上诉人（原审被告）:广东XX公司，住所地广州市荔湾区XX。
法定代表人:刘X，该公司总经理。
委托诉讼代理人:何XX，广东XX律师。
委托诉讼代理人:段XX，广东XX律师。
被上诉人（原审原告）:广州市XX公司，住所地广州市番禺区石壁街屏山XX兴XX（2号厂房）103。
法定代表人:黄X，该公司总经理。
委托诉讼代理人:冯XX，广东XX律师。
上诉人广东XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人广州市XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区XX（2017）粤0113民初8999号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
XX公司上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由XX公司承担。
事实和理由:（一）关于XX公司向XX公司支付占有使用费的标准问题，一审法院按照19800元/月计算，明显与事实不符且显失公平。
根据双方签订的《租赁合同》第三条关于租赁费的约定，明确了XX公司交纳租金的标准是按照租赁的实际面积计算，19800元是按照暂定的面积1000平方米计算，但实际承租面积只有796平方米，未达到合同约定的1000平方米，两者相差巨大；《租赁合同》是XX公司制作并提供，是格式合同和霸王条款，应按照对XX公司有利的解释认定并计算。
一审关于“2017年9月前一直按照合同约定的租金标准支付占有使用费，证明其认可该租金标准”的认定是适用法律错误，在使用涉案场地的过程中，XX公司发现租赁标的物的面积远远没有合同约定的面积，多次要求双方对面积进行实测，但XX公司一直拖延不办，故2017年9月后XX公司没有按照1000平方米缴纳租金，后委托了广州市XX公司进行测量，根据该公司出具的测量报告显示，该场地面积只有796平方米。
按照实际面积缴纳租金不仅符合《租赁合同》的约定，而且符合租赁交易习惯，为了查明事实，申请法院委托第三方对租赁标的物面积实测。
（二）缴纳消防费、线损费、基本用电费没有事实依据，应当返还，为避免诉累，应予以抵扣租金。
一方面合同没有约定上述费用，另一方面《租赁合同》是XX公司制作并提供的，是格式合同和霸王条款，不能因XX公司之前支付过类似的费用就代表认可，XX公司收取上述费用没有依据应当返还。
（三）在租赁过程中，合同约定有1000平方米左右的面积为空地面积供XX公司使用，后来在空地面积上建了一座房屋。
（四）近期的台风使XX公司租赁房屋的大门被台风吹坏已经不能使用，XX公司已经告知XX公司，并且XX公司自行更换了大门。
XX公司二审答辩称，1.关于厂房面积问题，双方当时没有对涉案厂房的具体面积进行测量，XX公司在承租涉案厂房之前已经实地查看过涉案厂房的现状，其对涉案厂房的具体情况和面积十分清楚。
XX公司看过涉案厂房后，和XX公司共同协商厂房租金是19800元，这个费用包含了电费1.2元每度，空地分摊30%，空地8元每平方米，租赁场地的管理费是1元每平方米，双方对以上费用做了一个整合，谈好价钱，一个月的租金是19800元，该费用已经包括了空地分摊费用以及管理费。
双方在协商过程中也做了记录，该证据XX公司在一审的时候已提供给一审法院。
双方经过协商一致后，又签订了正式的租赁合同，租赁在备注的条款中也注明了涉案厂房的建筑面积大约是1000平方米，也就是说，备注的该条款也是经双方同意的，在合同的最下面也有手写字体，1000平方米包括楼上的厨房面积。
整份合同中对于XX公司用的每个地方都做了约定，双方都同意对涉案厂房的面积不需要经过测量。
2.租赁合同的内容是经双方同意后签订的，是双方的真实意思表示，具有法律效力。
XX公司也曾经按照双方的约定缴纳了2个月的租金和水电费，该事实说明XX公司同意双方对于租金和水电费缴纳金额的约定。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，XX公司同意一审判决，XX公司的上诉请求没有事实和法律依据。
目前XX公司仍然在使用涉案厂房，但是却没有足额缴纳涉案厂房的租金和水电费。
可见，XX公司是在利用诉讼拖延缴纳租金。
XX公司应立即交还场地，并按照19800元每月的标准缴纳占用费。
另外，台风把门吹坏是不可抗力因素，应该由XX公司自行承担，不应该由XX公司承担责任。
XX公司向一审法院起诉请求:XXX公司与XX公司双方解除《租赁合同》，XX公司立即交还租赁物给XX公司；XXX公司向XX公司支付2017年9月、10月租金共39600元及违约金（暂计算至10月31日为21780元，违约金计至付清所有欠款时止）；XXX公司向XX公司支付2017年8月水电费1050元、9月水电费678元；XXX公司缴纳的保证金39600元归XX公司所有；5.本案诉讼费由XX公司承担。
