，但没有约定借款利率，抵押人为张XX。9、原告庭后提交的加盖上海XX公司印章的情况说明一份，基本内容为：2015年3月17日，徐X与张XX约定借款291.6万元，徐X为付款委托人，上海XX公司为受托人共分56次将该笔借款汇入张XX指定账户，实际××为徐X，由徐X作为债权人对张XX就该笔借款进行追讨。落款时间为2017年2月10日，没有经手人签字。

经质证，被告郭XX、李XX对证据1、二份公正书均有异议，称2014年9月19日公正书记载的借款时间是2014年9月19日，与本案并不具有关联性，并且原告也未提供相关证据证实该合同已实际履行。对2015年3月17日出具的公证书真实性合法性关联性均有异议，该公证书只是对徐X、张XX、巨野XX公司签订合同行为的公证，原告未提供其向张XX支付借款的有关凭证，该公证书不能证明合同已实际履行。另，张XX作为巨野XX公司的法定代表人，在未经过公司股东同意的情况下将公司房产进行抵押，其获得借款的行为不具有合法性，且以上抵押是徐X与张XX、巨野XX公司恶意串通的情况下登记的，抵押不具有法律效力。对证据2、房屋他项权证真实性无异议，但对合法性及证明目的有异议，该证据是徐X与张XX恶意串通办理的证件，损害了郭XX、李XX的合法利益，因其抵押行为违法而无效。另，徐X与张XX签订借款合同并办理了抵押登记后，并未实际支付借款，实际支付人是海东地区信而富小额贷款有限公司及尹X等九人。徐X与张XX没有实质的债权债务关系，更谈不上抵押权与对抵押物的优先受偿权。对证据3、巨野县人民法院（2016）鲁1724民初1417号民事判决书的真实性无异议，但对合法性和证明目的有异议。在没有查证实际转款人是谁的情况下，仅凭徐X与张XX签订的借款合同和银行转款流水明细就认定系徐X向张XX转款的事实。系认定事实不清。徐X与张XX的借贷关系只签订了借款合同，没有实际支付借款，借贷关系不成立，办理了抵押登记也是无效的。在认定事实不清的前提下，适用法律自然错误。本案庭审中，根据原告的陈述，张XX向徐X借款的时间为2014年9月14日，支付借款的时间也为2014年9月14日，因张XX未按时还款，双方重新于2015年3月18日签订借款合同，与该判决书中原告诉称与法院认定的事实相悖，两次诉讼，原告前后矛盾。对证据4、（2016）鲁1724执1181-1号裁定书的真实性没有异议，对证明目的有异议，郭XX与李XX对查封事实并不知情，并且根据（2016）鲁1724执异52号裁定书，已经终止了对涉案房屋的执行。对证据5、2016年8月9日巨野县人民法院公告真实性无异议，证明目的有异议，向法院提出异议或申请的时间应当自权利人知道其权利受到侵害之日起开始计算，郭XX、李XX提出执行异议符合相关法律依据。对证据7、原告2015年3月18日向张XX分56笔打款共270万元的中国XX银行的流水明细真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据恰恰证明转款人不是徐X。对证据8、2017年3月17张XX向徐X出具的借据的真实性无异议，对其证明目的有异议。该证据没有约定借款利率，抵押人为张XX，落款抵押人处也没有权利人的印章，与公证书内容不一致。涉案抵押房产的登记所有人是巨野XX公司，张XX虽是法定代表人，可以代表公司从事民事活动，但抵押主体应是巨野XX公司，显然，用公司资产作抵押只是张XX的个人意思，违反了公司法关于公司资产对外担保的法律规定，抵押行为应是无效的。对证据9、上海XX公司的情况说明中证明款项系其所转出的事实无异议，该事实也与徐X提交的转款流水明细相吻合，但对借款系徐X所出有异议，张XX与上海XX公司等签订的P2P借款及相关服务协议中明确约定实际××为海东地区信而富小额贷款有限公司及尹X等九人，借款本金为291.6万元，扣减平台管理费21.6万元，实际转款金额为270万元，与转款流水明细及判决书认定的数额相吻合。而该说明中称汇款金额为291.6万元，显然与事实不符合。根据协议约定，如果借款确系徐X所出，协议中应明确注明徐X为实际出资人。另，该说明没有注明经手人，不符合单位出具证明的形式要件，不排除系原告伪造。原告在庭审中对被告提交的P2P借款及相关服务协议不予认可，又提供不出证明自己实际出资的证据，在庭后才补交了该证据。充分证明了徐X与张XX只签订了借款合同，并办理了抵押登记，但未实际出资。实际出资人为P2P借款及相关服务协议中约定的海东地区信而富小额贷款有限公司及尹X等九人，而涉案房产并未对该笔借款进行抵押，徐X对涉案房产不享有抵押权，更没有优先受偿权。

