委托诉讼代理人：黄X，福建XX律师。
委托诉讼代理人：叶XX，福建XX实习律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）:福建省XX公司，住所地福建省福州市西XX。
法定代表人：黄XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：伍XX，福建XX律师。
委托诉讼代理人：林XX，福建XX实习律师。
原审被告（被执行人）：福州XX公司，住所地福建省福州市六一北路266号亚太中XX。
法定代表人：陈XX，该公司董事长。
上诉人汪XX因与被上诉人福建省XX公司（以下简称XX公司）、原审被告福州XX公司（以下简称和平XX司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汪XX上诉请求：请求依法撤销福州市中级人民法院（2016）闽01民初770号民事判决，改判依法支持汪XX的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.2007年3月15日，汪XX与被上诉人和平XX司签订《商品房买卖合同》，约定和平XX司将其位于福州市台江区店面出售给汪XX，汪XX依照合同约定履行了相应的付款义务，并且已实际上占有且使用房屋近十年之久。2.2015年6月26日，被上诉人XX公司、和平XX司因工程款纠纷执行案件过程中，福州市中级人民法院于2015年6月26日作出（2003）榕执申字第59-9号执行裁定，续封和平XX司的房产以及土地使用权，其中包括了汪XX已经占有且使用的房屋。XX公司的执行申请导致汪XX至今都无法取得房屋所有权证。3.一审判决确认汪XX与和平XX司《商品房买卖合同》有效后，却又驳回了汪XX要求确认讼案房产所有权归属于汪XX的请求，明显有失偏颇。
XX公司答辩称，（一）一审法院自2001年、2003年起就已经查封和平XX司开发的嘉澄小区全部未售房产，但和平XX司拒不履行法院生效判决，并与包括汪XX在内的第三方恶意串通，签订买卖合同转移财产，阻却执行。（二）嘉澄小区的土地及房产早在2001年就已抵押给银行，目前仍在抵押登记中，和平XX司未经抵押权人同意，于2003年讼争房屋被法院查封之后私自与汪XX于2007年间签订商品房买卖合同，该行为是违法且无效的。（三）和平XX司于1999年取得的（99）榕房许字第（7960）号《商品房预售许可证》早就已经过期且未再申请预售许可证，无权对外出售房产。（四）讼争《商品房买卖合同》对于店面的面积、开发商交房日期、违约责任等重要买卖事项均未约定，甚至直接划掉，有悖正常商品房交易惯例，存在恶意串通嫌疑。（五）汪XX明知讼争房产为烂尾楼且已经抵押、查封的情况下，仍然签订合同，主观上存在重大过错，并非善意的购房者。（六）讼争房产产权至今仍登记在和平XX司名下，汪XX与和平XX司间的商品房买卖合同未到房屋管理部门备案，汪XX不享有房产的所有权，其无权提出执行异议。（七）和平XX司与汪XX等非法买卖已被人民法院查封的房产，造成案件无法执行完毕，严重扰乱司法秩序，其行为已构成非法处置查封扣押冻结的财产罪、拒不执行判决裁定罪。（八）汪XX购买诉争房产，不是用于其居住、生活需要，不能对抗法院的执行行为。请求驳回上诉，维持原判。
和平XX司未提交书面意见。
汪XX向一审法院起诉请求：1.判决确认汪XX与和平XX司签订的《商品房买卖合同》有效；2.判决和平XX司继续履行汪XX与和平XX司签订的《商品房买卖合同》；3.判决确认福州市台江区店面所有权归属于汪XX；4.判决对福州市台江区店面停止执行；5.判决案件受理费由XX公司、和平XX司承担。
一审法院认定事实：一审法院于2003年7月1日开始查封和平XX司位于福州市台江区XX”全部未预售的房产。2007年3月15日，汪XX与和平XX司签订《商品房买卖合同》，购买嘉澄小区第4座二层03号房，和平XX司于2007年3月15日出具金额为300000元的收款收据；于2007年6月1日出具金额为300000元的收款收据，因讼争房屋被一审法院查封，故汪XX向一审法院提出执行异议，一审法院于2016年7月15日作出（2015）榕执异字第83号执行裁定书驳回其执行异议，故汪XX向一审法院提起本案诉讼。