一审庭审中，XX公司变更上述诉讼请求为:XXX公司立即交还租赁物给XX公司；XXX公司向XX公司支付2017年9月、10月、11月、12月以及2018年1月占有使用费的差额共65740元及违约金（违约金计至付清所有欠款时止）；XXX公司向XX公司支付2017年8月至2017年12月水电费差额1837元；XXX公司缴纳的保证金39600元归XX公司所有；5.本案诉讼费由XX公司承担。
一审法院认定事实:2017年4月10日，裴X作为XX公司（出租方，甲方）的签约代表与XX公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定:甲方将坐落于大屏工业街横XX之五的厂房（以下简称涉案厂房）租赁给乙方使用，厂房面积约为/平方米（含公摊），空地面积约为/平方米；乙方确认在签订本合同时已完全清楚涉案厂房的现状（包括位置、土地性质及地上建筑物、使用权状况及周边环境等），租赁期限自2017年4月25日至2020年4月24日止；厂房每月每平方米的租金为18元/平方米，空地每月每平方的租金为8元/平方米，每月租赁费每2年递增10%，2017年4月25日至2019年4月24日每月租赁费合计19800元，2019年4月25日至2020年4月24日每月租赁费合计21780元；签订合同当日，乙方须支付保证金39600元给甲方；乙方必须在每月的3号前缴交当月的租赁费给甲方，如乙方逾期支付租赁费，每一天按月租赁费的2%收取滞纳金，逾期支付超10天的，甲方有权解除本合同，没收乙方所交的保证金，收回该建筑物，乙方须及时迁走；租赁期内，建筑物每月因使用而产生的一切费用由乙方每月按时结清；甲方提供10千瓦给乙方使用，乙方需向甲方每月缴纳基本电费280元；厂房建筑租赁面积约1000平方米，公摊10%。
2017年5月20日，裴X代表XX公司与刘X代表XX公司签订《协商协议》，约定自2017年5月21日期至合同结束期间，除自然灾害对厂房造成不可损毁的由甲方负责维修，其他如遇厂房漏雨、窗户进水及自然老化均由乙方自行维修、保养等。
2017年4月10日，XX公司已缴交租赁保证金39600元。
双方确认XX公司在2017年4月25日至2017年8月30日期间按照合同约定的租金标准支付了租金。
其后，XX公司在2017年11月13日支付了租金5460元，11月15日支付了租金14400元，12月6日支付了租金13400元。
一审庭审中，XX公司确认涉案厂房未办理报建手续。
XX公司确认一直正常使用涉案厂房。
双方确认在协商签订合同之时，未对现场进行测量，但有实地查看。
双方当事人对以下问题存在争议:
1.关于涉案厂房的面积及租金标准问题。
XX公司认为，在双方签订合同洽谈之时，双方均未对厂房进行实地测量，但均同意按照1000平方米作为厂房面积计算，厂房面积是已经包含了10%的公摊面积，厂房前面的空地、及园区内的公共地方均由提供给XX公司使用，管理费也是包含在租金内，最后约定了优惠价19800元/月，该租金标准与厂房具体面积无关。
XX公司认为根据合同约定，XX公司应提供1000平方米的厂房，10%即100平米的公摊面积，再加上30%即300平米的空地分摊，总共约1400平方米给其使用，但实际上涉案厂房面积不足1000平方米，厂房前的空地也已经建了其他厂房。
XX公司单方委托广州市XX公司对涉案厂房进行测量，该公司出具了测量图，该图纸显示测量总面积为796平方米。
XX公司对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。
XX公司认为应当按照实际测量面积计算租金标准，厂房面积796平方米，按800平米计算，合同约定每平方米18元，租金标准应为每月14400元。
XX公司还提供了裴X在2017年3月10日书写的一份书面内容，该内容显示了裴X在签订合同前与XX公司协商的合同的条件。
其中含:1.厂房面积为建筑面积加10%公摊，园区内免费停车，18元/平方房租不含税免租期10天，电费1.2元/度、10千瓦、每千瓦28元，可以办营业执照，空地分摊30%、8元/平方，管理费1元/平方、租金每2年递增10%，地面破损补平墙面刷白，双方共同协商厂房租金空地管理费共19800元。
XX公司认为在这份确认书里，XX公司承诺了厂房应当有1100平方米等情况下，租金标准才是19800元。
XX公司认为裴X手写的上述书面内容是双方在签订合同前先协商，再写在合同内，是所有费用的总和为19800元，并非按面积计算租金，而对于租金，双方已签订合同同意按照19800元每月计算租金。
2.关于水电费的问题。
XX公司提供收款收据、通知单等证据显示各月的水电费金额，2017年8月1050元、9月678元、10月687元，11月624元，12月665元，XX公司缴纳各月费用情况，2017年8月990元，9月618元，10月347元，11月284元，12月水电费未缴纳，主张差额为1837元。