被告张XX及巨野XX公司同意以上质证意见，并称，借款时徐X知道房子卖给了郭XX、李XX，因急需资金，只是想周转一下，然后从银行贷款后就偿还，因贷款没有办成，产生以上纠纷。

被告郭XX、李XX提交了以下证据：1、巨野县公安局出具的重户口注销证明：注销户口郭XX（公民身份号码：372××65，户籍地址：山东省巨野县。保留户口为郭XX（公民身份号码：372××XX，注销时间为2016年12月19日,证明郭XX与郭XX为同一人。2、张XX与上海XX公司、上海XX公司、XX公司以及有关××签订的“p2p借款及相关服务协议”，证明张XX通过p2p平台向乙方（××）海东地区信而富小额贷款有限公司、尹X、张X、张X、谢XX、张XX、李XX、乐XX、倪XX人共借款291.6万元，扣除平台管理费为21.6万元，实转款270万元。协议约定借款人确认在收到××借款时借贷关系确立，协议附件显示，起息日为2015年3月18日，借款人证件号320XXXX630609XXXX，与张XX公民身份号码相吻合。张XX认可中国XX银行账户的（62×××88）于2015年3月18日分56笔转入270万元。3、合同编号：ＨＺSJXXXB、ＨＺSJXXXＡ苏巨时代广场商铺租售协议二份，租售方为（XX泽）巨野XX公司，租买方分别为郭XX、李XX，签订时间为2010年5月28日。基本内容为：双方约定将涉案房产租售、租买，付款方式为合同签订日交保证金20万元，没约定总价款，余款分三次付清，租售方提供房屋时间约定为2010年12月30日，租售时间为50年。权利义务：租售方收到全额房款后，即在两年内向乙方提供办理房产证和土地证的相关手续，并就其他违约的情况如何处理作了约定。拟证明巨野XX公司将其涉案房产出售给了郭XX、李XX。4、巨野XX公司出具的收据４份（2010年5月28日郭XX、李XX各交款20万元，2010年8月14日郭XX、李XX共交款40万元，2010年12月6日郭XX、李XX共交款110万），拟证明二被告已于2010年12月30日前全额支付购房款190万元。5、郭XX与安XX户籍卡各一份，信用社银行流水２张，信用社记账凭证、电汇凭证、内部资金往来凭证各１份，储蓄存单10份，证明涉案房产的房款通过郭XX之母安XX向巨野XX公司以汇款方式、储蓄存单方式支付了112万元，其余房款为现金支付。6、张XX询问笔录１份（处理执行异议时，执行法官的询问笔录），证明巨野XX公司出售给郭XXC10、C11号房屋，其在办理房产证时，办理的房产证号为巨野县×××号，同样将出售给李XXC12、C13号房屋，办理的房产证号为巨野县×××号，并证实郭XX、李XX已全额交纳了房款，房屋已经交付。7、巨野XX公司出具的证明一份，基本内容：郭XX、李XX曾多次催促XX公司办理房产证，其公司故意推脱。原告徐X在明知涉案房屋已出售他人的情况下仍要求其办理抵押登记。拟证明郭XX、李XX对没有及时办理过户手续不存在过错，同时证明借贷双方恶意抵押。8、证人谷X及孔X的证言，基本内容为：郭XX、李XX于2010年12月开始占有使用涉案房产，并经二人安装过“开门红”电动卷帘门。

经质证，原告对以上证据及证人证言均有异议，称租售协议只约定房屋的总面积，位置和保证金，而没有约定房屋的单价、总价及交付时间，其性质属商铺租售的认购协议和定金协议，不具有房屋买卖合同的性质，双方没有形成房屋买卖合同关系。巨野XX公司出具的收据４份，不能证明被告郭XX、李XX已足额缴纳了购房款，并且被告递交转款记录与收据开具的金额明显不一致，数额差距较大，被告称现金缴纳，且收据不是正式发票，不符合正常的交易习惯。询问笔录只是张XX的单方陈述，原告不予认可，巨野XX公司出具的证明是被告方恶意串通损害原告的合法权益。证人证言与被告有利害关系且不具有真实性。

