原告（反诉被告）董XX，男，汉族，1964年5月4日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人方XX、罗XX，福建XX律师。
被告（反诉原告）福州市民政局，住所地：福州市鼓楼区。
法定代表人张XX。
被告委托代理人上官翰清、兰XX，福建XX律师。
第三人福州市鼓楼区XX宾XX，住所地：鼓楼区。
负责人董XX。
委托代理人方XX、罗XX，福建XX律师。
原告董XX与被告福州市民政局、第三人福州市鼓楼区XX宾XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告董XX及其委托代理人方XX、罗XX、被告委托代理人上官翰清、兰XX、第三人福州市鼓楼区XX宾XX委托代理人方XX、罗XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董XX诉称，福州市民政服务中心筹备处系由被告福州市民政局设立的机构，2003年10月27日该筹备处与原告签订房屋租赁合同，约定将坐落于福州市鼓楼区鼓西XX福州市民政服务中XX一层部分门厅2至8层，使用面积1946.42平方米的房屋出租给原告作为酒店、招待所使用，租赁期限10年，从2003年10月27日至2013年10月26日止；租赁期限届满后，出租方有意继续出租房屋，原告在同等条件下享有优先承租权；原告有意续租应提前2个月通知出租方。原告承租房产之后，投入巨额资金对房产进行了装修装饰，其中仅消防和装饰工程就耗资七十八万之多，且现消防系统工程仍运转完好。考虑到租赁期限将届满，原告按合同约定，于2013年4月23日致文通知福州市民政服务中心筹备处，表示愿意继续承租上述房产，并同意按其要求将宾馆改造成养老公寓，以支持省市关于养老事业的发展并充分利用现有设备及资源。之后，福州市民政服务中心筹备处于2013年8月25日在海峡都市报A07版面刊登招租广告，拟将上述房产出租用于居家养老、老年公寓。应招租要求，原告与具有从事养老院经营资格的福州市金太阳老年综合服务中心合作经营大军养老院并就改建齐鲁大厦事宜举行会议，并以愿意续租房产将齐鲁宾馆改造成“大军养老院”及具体改造计划报送福州市民政服务中心筹备处。2013年11月25日，原告再次致函福州市民政服务中心筹备处提出续租请求，福州市民政服务中心筹备处于2013年11月28日书面答复原告，表示决定将房屋出租给第三方，明确拒绝了原告的优先续租权的请求。原告认为本次招投标存在暗箱操作的嫌疑，被告执意将房产转租他人，违反了优先承租权的约定。此外原告投入巨额资金装修，消防系统、装修装饰仍运转完好。如原告未取得续租权，被告及后续承租人作为受益人，亦应对原告作出补偿。综上，原告请求判令被告福州市民政局按照房屋租赁合同中关于优先承租权的约定，在同等条件下由原告续租诉争房屋；本案诉讼费用由被告承担。
被告福州市民政局辩称，诉争房产系被告福州市民政局产业。福州市民政服务中心筹备处是被告成立的独立核算机构。2003年10月27日诉争房产由福州市民政服务中心筹备处与原告签订《租赁合同》出租给原告使用。之后被告根据审计部门的要求，拟在与原告签订的《租赁合同》期间届满后，将诉争的鼓楼区鼓西路173号福州市民政服务中XX以“老人公寓、居家养老、社区卫生康复和就业培训等社会福利项目”为目的对外进行公开招租，符合法律的规定，程序合法。虽然原《租赁合同》中有关于优先承租的约定，但只是针对诉争房作为“宾馆”使用而言。现根据审计部门的要求将大楼作为社会福利项目对外进行公开招租，与双方原合同用途不同，原告已经没有所谓的“优先承租权”。被告将诉争房产作为社会福利项目对外进行公开招租事宜，已经提前通告原告，原告可以按照招租公告的要求在同等条件下参与竞标，但由于原告没有相应的资质，不符合招租公告的要求，其个人无权参与竞标。在这种情况下，原告找到其合作伙伴福州市金太阳老年综合服务中心在同等条件下参与了竞标，但福州市金太阳老年综合服务中心因在四家参与竞标的公司中评分排名第四没有中标。原告已经享受到了公平竞争的机会，其合作伙伴未能中标系自身原因造成，责任应由其自行承担。况且我国现行法律并没有关于承租人的“优先承租权”的强制性规定。综上所述，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。