水费按照水表计算，电费是实际电费加280元基本电费以及线损费90元，消防费每月30元。
XX公司确认用水、用电度数及标准，但不同意支付消防费、线损费、基本用电费，认为消防费、线损费合同未约定，基本电费虽然合同约定，但是其并没有实际使用。
支付水电费是由XX公司提交收据再行付款。
一审法院认为:涉案厂房未办理报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，XX公司与XX公司于2017年2月10日签订的《租赁合同》属无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的规定，合同被确认无效后，因合同取得的财产应予以返还。
故XX公司要求XX公司返还涉案厂房，一审法院予以支持。
因合同无效，XX公司主张支付违约金及没收保证金缺乏依据，一审法院不予支持。
XX公司应返还XX公司支付的租赁保证金39600元。
涉案合同虽为无效合同，但XX公司一直使用涉案厂房，应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。
本案争议焦点在于租金标准是否按照每月19800元来计算。
1.双方在签订合同前已经进行过充分的协商，从裴X手写的书面内容可以看出，对于厂房面积，双方在协商时并未明确，双方也确定没有进行过实地测量，但双方确认了租金所包含的内容及相应的标准。
另外，XX公司有实地查看现场，也就是说，对于合同中约定的租金标准，XX公司在查看现场后并无异议。
XXX公司在签订合同后几个月，在2017年9月前一直按照合同约定的租金标准支付占有使用费，也证明其认可该租金标准。
3.即便按照XX公司主张的厂房面积、公摊面积、空地面积计算租金标准，也并非合同约定的19800元。
XXX公司对于涉案厂房存在的漏水等问题，双方已在2017年5月20日签订的补充协议中予以解决。
因此，双方对于租金的约定是综合了各方条件后最后确认能接受的金额，现XX公司未证明租赁场地在签订合同后发生了重大改变，其主张该标准应当予以调整，一审法院不予支持。
XX公司应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。
XX公司于2017年9月至2018年1月期间使用涉案厂房，应支付占有使用费99000元，XX公司支付该期间的占有使用费5460元、14400元、13400元，还应支付占有使用费65740元。
因XX公司还应退还XX公司的租赁保证金39600元，为免诉累，相互抵消后，XX公司还应支付占有使用费26140元。
关于水电费的问题。
XX公司提供的收款收据、通知单中载明的实际用水用电费用，XX公司无异议，对该部分金额一审法院予以确认，基本电费双方在租赁时有约定由XX公司支付280元每月，且厂房租赁中由承租方支付基本电费符合交易习惯，故一审法院予以确认。
消防费、线损费双方虽然没有约定承租方需额外支付，但XX公司在2017年8月前按照XX公司的通知支付了该部分费用，视为其认可该部分费用的承担，且合同中约定因使用产生的一切费用由承租方承担，因此，XX公司现以双方未约定抗辩无需支付，理据不足，一审法院不予采纳，故对于XX公司要求XX公司支付消防费、线损费，一审法院予以支持。
根据XX公司提交的单据，XX公司于2017年8月-2018年1月的应收水电费、基本电费、消防费、线损费合共3704元，XX公司已支付该时段费用2239元，还应支付1465元。
XX公司主张该部分水电费差额为1837元，依据不足，对XX公司多主张部分，一审法院不予支持。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年3月28日作出如下判决:一、广东XX公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将其与广州市XX公司于2017年4月10日签订的《租赁合同》中约定承租的位于广州市番禺区XX横XX之五厂房返还给广州市XX公司；二、广东XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市XX公司支付2017年9月至2018年1月的占有使用费26140元、水电费差额1465元；三、驳回广州市XX公司其余诉讼请求。
案件受理费2543元，由广州市XX公司承担1789元，广东XX公司承担754元。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。
经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。