被告张XX及巨野XX公司称，双方签订的租售协议是买卖协议，因买得早且少建了隔墙及楼梯，价格比较便宜，房屋全款190万元已交清。借信而富的钱会积极偿还，不能损害购房者的利益。

根据双方举证、质证，本院认证如下：原告证据1-6为法律方文书或公证书，对其真实性予以认定，证据7为银行的流水明细具有客观性，证据8为借据，有双方当事人的签字，予以认定，证据9、虽不具有证据的形式要件，但双方对上海XX公司为张XX转款的事实无异议，予以认定，对其他有异议的部分，在本院认为部分详述。以上证据中，2014年9月19日公证书，与本案不具关联性，证据6、虽是真实的，但在法院已作出中止执行裁定的情况下，不产生阻止被告异议的效力。被告郭XX、李XX证据1、系公安机关证明，2、系借款及相关服务协议，3、租售协议，有各方当事人的签字，4、收款单据４份，出具人认可，5、转款凭证及存单，具有客观性，收款人无异议，以上证据，本院予以认定。6、张XX询问笔录，系对涉案房产的说明及收到房款的认可，应予认定。7、巨野XX公司出具的证明，认可郭XX、李XX曾多次催促办理房产证，与郭XX、李XX陈述一致，应予认定。其中称徐X在明知涉案房屋已出售他人的情况下仍要求其办理抵押登记，因徐X不予认可，无其他证据相佐证，不能证明徐X具有恶意。8、证人谷X及孔X的证言，主要证明曾为郭XX、李XX为涉案房产装过卷帘门，结合该房产的交付及占有情况，证言具有客观真实性，予以认定。

根据双方质证意见及本院查明的事实，认定事实如下：巨野XX公司不属于房地产开发性质的公司，涉案房产是该公司自建自用的房产，在买卖以上房屋时，需先登记在该公司名下再过户给买售人。2010年5月28双方签订租售协议时，涉案房产还未建成，加之苏巨时代广场是一个需要统一管理的商业广场，应郭XX、李XX的要求，C10、C11中间及C12、C13之间均不用隔墙，四间房两楼梯，因少建了部分隔墙及楼梯，按当时的市场价格略低于相邻房产。协议中约定了房屋位置、编号、保证金（20万元）、分期付款方法（分三期付款）及交房时间（2010年12月30日），但没有填写单价格及总价款。协议签订当日，郭XX、李XX各交付购房保证金20万元，又于2010年8月14日和2010年12月6日分别支付40万元和110万元（其中40万元由郭XX委托其母安XX从银行转出，其余为现金支付或存单交付），被告巨野XX公司出具了收据，认可已经付清全款，并按约定于2010年12月30号前将房屋交付给郭XX、李XX。之后郭XX、李XX对房屋进行占有使用，并委托谷XX找安装防盗门的孔伟桥安装了卷帘门，多次催促巨野XX公司办理过户手续，巨野XX公司以房产证未办理，无法转户为由推脱。实际上，巨野XX公司在2013年8月就对涉案房产办理了房产证。2015年3月17日，徐X与张XX签订的借款合同，巨野XX公司用其名下的涉案房产作抵押，于2015年3月17日在巨野县公证处施行了公证，巨野县房地产管理局根据以上材料，进行了抵押登记，并为徐X出具了巨房他证巨野县字第X××X号他项权证。因张XX未及时还款，徐X提起诉讼，巨野县人民法院作出（2016）鲁1724民初1417号民事判决书，判决张XX向徐X支付270万元及利息，并对抵押房产享有优先受偿权。该判决生效后，徐X申请执行，2016年8月9日，巨野县人民法院作出（2016）鲁1724执1181-1号执行裁定书，查封了涉案房产，并于同日发出（2016）鲁1724执1181-1号公告，告知相关权利人十日提出异议申请，逾期进行评估、拍卖。郭XX、李XX于2016年9月12日提出执行异议，巨野县人民法院作出（2016）鲁1724执异52执行裁定书，认定双方签订的租售协议实质是买卖协议，异议人支付了全款，房产已交付，裁定中止了对涉案房产的执行。徐X对裁定不服，提起本诉。另查明，张XX与徐X签订借款合同的当日，还与上海XX公司、上海XX公司、XX公司以及有关××签订的“p2p借款及相关服务协议”，张XX通过p2p平台向乙方（××）海东地区信而富小额贷款有限公司、尹X、张X、张X、谢XX、张XX、李XX、乐XX、倪XX人共借款291.6万元，扣除平台管理费为21.6万元，实转款270万元。起息日为2015年3月18日，张XX认可其在中国XX银行账户的（62×××88）于2015年3月8日分56笔转入270万元，与协议约定一致。徐X在庭审时否认以上协议，当询问其有无支付借款的证据时，称转款记录等相关证据在（2016）鲁1724民初1417号案的卷宗里，本院调取了以上证据。原告并在庭后出具了加盖上海XX公司的情况说明，证明张XX收到转账款是其委托上海XX公司支付，并委托徐X作为债权人对张XX就该笔借款进行追讨。庭后征询（2016）鲁1724民初1417号办案人员的意见，称因双方无异议，对徐X提交的银行转款流水明细没有核查实际转款人。两次诉讼庭审中，徐X均未提供与上海XX公司关系的证明。

