上诉人沈阳市XX公司与被上诉人张XX、高XX商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：沈阳市XX公司，住所地沈阳市铁西区。

法定代表人：薛XX，公司总经理。

委托诉讼代理人：王X，北京XX律师。

委托诉讼代理人：张XX，北京XX律师。

被上诉人（原审原告）:张XX，男，汉族，1970年1月25日出生，住沈阳市铁西区。

委托诉讼代理人：张XX，辽宁XX律师。

被上诉人（原审原告）:高XX，女，汉族，1971年8月9日出生，住沈阳市于洪区。

委托诉讼代理人：张XX，辽宁XX律师。

上诉人沈阳市XX公司（以下简称：“城建XX司”）因与被上诉人张XX、高XX商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2017)辽0106民初11089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

城建XX司上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，依法改判自2014.11.4起按照中国人民银行活期存款利息计算给付利息；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.张XX、高XX关于从2012年11月21日起算房屋价款利息的主张部分超过诉讼时效，不应再受法律保护，本案合同无效后返还财产应当从起诉之日倒推三年计算诉讼时效，2014年11月3日之前的利息不再受法律保护；2.一审法院按照中国人民银行同期贷款利率判决给付利息缺乏法律依据。

张XX、高XX辩称，关于时效问题，合同无效是形成权不是请求权不应当对赔偿适用时效；关于过错认定，因上诉人是国有企业，被上诉人基于对其信任并不清楚其销售给被上诉人的房屋没有预售许可证；关于损失认定，一审按照贷款利率给付损失正确，要求维持原判。

张XX、高XX向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认城建XX司与张XX、高XX签订的《商业用房认购书》无效；2.判令城建XX司返还张XX、高XX已支付的房屋价款XXX元，并从2012年11月21日起，以前述金额为基数，按照同期银行贷款利率，向张XX、高XX支付利息；3、诉讼费用由城建XX司承担。

一审法院认定事实：2012年10月13日张XX、高XX与城建XX司签订商业用房认购书，合同约定：一、本认购书所指定的网点、车库及仓库。鲁X三期小区，即XXX号楼1门网点，建筑面积178.18平方米，单价16000元/平方米。总价款XXX元。二、乙方须于签订本认购书之日，向甲方交纳定金5万元。三、甲方收到乙方定金后，择日将在沈阳日报等报纸上进行出售公示，从公示之日起七日内，如有参与竞价的购买者，甲方将通知乙方竞价，如无人参与竞价，按此认购书价格出售。如乙方竞价未成功，此商业用房认购书自动废止，甲方在竞价活动结束后七日内退回乙方定金。四、付款方式，1、在无人竞价的情况下，乙方在房产登报公示后5日内按照此协议价格补齐总房款的50%（含定金），即XXX元，剩余房款在甲方通知乙方进驻前全部补齐。备注中注明，此房为分期付款，在公示结束后，先交总房款的50%，即XXX元整，在此房封顶后交齐总房款的70%，即XXX元整，在此办理入住之前将剩余房款全部补齐。2014年末交房。签订合同当日张XX、高XX交付城建XX司50000元定金。2012年11月19日张XX、高XX向城建XX司交付房款XXX元。该房屋未交付张XX、高XX。城建XX司尚未取得商品房销售许可证。

一审法院认为，城建XX司至今尚未取得商品房销售许可证且未按照合同约定交付房屋，张XX、高XX要求确认商业用房认购书无效并返还房款及相应利息，符合法律规定，一审法院予以支持。城建XX司主张张XX、高XX超过诉讼时效及张XX、高XX具有一定过错因而城建XX司不应按照同期银行贷款利率支付利息的抗辩缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告张XX、高XX与被告沈阳市XX公司签订的《商业用房认购书》无效；二、被告沈阳市XX公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告张XX、高XX房款XXX元；

三、被告沈阳市XX公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张XX、高XX房款XXX元之利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年11月21日起计算至本金给付之日止）；四、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费17629元，减半收取8814.5元，由被告承担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于上诉人城建XX司主张本案2014年11月3日之前的利息超过诉讼时效的问题。当事人请求确认合同无效，不受诉讼时效期间的限制，而合同确认无效后返还财产及赔偿损失的请求适用诉讼时效的规定，返还财产及赔偿损失的请求权的时效应从合同被确认无效时开始计算。本案二被上诉人诉请确认合同无效的同时要求返还购房款及赔偿利息损失并未超过诉讼时效，上诉人的该项主张本院无法支持。

关于上诉人城建XX司主张应当按照活期存款利率标准给付利息的问题。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案城建XX司未取得商品房销售许可证导致案涉协议无效，城建XX司应当赔偿被上诉人损失，故一审法院按照中国人民银行同期贷款利率计算损失并无不当。

综上所述，城建XX司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17629元，由沈阳市XX公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　史明箭

审 判 员　金　鑫

审 判 员　丁广昱

二〇一八年三月一日

法官助理　蔡XX

书 记 员　桂XX

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。