朱XX与焦X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：朱XX，女，1977年12月2日出生，汉族，天津XX，住天津市南开区。

委托诉讼代理人：孙瑞岭，天津XX律师。

委托诉讼代理人：王X，天津XX实习律师。

被告：焦X，女，1985年5月18日出生，满族，天津XX，住天津市西青区。

委托诉讼代理人：安X，天津XX律师。

委托诉讼代理人：陈X，天津XX律师。

第三人：天津XX公司，住所地天津市南开区。

法定代表人：左X，董事长。

委托诉讼代理人：孙XX，天津XX律师。

原告朱XX与被告焦X、第三人天津XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱XX的委托诉讼代理人孙瑞岭、王X，被告焦X及其委托诉讼代理人安X、陈X，第三人XX公司的委托诉讼代理人孙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

朱XX向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房产交易合同；2.判令被告赔偿原告违约金122000元；3.判令被告赔偿原告购房损失100000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月15日，第三人作为居间方，原、被告签订《房地产交易合同》，由被告购买原告位于天津市南开区鞍山西风湖里X-XXX房屋，价格为XXX元；双方于2016年8月12日到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时被告将其房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代收代付手续。原告于2016年8月6日晚间告知第三人，约定于2016年8月12日去房管部门签订《天津市房产买卖协议》。2016年8月12日，原告到天津市南开区房管局等候被告办理上述事宜并告知被告，但被告并未按约定办理。原告依合同约定于2016年8月31日催告被告办理相关手续，但被告不予办理。根据合同约定，自2016年8月12日起15个工作日后，到期日为2016年9月2日，被告未依约办理相关手续则原告可以单方解除合同，并要求违约损失。同时，原告在与被告签订买卖合同后，原告与案外人曹XX签订房屋买卖合同，购买其位于天津市××××号房屋，并支付了100000元定金，打算用被告给原告的购房款支付给案外人，但现因被告违约导致原告无法按期给案外人购房款，定金案外人不予退还，并要追究原告的违约责任。综上，正是由于被告的违约行为，造成原告巨大损失，故提起诉讼。

焦X辩称，同意解除合同，请求驳回原告的其他全部诉请。被告依合同约定的内容积极履行了相关义务，已交付150000元定金及中介费24400元，系守约方。原告系违约方，其应于2016年8月12日前偿还涉诉房屋贷款450000元，此后，经被告和第三人反复催告，但原告置之不理，还将涉诉房屋另行出售，故原告的诉讼请求，没有事实法律依据，请求驳回原告的其他诉讼请求。

XX公司述称，被告所述事实属实，现尊重法院判决。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月15日，原、被告及第三人签订《房产交易合同书》，约定原告将其所有的座落于天津市南开区鞍山西道风湖里X-XXX房屋出售给被告，原告于2016年8月12日之前还清贷款余额490000元；该房屋成交价格为XXX元，被告于2016年5月17日将150000元交付原告作为定金。除已支付的定金外，被告购买该房屋的其他款项XXX元采取全款方式支付，原、被告双方须于2016年8月12日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时被告将其房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代收代付手续，原告须将已收取的定金同时存入该机构内。合同第八条违约责任中约定：原、被告双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。

上述合同签订后，原告于当日收取被告支付的定金20000元，于2016年5月17日收取被告支付的定金130000元，合计150000元。2016年5月17日，被告给付第三人居间服务费24400元。后原告因涉诉房屋尚有贷款未结清，与第三人协商由第三人垫资偿还贷款。此间，原告询问被告购房款筹集情况，以便其及时偿还贷款。2016年7月11日，第三人告知原告，公司不再办理相关垫资业务，原告表示由其自行筹集资金偿还贷款。同年7月19日，原、被告通过微信沟通相关偿还贷款及过户事宜，被告表示余款已经备好，待出售他处房屋款项到账后办理过户手续，原告表示到相关银行询问清贷事宜。同年7月底，被告通知第三人，其已经筹集齐了购房款，可以办理涉诉房屋的过户手续。随后，第三人将此信息告知了原告。同年8月4日，被告通过微信告知原告，其在8月中旬基本可以办理完毕，并询问原告贷款清偿事宜。但自2016年8月5日起，被告或第三人通过电话、微信等方式联系原告，均未果。原告没有在2016年8月12日前清偿贷款，双方也未与2016年8月12日前就涉诉房屋签订《天津市房产买卖协议》。同年8月31日，原告向被告发送《催告函》，要求被告在接到本函后依约履行合同义务，逾期将追究被告违约责任并解除合同关系，赔偿损失。被告收到了原告发送的该催告函。2016年9月2日，被告向原告邮寄《催告函》，要求原告于函发日起3个工作日内与其或第三人的经办人联系协商合同履行事宜。2016年11月16日，原告清偿了涉诉房屋的贷款，并注销了抵押登记。2016年11月24日，涉诉房屋设立抵押权，抵押人为本案原告，抵押权人为案外人平安XX公司，被担保债权数额为XXX元。2016年12月12日，涉诉房屋设立抵押权，抵押人为本案原告，抵押权人为案外人孙X，被担保债权数额为690000元。

本院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，被告依约履行了合同约定的相关义务。依合同约定，原告应于2016年8月12日之前还清贷款490000元，但其并未依约履行该义务，且经被告催告仍未及时履行清偿贷款义务，而是于2016年11月16日才还清贷款，违反了合同约定，构成根本性违约，由此导致双方无法在合同约定的履行期限届满前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》应归责于原告。原告主张其于2016年8月6日晚上已通知第三人，于2016年8月12日去房管部门签订《天津市房产买卖协议》，但并未提供证据予以证实，即使原告通知第三人于2016年8月12日签订《天津市房产买卖协议》，但因其并未于该日前清偿涉诉房屋的贷款，按照房管部门的相关规定，也不能与被告就涉诉房屋签订《天津市房产买卖协议》，故本院不予采信。现原告要求解除合同，被告及第三人同意，故本院照准。关于原告要求被告支付违约金、赔偿损失的请求。因原告未依约还清贷款，构成根本性违约，故原告的该请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，原告未依约履行合同义务，构成根本性违约，其诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、解除原告朱XX与被告焦X及第三人天津XX公司于2016年5月15日签订的《房产交易合同》；

二、驳回原告朱XX的其他诉讼请求。

案件受理费4630元，由原告朱XX负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审　判　长　　郝家琨

人民陪审员　　陈文平

人民陪审员　　张　虹

二〇一七年八月二十二日

书　记　员　　赵XX

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

宣判后当事人权利义务告知书

一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。

当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。

二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。

当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。

三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。

四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。