曾日添与中山市XX公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

原告：曾日添，男，1964年4月出生，汉族，住广东省中山市，

委托代理人：袁永献、崔XX，广东XX律师。

被告：中山市XX公司，住所地广东省中山市东区。

法定代表人：张XX，经理。

委托代理人：王X、魏X，广东XX律师。

原告曾日添诉被告中山市XX公司（以下简称XX公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚红波独任审判，于2015年11月4日公开开庭进行审理。原告曾日添委托代理人袁永献，被告XX公司委托代理人魏X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2015年7月8日，原告与被告XX公司的代表签订《认购协议书》，约定原告认购被告XX公司开发的位于中山市古镇镇××村东岸北XX××房，总价款为XXX元。原告向XX公司支付定金5万元作为签订《商品房买卖合同》的担保。协议书签订当日，原告即交付了定金5万元。《认购协议书》签订不久，XX公司的代表即要求原告签订《商品房买卖合同》并支付首期款，但原告与XX公司的代表就该物业的交付时间、办证时间等均未能达成一致，导致无法签订《商品房买卖合同》。后原告要求XX公司返还定金，XX公司拒绝返还。原告与XX公司的代表签订的《认购协议书》未经XX公司盖章确认，该协议书未生效。且原告与XX公司就该物业的交付时间、办证时间等不可归责于双方当事人的事由未能达成一致，导致《商品房买卖合同》无法签订，XX公司应当将定金返还给原告。请求判令：被告向原告返还定金5万元并自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告计付利息至清偿之日止，承担诉讼费用。

原告就其诉请提供如下证据：1.《认购协议书》；2.收款收据；3.2015年7月30日视频；4.催告函。

被告辩称：1.原告与被告签订的《认购协议书》是双方真实的意思表示，未违反法律法规规定，合法有效。原告清楚了解《认购协议书》各条款的含义及签订的法律后果。原告已支付定金，被告出具了收据，表明该协议书已经生效并得到双方的实际履行。2.原告未履行合同义务，构成根本违约，无权要求退还定金。《认购协议书》第4.2条载明，被告已向原告明示双方将签订的《商品房买卖合同》、补充协议、前期物业管理服务协议、临时管理规约及法律法规规定应当明示的其他文件，原告声明已阅悉并理解上述文件且无异议。被告在售楼处明显位置已经公示了上述文件模板。原告作为完全民事行为能力人，且涉案房产标的大，其在签订《认购协议书》时不可能不详细阅读该认购书，查阅《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》中对房产的交付时间及办证时间均作了明确约定，现原告主张双方对于交楼时间和办证时间无法协商一致，显然是没有依据的。《认购协议书》第4.3条约定，如原告在约定期限未付款或因原告原因造成双方未如期签订《商品房买卖合同》的，被告有权解除《认购协议书》，原告无权要求被告返还定金。3.原告提起诉讼实为逃避其应当履行的义务，滥用诉权，请求法院驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。