本院认为，本案争议焦点为：1、原告郭XX是否有主体资格？2、原告债权及抵押权是否合法有效？3、被告之间房屋租售协议的性质及法律效力？被告权利是否有排除原告执行的法律效力。

对于第一个争议焦点，合同编号：hzsjXXXb苏巨时代广场商铺租售协议中，租买方为郭XX（公民身份号码：372××XX，而提交的执行异议申请书异议人为郭XX（公民身份号码：372××XX。徐X提出异议，在执行异议听证会上，异议人提交的户籍证明已说明郭XX的曾用名为郭XX，本诉中，徐X仍有异议。现郭XX提交了巨野县公安局出具的重户口注销证明，证明郭XX与郭XX属同一人，公安机关是户口管理的法定机关，对其出具的重户口注销证明，本院予以采纳。郭XX是本案的适格主体。

对于第二个争议焦点，本案为执行异议之诉，审查重点是被告郭XX、李XX对涉案房产的实体权利是否有足以对抗原告申请执行的效力。被告对原告的债权及抵押权的真实性、合法性提出质疑，并提出较充分的反驳证据。民诉法司法解释第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实，当事人无须举证，但有相反证据足以推翻的除外，因此，郭XX、李XX的质疑有其正当性。又因郭XX、李XX并未参与（2016）鲁1724民初1417号案的庭审，为了使生效法律文书的既判力对当事人形成内心确认，以利双方纠纷的解决，原告徐X有义务对被告提出的（2016）鲁1724民初1417号案的认定的借款及抵押的真实性合法作出相应的证明。原告主张的是对张XX的270万元债权及对抵押物的优先受偿权，被告郭XX、李XX反驳称徐X与张XX签订借款合同并办理抵押登记后并未实际支出借款，主合同没有实际履行，抵押权不发生效力。而在审理（2016）鲁1724民初1417号案时，徐X提交的银行汇款流水明细，经查实，确不是徐X本人所汇出。庭审中原告对被告提交的“p2p借款及相关服务协议”不予认可，为证明自己实际支出了借款，庭后提交了加盖上海XX公司印章的情况说明，称其为实际××，委托该公司将借款转入张XX账户。如果情况属实，说明其认可“p2p借款及相关服务协议”的真实性，如果“p2p借款及相关服务协议”是真实的，协议中明确注明实际××为海东地区信而富小额贷款有限公司、尹X、张X、张X、谢XX、张XX、李XX、乐XX、倪XX人（协议中已注明每人的出资额，九人共291.6万元，扣除平台管理费为21.6万元，实转款270万元），而不是徐X，原告徐X对其主张的已向张XX按约定支付了借款不能作出合理解释。被告郭XX、李XX对原告债权及抵押权的质疑，实质是对（2016）鲁1724民初1417号案判决书判决结果的异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，尽管被告郭XX、李XX的质疑有相应的证据支持，但在（2016）鲁1724民初1417号案判决书未经法定程序改变之前，对郭XX、李XX的异议，本案不予采纳。