第三人福州市鼓楼区XX宾XX述称，福州市鼓楼区XX宾XX是原告董XX的个人独资企业，诉争房产现为第三人的经营场所。第三人对原告的诉请无异议。
反诉原告福州市民政局诉称，福州市民政服务中心筹备处于2003年10月27日与反诉被告董XX签订《房屋租赁合同》，约定鼓楼区鼓西路173号福州市民政服务中XX一层部分门厅、2至8层房屋出租给反诉被告用于酒店、招待所（宾馆）使用，租赁期限10年；如承租方逾期不搬迁，不但要支付租金，还要承担违约责任，违约金为人民币50000元。反诉被告承租后诉争房屋后，开办了福州市鼓楼区XX宾XX（本案第三人），诉争房屋由第三人使用至今。2008年5月28日，福州市审计局出具的《审计报告》（榕审报（2008）6号）认为：“大厦没有能够按照购房的用途使用，政府服务性楼房投资功能没有实现，财政资金投入的社会效益无法发挥”，要求反诉原告整改。反诉原告按照审计部门的要求，经局务会议研究决定将上述房产作为养老服务机构对外发包。反诉原告及时将上述决定通知了反诉被告。但是，反诉被告在租赁期限届满并延期两个月后，以各种理由推诿，至今未将租赁房屋交还反诉原告。反诉原告认为，反诉被告及第三人的行为已经构成违约，严重损害反诉原告的合法权益，依法应承担相应的法律责任。故诉请判令被告及第三人立即从诉争房屋（鼓楼区鼓西路173号福州市民政服务中XX一层部分门厅、2至8层）搬离，并将租赁房屋交还反诉原告；判令反诉被告支付每月租金人民币26400元直至从鼓楼区鼓西路173号福州市民政服务中XX搬离之日止（从2013年12月27日起计算）；判令反诉被告赔偿反诉原告人民币50000元。
反诉被告董XX辩称，反诉被告根据合同约定，在租赁合同到期的两个月之前，已向反诉原告提出续租要求并应反诉原告的要求将诉争房的使用功能转换为养老机构使用。随后反诉被告按招租广告的要求寻找到具有养老资质的机构合作，参加公开招租竞标。反诉被告提出的租金为每平方米18元，但反诉原告故意设置障碍，让仅17元租金的另一竞标者中标，剥夺了反诉被告的优先承租权，因此在本案审理结果未出现前，反诉原告无权要求反诉被告从诉争房搬离。反诉被告因具有优先承租权，没有搬离无需承担违约责任。且反诉原告已经向反诉被告主张搬离之前的租金，该租金的支付足以赔偿反诉原告的损失，反诉被告无需再赔偿反诉原告50000元违约金。诉争房屋的大门和通道在2014年1月底都被反诉原告加锁，反诉被告没有实际经营。因此从经营场所被锁之日起到诉讼结束止，该期间的租金不应由反诉被告来承担。
第三人述称，同意反诉被告的意见。
经审理查明，坐落于福州市鼓楼区鼓西XX福州市民政服务中XX系被告福州市民政局产业。福州市民政服务中心筹备处系被告福州市民政局于2005年8月4日设立的机构（无组织机构代码证）。2003年10月27日筹备处与原告签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定将上述福州市民政服务中XX一层部分门厅、2至8层（使用面积1946.42平方米）的房屋出租给原告作为酒店、招待所使用；合同第二条约定租赁期限10年，从2003年10月27日至2013年10月26日止期满收回，逾期不搬迁除支付租金外，还需承担违约责任；租赁期满后出租方有继续出租房屋，原告在同等条件下享有优先承租权，原告有续租应提前2个月通知出租方；合同第三条约定第1-3年月租金20347.68元，此后按合同约定幅度递增，租赁期保证金40695.36元；合同第八条约定未能按合同履行的一方，应负责赔偿对方违约金50000元；租赁期满后终止合同时，承租方除可动产外其余不得拆卸，出租方经验收无人为破坏，结清所有费用后方可如数退还保证金，如有违约行为届时酌情扣除赔偿金额再退还余款。
原告承租上述房产之后，对房屋进行了装饰装修和消防系统建设，将诉争房屋作为第三人福州市鼓楼区XX宾XX的经营场所（原告个人独资经营）。