被告就其辩解提供如下证据：1.《商品房买卖合同》模板；2.被告售楼处现场照片。

经审理查明：2015年7月8日，曾日添与XX公司签订《认购协议书》，约定曾日添认购XX公司开发的位于中山市古镇镇××村东岸北XX××房，预售建筑面积167.73平方米，总房价为XXX元。曾日添应在签订上述协议书时向XX公司支付定金5万元作为签订《商品房买卖合同》的担保。曾日添应于2015年7月15日前向XX公司支付首期款490236元（含已付的定金），并于当日提交贷款所需全部资料向银行办理余下114万元房款的按揭手续，同时在XX公司指定地点签订《商品房买卖合同》等相关文件。XX公司已向曾日添明示双方将签订的《商品房买卖合同》、补充协议、前期物业管理服务协议、临时管理规约及法律法规规定应当明示的其他文件、证书及重要提示，曾日添声明已阅悉并理解上述文件且无异议；对该物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，承诺按约定签署上述文本。若曾日添未在《认购协议书》约定的期限内签订《商品房买卖合同》及其附件以及其他约定文件或者未按约定付款，或因曾日添的原因造成双方无法如约签订《商品房买卖合同》的，XX公司有权单方解除该认购协议书，并可将该物业另行出售而无需告知曾日添，曾日添无权要求返还定金。曾日添与XX公司代表在该认购协议书上签名。上述协议签订当天，曾日添向XX公司支付了5万元定金。2015年7月26日，XX公司向曾日添发出催告函，要求曾日添于2015年7月30日前去XX公司签署《商品房买卖合同》及有关文件；否则，XX公司将按照《认购协议书》第4条关于客户逾期交款签约的规定处理。2015年7月30日，曾日添去XX公司协商签订商品房买卖合同，但因XX公司提供的《商品房买卖合同》注明2017年5月18日交楼，收楼后720个工作日办理房产证，曾日添认为交楼时间和办证时间太长，提出2016年5月18日交楼，交楼后半年办理房产证，双方最终未能签订商品房买卖合同。曾日添要求XX公司返还定金，XX公司拒绝，曾日添遂提起本案诉讼。

本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。涉案《认购协议书》注明：“本认购书一式叁联，甲方（XX公司）执贰份，乙方（曾日添）执壹份，均具有同等法律效力，经甲乙双方签字或盖章后即时生效。”曾日添与XX公司代表均已在该《认购协议书》上签名，故该《认购协议书》已生效。该《认购协议书》性质为商品房预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案争议的焦点是曾日添与XX公司未能订立商品房买卖合同是否可归责于曾日添。首先，曾日添未在2015年7月15日前向XX公司支付首期款490236元。对此，曾日添在2015年7月30日的视频中称系因XX公司的销售代表去旅游了，导致无法交款，XX公司的销售代表在视频中予以确认。且XX公司2015年7月26日催告曾日添于2015年7月30日前去签订《商品房买卖合同》，也未主张解除《认购协议书》、没收定金。故，曾日添未在原定时间支付首期款并非双方未能订立商品房买卖合同的原因。其次，双方未能订立商品房买卖合同系因双方对于涉案房产交楼时间和办证时间未达成一致。对此，XX公司称双方签订《认购协议书》时，其曾口头告知曾日添交楼时间和办证时间，且售楼处公示了《商品房买卖合同》的模板。曾日添予以否认。从曾日添提供的视频三可以看出双方签订《认购协议书》时XX公司没有把《商品房买卖合同》给曾日添看过。XX公司提供的售楼处现场照片拍摄于2015年10月即曾日添提起本案诉讼后，该照片不足以证明XX公司与曾日添签订《认购协议书》时已在现场公示《商品房买卖合同》模板。《认购协议书》第4.2条规定：“甲方（XX公司）已向乙方（曾日添）明示双方将签订的《商品房买卖合同》、补充协议、前期物业管理服务协议、临时管理规约及法律法规规定应明示的其他文件、证书及重要提示。乙方声明已阅悉并理解上述文件且无异议；对该物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，承诺按约定签署上述文本。”但该条款为格式条款，未用加粗字体标注，XX公司也未举证证明其已就该条款向曾日添进行了详细说明，故该条款对曾日添不产生法律拘束力。《认购协议书》未注明涉案房产的交楼时间和办证时间，曾日添2015年7月30日与XX公司协商时未就交楼时间和办证时间达成一致，导致双方未能签订商品房买卖合同。即涉案房产的商品房买卖合同未能签订系因不可归责于当事人双方的事由。曾日添要求XX公司返还定金及自起诉之日起的利息，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

被告中山市XX公司于本判决发生法律效力之日起3日内返还原告曾日添定金5万元并向曾日添支付从2015年8月21日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止的利息。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1050元，减半收取525元（原告已预交），由被告中山市XX公司负担，被告于支付上述款项时迳付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

代理审判员　　姚红波

二〇一六年二月十九日

书　记　员　　张XX