另查明，二审期间，XX公司称其在签订租赁合同前曾查看过场地，XX公司交付给其的场地与查看的场地一致，XX公司称涉案厂房前面的空地在2017年7月被XX公司加盖了房子，该空地是给XX公司停车用的，被占用的空地面积大概为800平方米。
XX公司称涉案厂房前面的空地一直都是XX公司停车用的，当时XX公司查看场地的时候已经告知其空地上可能会建房，空地在2017年8月份加建了房屋，被占用的面积大概为400-500平方米。
XX公司无证据证明其在双方签订租赁合同时曾告知XX公司空地上可能会加建房屋。
XX公司、XX公司对其各自所述空地被占用的面积数额均无提供证据证实。
XX公司认为XX公司现在使用的厂房后面以及厨房边还有空地，总的空地还是有占合同总面积的30%，还是符合双方手写部分关于公摊空地30%的约定。
XX公司认为双方约定的空地只是厂房前面的空地，厂房后面的空地是封闭区，属于另一工业区的空地，货车无法进入，涉案厂房的厨房边是通往别人厂房的马路。
XX公司称其公司从事的是仓库、物流业务，需要大货车的停放，厂房前方空地修建房屋后，不能正常停放车辆，达不到其公司与XX公司签订合同的目的。
本院认为:根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。
”之规定，本案二审的争议焦点在于:一、XX公司认为不应当按照19800元/月的标准计算占有使用费的主张是否成立；二、XX公司认为不应交纳消防费、线损费、基本用电费的主张是否成立。
关于争议焦点一。
从本案的《租赁合同》以及XX公司的签约代表裴X在2017年3月10日书写的材料来看，《租赁合同》约定的租金主要是由厂房（含公摊部分）的租金、空地租金、厂房管理费构成。
关于厂房的占有使用费应如何计收的问题。
从本案现有证据来看，XX公司在签约前已经查看过场地，亦确认XX公司交付的场地与其查看的场地一致，涉案场地在涉案《租赁合同》签订时并无办理产权登记，双方在签约时亦未对涉案厂房的面积进行过测绘，该合同中并无约定按照产权证书核准或者实际测量的建筑面积计收租金，亦无约定租金在合同约定面积与产权证书所载明的建筑面积、实际测量面积不符时多退少补，本院对XX公司关于合同约定的厂房租金是按整体计价而非按实际建筑面积计价的主张予以采纳。
XX公司以涉案厂房实际建筑面积与合同约定不符为由，主张应按涉案厂房的实际建筑面积计算占有使用费的上诉理由依据不足，本院不予采纳。
关于空地占有使用费如何计收的问题。
从双方就涉案租赁合同签订的协商过程以及合同约定来看，XX公司须向XX公司支付使用空地的租金。
从双方陈述来看，涉案厂房前方的空地确实加建了上盖物，对XX公司使用空地造成一定影响，故空地的租金应相应予以减少更为公平、合理。
据上，本院酌情将XX公司自2017年9月至2018年1月的占有使用费标准调整为19400元/月，扣减XX公司已缴纳的部分以及冲抵XX公司缴纳的租赁保证金部分，XX公司还应向XX公司支付2017年9月至2018年1月的占有使用费24140元。
关于争议焦点二。
涉案《租赁合同》中“备注”处已清晰注明“甲方（XX公司）提供10千瓦给乙方（XX公司）使用，乙方需向甲方每月交纳基本电费280元”，XX公司并无证据证明XX公司未依约供电，其认为不应支付基本电费依据不足，本院不予支持。
虽然合同中并无对消防费、线损费作出约定，但在租赁合同履行期间，XX公司均是按照每月线损费90元，消防费30元的标准向XX公司缴纳，一审法院认定视为XX公司认可该部分费用的承担并无不当，本院予以认可。
XX公司并无充分证据证明其已足额支付了2017年8月至2018年1月期间的水电费、消防费、线损费、基本电费，一审法院判令XX公司向XX公司支付水电费差额1465元并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审法院对涉案场地所涉空地部分的占有使用费未根据双方约定以及实际情况予以适当减少的处理欠妥，本院予以纠正。
XX公司的其他上诉请求均不能成立，应予驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下:
一、维持广州市番禺区XX（2017）粤0113民初8999号民事判决的第一项、第三项；
二、变更广州市番禺区XX（2017）粤0113民初8999号民事判决第二项为:广东XX公司应于本判决送达之日起十五日内向广州市XX公司支付2017年9月至2018年1月的占有使用费24140元、2017年8月至2018年1月的水电费差额1465元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2543元，由广东XX公司负担654元，由广州市XX公司负担1889元。
二审案件受理费490元，由广东XX公司负担50元，由广州市XX公司负担440元。
本判决为终审判决。
审判长李静
审判员张怡
审判员余盾
二〇一八年十一月八日
书记员贾妍
胡秀红