2008年5月28日，福州市审计局出具《审计报告》（榕审报（2008）6号）认为：“大厦没有能够按照购房的用途使用，政府服务性楼房投资功能没有实现，财政资金投入的社会效益无法发挥”。被告应审计部门要求，经局务会研究决定拟在诉争房产租赁期满后，将大楼出租用于养老机构等社会福利项目。2012年5月2日福州市民政服务中心筹备处函告原告，接被告通知，租赁合同将于租赁期满后终止，不再续签。2013年4月原告向被告请求续租，并提出拟将宾馆改建为养老院计划。福州市民政服务中心筹备处于2013年5月在海峡都市报刊登招租广告，将上述房产出租用于居家养老、老年公寓。原告成立的大军养老院因尚未获得社会福利机构设置批准证书，未能取得竞标资格。原告遂以其具有经营资质的合作伙伴下属的养老院参与了招租竞标。后经被告综合评定，原告的合作伙伴未能中标。2013年9月26日福州市民政服务中心筹备处函告原告，合同期满终止租赁关系。2013年11月25日，原告再次致函福州市民政服务中心筹备处，以其当初投入巨额资金装修及拟将宾馆转型改建，应享有租赁优先权为由要求续租，福州市民政服务中心筹备处于2013年11月28日书面答复原告，已研究决定将房屋出租他人，并同意延长租期60天至2013年12月26日，要求原告及时搬迁。但原告期满仍未搬迁。2014年1月底被告将诉争大楼的大门及通道加锁。现福州市鼓楼区XX宾XX处于歇业状态，但楼内房间物品未搬出，原告及第三人未与原告办理诉争房产腾房交接手续。房屋租金原告已交纳至2013年10月26日止，合同期限届满前月租金为26400元。
本院认为，诉争房系被告福州市民政局产业。福州市民政服务中心筹备处系被告下属机构，其与原告签订的租赁合同合法、有效，双方应按合同履行，福州市民政服务中心筹备处对该合同享有的权利、义务由被告承担。关于租赁优先权问题，租赁合同期限届满后，物权所有人改变物业用途，是其法定的权利，原合同约定的优先前提因物业用途的改变已不复存在。原告只要符合被告公开招租的条件，同样有权参与竞标，原告在招租投标中未能中标得以继续使用物业系其自身原因造成，原告主张被告变相剥夺其优先续租权，并无依据。原告提出其承租期间投入巨额资金装修的房屋及消防设备补偿，本院认为原告投入的装修及设备已在租赁期间得到正常使用，合同对租赁期满后的房屋装饰及设备处理有明确约定，除动产外其余不得拆卸，并未约定另予补偿，双方应按合同履行。综上，原告诉请续租诉争房屋，本院不予支持。反诉原告在租赁期满后诉请反诉被告及第三人立即搬迁，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。反诉原告主张反诉被告支付2013年12月27日起至其搬离的租金，反诉被告以诉争房产被反诉原告落锁无法正常使用不应支付租金为由抗辩，本院认为反诉被告和第三人在租赁期满后搬离诉争房屋是应履行的合同义务，且反诉原告已给予其两个月合理的搬迁期限，但因反诉被告的违约行为造成反诉原告至今无法使用房产，其理应向反诉原告支付房屋占用使用费，反诉原告诉请反诉被告按照原合同约定的月租金26400元支付合理，本院予以支持。同理，反诉原告诉请反诉被告按合同约定支付违约金50000元，符合法律规定，本院亦予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）董XX、第三人福州市鼓楼区XX宾XX于本判决生效之日起十日内腾空搬离福州市鼓楼区鼓西XX福州市民政服务中XX一层部分门厅、2至8层房屋，并将房屋交还被告（反诉原告）福州市民政局；
二、原告（反诉被告）董XX于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）福州市民政局2013年12月27日起至腾房搬迁之日止的房屋占有使用费，按每月人民币26400元计付；
三、原告（反诉被告）董XX于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）福州市民政局违约金人民币50000元；
四、驳回原告董XX的诉讼请求。
如果原告（反诉被告）董XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉费100元，适用简易程序减半收取50元，由原告董XX负担。反诉费27386元，适用简易程序减半收取13693元，由原告（反诉被告）董XX负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员王凌
二〇一四年五月七日
书记员郑XX
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