对第三个争议焦点，原告主张对抵押物的优先受偿权，被告主张买受人的物权期待权。抵押权属担保物权，性质上属限定物权，一般情况下，优于一般债权及所有权，但法律规定了例外情形。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的问题的批复》赋予了消费者对所购房屋的物权期待权，明确规定该权利可以排除不动产抵押权人的执行。之后，《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，对担保物权等优先权例外情形作出明确规定，该条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该规定在继续对受让人物权期待权保护的同时，根据受让主体的不同，区分一般买受人物权期待权和消费者物权期待权，规定了不同的保护要件，从被告举证情况看，主张的是一般买受人物权期待权，该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非为买受人的原因未办理过户登记。”综合双方提交的证据，可以确认涉案房产的查封时间为2016年8月9日，张XX与郭XX、李XX签订租售协议时间为2010年5月28日，交付时间在2010年12月30日前，双方争议焦点是租售协议的性质，是否能认定为房屋买卖协议？交付房款190万元的真实性，是否能认定为支付了全款？郭XX、李XX是否是合法占有涉案房产？未办理过户手续，是否是郭XX、李XX的原因？原告对租售协议的性质提出质疑，认为是租赁的性质，并以协议中没有约定单价及总价为由，认为缺少房屋买卖合同的构成要件。合同法规定，合同的内容由当事人约定，对价款没有约定或约定不明的，可以协议补充，从以上规定可以看出，协议的内容是约定的，而不是法定的，协议中没有明确约定的事项可以事后补救，并不必然影响协议性质。双方对合同总价款的认可及履行，可以认定以实际行为弥补了协议的约定不明。双方约定在交清房款后，由租售方提供办理房产证和土地证的相关手续，此约定直接指向产权转移，是租赁合同所不具备的，另，法律规定房屋租赁期限不得超过20年，该协议约定为50年，与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的“综合或者其他用地”的使用权年限相一致，进一步证明协议的性质是房屋买卖而不是租赁。关于190万元房款的合理性及付款的真实性，法律规定，房款由当事人协商议定。根据当事人的陈述及协议约定，涉案房产是根据郭XX、李XX的特殊要求所建，因少建了部分隔墙及楼梯，按当时的市场价格略低于相邻房产，其解释具有合理性。巨野XX公司认可并收到总房款190万元，并为被告出具了收据，被告并提供了部分银行转款凭证，应认定以上房款是合理的并已实际支付。在巨野县XX，购房者交付房款的通常做法是：凭现金交款单、转账凭证、或存款单，由售房者审查后开具收据，办理过户手续时，购房者凭收据及售房者认定的证明并附购房合同，到税务部门交纳税费，由税务部门出具正式单据，售房者并不给购房者开具正式发票。原告对收据非正式发票，转账金额与收据不符，现金交纳不符合交易习惯等提出异议，但没有举证支持其异议的法律与事实依据，对其异议，本院不予采信。关于房产的交付，对房屋的转移占有视为对房屋的交付使用，巨野XX公司在郭XX、李XX交清房款后，按约定的时间在2010年12月30日之前将涉案房产交付被告使用，郭XX、李XX的占有具有合法性。实践中，房屋交付，双方无异议的一般直接交付（交钥匙），有异议时一般以邮寄通知的形式交付。法律并没有规定双方必须签订交接协议或办理正式的交接手续才算交付。原告质疑郭XX、李XX占有的合法性没有法律依据。协议约定，交清全款后两年内由出售方提供办理过户手续并协议办理，实际上，该房产办理房产证的时间为2013年8月份，郭XX、李XX称多次催促张XX要求尽快办理过户手续，其陈述具有合理性。张XX认可以上事实，结合张XX后来隐瞒真相抵押已出售房产的事实，可以认定郭XX、李XX对没有及时办理过户手续不存在过错，未办理过户登记不是买受人的原因。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”原告对被告主张的事实不予认可，但其只是陈述，未提供足以推翻被告主张的证据，且陈述意见并没有法律依据，对其主张，本院不予采纳。被告巨野XX公司及其法定代表人张XX，在本案纠纷中确存在签订合同不规范，手续不严谨的问题，但从双方签订及履行协议的目的看，巨野XX公司处置的是房产的所有权，郭XX、李XX购买的也是涉案房产的所有权，应当认定双方争议的协议性质为买卖协议，被告提供的证据，构成一个完整的证据链条，具有较强的证明力，可以证明，郭XX、李XX与巨野XX公司在法院查封之前已签订合法有效的书面合同及查封之前已合法占有，已支付全部价款，未办理过户登记不是买受人的原因，具备了《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的能够对抗原告执行的四个要件，被告郭XX、李XX对涉案房产的实体权利能够排除原告徐X的执行。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：

驳回原告徐X的诉讼请求。

案件受理费28400元，由原告徐X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省XX泽市中级人民法院。

审　判　长　　杨松青

审　判　员　　王　庆

人民陪审员　　贺海涛

二〇一七年三月十日

书　记　员　　姚XX