一审判决认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案合同签订于讼争房被查封期间，不符合上述条款规定的情形，故对汪XX要求终止对福州市台江区后洲街道五一南XX4#楼连接体2层03号店面的强制执行的诉求，不予支持。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定司法机关查封的房地产不得转让，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让，但《中华人民共和国物权法》第十五条确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。本案中，汪XX与和平XX司签订的《商品房买卖合同》作为房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非房屋转让的物权变动行为。虽然涉案合同签订于讼争房产被查封期间，但XX公司提供的证据尚不足以证明汪XX与和平XX司之间存在恶意串通，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦非效力性强制性规定，故涉案《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，汪XX主张该合同有效，予以采纳。
讼争房产仍处于查封状态，涉案合同目前无法履行，故对汪XX要求和平XX司继续履行涉案合同，并要求确认讼争房归其所有的诉请不予支持。
和平XX司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：一、汪XX与福州XX公司于2007年3月15日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回汪XX的其他诉讼请求。
对一审判决查明的事实，各方均无异议，但汪XX认为一审判决遗漏查明讼争房屋是否连续查封、有否存在查封中断期的事实。本院对各方无异议的事实予以确认。汪XX并书面申请本院向一审法院调取（2003）榕执申字第59-9号的全部案件材料，以证明讼争房屋被查封执行过程。
二审审理查明，1.汪XX在二审诉讼中自认其系于2015年6月时知道讼争房产被一审法院查封，并确认其在与和平XX司签订《商品房买卖合同》时和平XX司曾向其出示了【2005】23号《福州市人民政府办公厅会议纪要》以及【2005】25号《福州市人民政府市长办公会议纪要》两份文件。其中【2005】23号《福州市人民政府办公厅会议纪要》载明：和平XX司可以自行联系法院查封房产的买家，之后向法院提出申请，并与市规划局、市房地产交易登记中心沟通（预售登记）后预售，预收款汇入法院专户。2.汪XX于二审诉讼过程中明确陈述其要求阻却本案执行措施的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。
本院认为，本案双方争议焦点在于汪XX是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对讼争房屋是否享有足以阻却执行的实体权利。对一审法院于2003年7月1日开始查封和平XX司位于福州市台江区XX全部未预售房产的事实，各方当事人均无异议。汪XX自认在签订讼争《商品房买卖合同》时和平XX司曾向其出示了【2005】23号《福州市人民政府办公厅会议纪要》，其中已经体现房产系被法院查封，以及和平XX司应在向法院提出申请的前提下预售房屋，购房款汇入法院专户等内容。汪XX上诉主张一审法院遗漏查明讼争房屋是否存在查封中断期间并申请调查取证，说明其是在明知讼争房屋被查封且未确认查封期限的情况下与和平XX司签订买卖合同的。同时，在签约后汪XX也未按该会议纪要要求将购房款汇入法院专户。结合《商品房买卖合同》中对讼争房产关于产权登记的时间并未进行明确约定，且汪XX未能举证证明在签订合同的2007年至2015年期间曾向和平XX司积极要求办理讼争房产权属过户登记手续等事实，足以认定汪XX主观存在对讼争房屋权利障碍的忽视，怠于行使自身权利，讼争房产未能办理过户登记系汪XX自身原因所导致。由上，汪XX对讼争房产提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，一审判决驳回汪XX要求终止对讼争房屋的强制执行的诉讼请求并无不当。讼争房产仍处于查封状态，故汪XX要求和平XX司继续履行涉案合同，并要求确认讼争房归其所有的诉请依法不能成立，一审判决予以驳回亦无不当。汪XX申请本院调取的（2003）榕执申字第59-9号的全部案件材料，但其该申请的待证事实并不影响其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定事实的成立，显无调查收集的必要，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”之规定，对汪XX的调查取证申请，本院不予准许。
综上所述，汪XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23520元，由汪XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄卉靓
审 判 员 俞裕铨
代理审判员 林 琳
二〇一八年八月二十日
法官 助理 王世伟
书 记 员 缪XX
附：本案所适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
