罗XX与刘XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：罗XX，住广州市荔湾区。

委托代理人：朱XX。

委托代理人：王蓉。

被告：刘XX，住广州市番禺区。

原告罗XX诉被告刘XX房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗XX的委托代理人朱XX到庭参加了诉讼。被告刘XX经公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。

原告诉称：原告与被告系商品房买卖合同关系，原告于2013年8月6日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告位于广州市番禺区石楼XX8梯203房商品房一套，建筑面积为87.95平方米。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2013年8月6日以现金方式支付被告10万元，转帐方式支付给被告5万元，10月10日转帐方式支付被告10万元。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。但截止至2014／5／6，被告违反合同没有向原告履行办理该房屋之过户转名手续，经原告多次催促被告却以各种理由推搪，现起诉要求：1、解除原、被告于2013年8月6日签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告支付的购房款250000元；3、被告支付违约金240000元（800000×30%）并按每天0.01%向原告支付违约金，逾期270天，共计为21600元。本案诉讼费由被告承担。

被告未答辩。

经审理查明，被告是位于广州市番禺区石楼XX8梯203房的权属人，该房屋建筑面积87.95平方米，于2013年4月15日被抵押给中国XX，2013年11月8日被广州市海珠区人民法院查封。原、被告于2013年8月6日签订了一份《房屋买卖合约》，约定被告以80万元的价格将涉案房屋出售给原告；原告选择按揭付款方式，在2013年8月6日前支付首期25万元，余下55万元申请银行贷款；原告支付了首期款25万元后，被告就将涉案房屋交付原告使用；被告逾期交付的，每天按成交价的1‰支付违约金，逾期30天，视为拒绝出售该物业；被告违约的，原告有权要求被告按成交价的30%支付违约金。同日，被告出具了收到原告首期楼款25万元的《楼款收据》。原告陈述该25万元通过银行转账15万，现金支付10万元。原告提供了中国XX银行电子银行业务回单5份，证实通过案外人邬X的账户在2013年8月6日向被告转账5万元、2013年10月10日转账10万元。原告同时还提供了邬X于2013年10月10日出具的《划款证明》，证实邬X向被告转账的上述款项用于支付本案的首期楼款。至于为何没有在约定时间支付首期楼款，原告解释称因为手头紧张，与被告口头约定在签订合同三个月内再支付全部首期，被告表示同意，并于签订合同当日出具了一张10万元的收据，在2013年10月10日出具了《楼款收据》（倒签），原告遂将之前10万元的收据返还给了被告，而案外人邬X已于2014年10月14日死亡。原告还陈述被告在收取了首期楼款后未按约定交付房屋，也没有协助原告办理贷款和过户手续，今年年初开始甚至无法联系被告，原告遂向法院起诉。至于原告因本案产生的实际损失，原告称房价上涨，导致原告购房的成本增加。

本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合约》形式上合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。现原告已按约定支付首期楼款，而被告逾期多日未协助办理贷款和过户手续，严重违反双方约定，原告要求解除该合约，应予支持。原告提供了被告出具的《楼款收据》，证实被告收到原告支付的25万元，现《房屋买卖合约》因被告违约而解除，原告要求返还所支付的25万元，应予支持。此外，原告要求被告既按照成交价的30%计付违约金24万元，又按照每日0.01%计算截至2014年5月6日的违约金21600元，两项不能同时主张。其中按日计算违约金适用于被告逾期不超过30天、双方继续履行合约的情况，现被告违约已远远超出30天，原告也主张解除合约，不应再适用该违约条款，原告的该项主张，不予支持。而另一违约条款按成交价的30%计算，事实上原告仅仅向被告支付了25万元，却要求被告支付24万元违约金，该违约金的约定明显过高，被告给原告造成的实际损失也仅限于占用原告支付的资金，结合本案合同的履行情况和当事人的过错程度，以实际损失为基础，根据公平合理的原则，违约金应以25万元为本金，参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2013年10月10日起计至清偿之日止，以双方约定的24万元为限。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告罗XX与被告刘XX于2013年8月6日签订的《房屋买卖合约》；

二、被告刘XX于本判决生效之日起五日内退还购房款25万元并支付违约金（违约金以25万元为本金，参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2013年10月10日起计至清偿之日止，以24万元为限）给原告罗XX；

三、驳回原告罗XX的其余诉讼请求。

本案受理费8916元、公告费560元，由被告刘XX负担。

当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。

审判长邓雪

人民陪审员朱志明

人民陪审员谭菲映

二〇一四年十二月十日

书记员何XX