乐山市XX公司与宋X物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：乐山市XX公司，住所地：四川省乐山市市中区。

法定代表人：熊XX，执行董事。

委托代理人（特别授权）：田XX，男，1951年7月7日出生，汉族，该公司办公室主任。

委托代理人（特别授权）：熊浬伽，四川XX律师。

被告：宋X，男，1972年12月2日出生，汉族，居民。

委托代理人（特别授权）：万XX，四川XX律师。

委托代理人（特别授权）：张X，四川XX律师。

原告乐山市XX公司（以下简称XX公司）诉被告宋X物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法由审判员谢某适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人田XX、熊浬伽，被告宋X的委托代理人张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称：2014年4月3日原告与被告物业所在的名雅花园小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定由原告向名雅花园小区提供物业管理服务，合同期限从2014年5月1日起至2019年4月31日止，物业管理费按季缴纳，每季度1-15日为缴费日期，逾期30日起，按1元每天收取违约金，合同还约定由原告向业主或物业使用人按6元每月的标准代收垃圾处理费，车辆停放服务费为每月60元。被告系名雅花园7幢2单元1楼1号业主，物业面积为139.25平方米，按合同约定应向原告缴纳2014年5月1日至2016年4月30日的物业管理费2005元，垃圾处理费144元，因被告一直拒绝交纳费用，产生违约金720元。原告多次通知催收未果。现请求判令：被告支付原告自2014年5月1日起至2016年4月30日止的物业管理费2005元、垃圾处理费144元、违约金720元，共计2869元。

被告宋X辩称：原告没有证据证明该业主委员会是合法成立及物业服务合同是通过合法程序签订的，被告没有参加过关于签订物业服务合同会议、对签订物业服务合同的程序性事宜均不清楚，业主委员会无权自行决定签订合同。原告没有尽到物业服务的责任，小区的垃圾桶就放在被告的门口，车辆在被告门口乱停乱放，妨碍了被告的通行及生活，原告一直没有处理，我们才拒交物业费的。业主委员会的证明，与本案无关，不能证明停放车辆的决定合法。催收函是退回件，不产生送达的法律效力。原告主张的违约金过高，不能超过总金额的20%。

经审理查明：XX公司是具有物业管理服务资质的企业。2014年4月3日，XX公司与名雅花园业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定了委托期限为五年自2014年5月1日期至2019年4月30日止；物业服务费的收取方式为按月、季度或年度收费，每月1-15日为交费日期；收费标准为住宅按建筑面积0.6元／平方米／月；业主或物业使用人拒不交纳费用的从逾期30日起按1元／天收取违约金；代收生活垃圾处理费每户6元／每月等。合同还约定了其他事项。

另查明，宋X是乐山市市中区嘉定北XX（名雅花园）7幢2单元1楼1号房屋的业主，该房屋建筑面积为139.25平方米。宋X从2014年5月1日起至本案诉讼时未交纳物业费。XX公司于2015年3月5日委托律师向宋X邮寄《律师催收函》，催收2014年5月至2016年3月的物业服务费1922元、生活垃圾处理费138元、违约金690元，共计2750元。该邮件经XX投递后因宋X拒收，逾期未领退回。

上述事实，有当事人的陈述、《物业服务委托合同书》、《律师催收函》、邮件及改退批条、房屋信息摘要、证明等证据予以证实。

本院认为：原告与名雅花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同书》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性、强制性规定，故合同依法成立，受法律保护。该合同对作为小区业主的被告具有约束力，原、被告均应按约享受权利、履行义务。被告关于不清楚业主委员会的合法性和物业合同的合法性以及关于小区的垃圾桶就放在被告的家门口，车辆在被告门口乱停乱放，妨碍了被告的通行及生活，原告没有尽到物业服务的责任所以拒交物业费的辩称意见无证据证明，本院不予采纳。被告关于催收函是退回件，不产生送达的法律效力的辩称意见，本院认为原告委托律师向被告住址邮寄《律师催收函》，该催收函因拒收、逾期未领而退回，原告已尽到了催收义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，原告向被告催收2014年5月至2016年3月止的物业费用后，被告仍未交纳，故原告要求被告交纳该段时间的物业费1922元（139.25㎡×0.6元／㎡·月×23月）符合法律规定，本院予以确认。代收生活垃圾处理费138元（6元／月×23月）有合同约定，本院予以确认。被告关于违约金过高的辩称意见，本院认为违约金有合同约定，但原、被告发生物业费纠纷事出有因，不宜认为是恶意拖欠不交，且双方的物业服务合同还在继续履行，故酌情确认违约金300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告宋X于本判决生效后五日内支付原告乐山市XX公司从2014年5月1日起至2016年3月30日止的物业费1922元、生活垃圾处理费138元，违约金300元，共计2360元；

二、驳回原告乐山市XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费25元（已减半收取），由被告宋X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。

审判员　　谢凯

二〇一六年七月八日

书记员　　何X