梁XX与中山市XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

委托诉讼代理人:袁永献，广东XX律师。

被告:中山市XX公司，住所地广东省中山市古XX。

法定代表人：邓XX。

委托诉讼代理人：高XX，广东XX律师。

原告梁XX与被告中山市XX公司（以下简称古XX公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁XX的委托诉讼代理人袁永献，被告古XX公司的委托诉讼代理人高XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告梁XX向本院提出诉讼请求：被告古XX公司向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金67583元（按商品房买卖合同交易金额10％计算）。事实和理由：2011年2月28日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买位于古XX2期13幢1701房，商品房总价款为675830元，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金，因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。合同补充协议第八条第三款约定，由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金。2011年6月8日，被告交付了该商品房。之后，却未按合同约定办理权属证书，原告多次催促，被告仍未能如期办理，直至2016年8月15日才办妥上述房产的不动产权证书。被告逾期办理不动产权属证书，应按合同补充协议第八条第三款约定向原告支付违约金（从2013年8月2日起计至2016年8月15日止），由于违约金过高，原告自愿调低为按商品房买卖合同交易金额10％计算。但被告仍未承担违约责任。为此，原告提起以上诉请。

被告古XX公司辩称，一、原告并没有实际经济损失且亦未提交相关的证据证明其实际损失，其要求支付违约金按已付房款的每日万分之二点一计算，显然过高，应予减少；二、非基于被告自身原因导致逾期办证。案涉楼盘因发生不可预见的政府行为导致工程验收延后两年，主要包括市消防部门提出部分消防工程要按新消防规范验收，规划部门与消防部门对设计图纸标识为半地下室（其实是架空层）是否应为地下室－1层存在争议，建设方古四公司更名为古XX公司导致综合验收部门要求相关资料要按新单位重新办理等，案涉商品房未能及时办理产权证的原因不能归责于被告；三、原告的诉求已超过诉讼时效，应予以驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2011年2月28日，买受人梁XX与出卖人中山XX公司（以下简称古四公司）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定原告向出卖人古四公司购买位于古XX2期13幢1701房的预售商品房，总价款675830元；出卖人古四公司应当在2011年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金，因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任；合同还约定了其他事项。

同日，双方还签订一份《合同补充协议》，第八条关于产权登记中约定：由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金；第十七条约定本补充协议签订之前双方签署的其他文件（包括认购书、《房地产买卖合同》）中的约定与本补充协议有冲突的，以本补充协议为准。

签订上述合同和补充协议后，原告向古四公司付清了全部购房款，古四公司于2011年6月8日将商品房交付原告使用。2015年5月28日，古四公司经核准变更企业名称为古XX公司。按照合同约定被告应当在2013年8月8日前办理房屋权属证书并交付原告，但直至2016年8月15日被告才办理房屋权属证书。2017年11月15日，原告以古XX公司逾期办理房屋权属证书为由，诉至本院，提出以上诉求。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告未在合同约定期限内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，存在逾期办证事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告以存在不可预见的政府行为等非基于其自身原因导致逾期办证进行抗辩，但未提供证据证明，本院不予采信。本案争议焦点是被告的该逾期办证违约责任如何确定及违约金的诉讼时效问题。

关于被告的该逾期办证违约责任如何确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据该规定，违约金主要是补偿性质，但也兼具一定的惩罚性，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。如当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，经一方当事人提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，原告主张按合同补充协议第八条第三款约定“由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金”，违约金从2013年8月2日起按已付房价款的每日万分之二点一计至2016年8月15日止。被告辩称原告并没有实际损失，其诉求违约金过高，请求予以适当减少。同时，原告在本案中并未举证其存在实际损失，延期办证影响到原告占有、使用、收益等情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”原告在被告延期办证对其实际损失数额难以确定的情形下，本院对本案可以参照上述规定处理。诉讼中，双方均确认合同约定办理房屋权属证书时间为2013年8月8日前，实际办理房屋权属证书时间为2016年8月15日。故逾期办证的违约责任确定如下：以已付购房款总额为基数，自2013年8月9日起至2016年8月15日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金。

关于违约金的诉讼时效问题。根据合同约定，双方确认被告应于2013年8月8日前将涉案商品房权属证书交付给原告，如逾期将产生违约金。对于原告主张自2013年8月9日起至办理房屋权属证书之日止的违约金问题。被告对此提出诉讼时效的抗辩。本院认为，本案违约金应按每个个别债权分别计算《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间；在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行后，应按每个个别债权分别计算三年的诉讼时效期间。即原告主张2013年8月9日起至2015年9月30日止产生的违约金，应于产生后两年内提起诉讼；2015年10月1日起产生的违约金应于产生后三年内提起诉讼。原告于2017年11月15日提起诉讼，则2015年10月1日起产生的违约金才受人民法院保护。故被告的抗辩部分有理，本院予以采纳。

综上，本院确定被告应自2015年10月1日起至2016年8月15日止，以675830元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付逾期办证违约金。原告主张调低为按商品房买卖合同交易金额10％计算仍然高于本院确定的数额，对其超出本院核定的部分，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告中山市XX公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁XX支付逾期办证的违约金（计算标准为自2015年10月1日起至2016年8月15日止，以675830元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）;

二、驳回原告梁XX的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1490元，减半收取计745元，由被告中山市XX公司负担(该款原告已预交，本院不作清退，由被告在支付上述款项时迳付原告)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判员　黎　妙

二〇一八年三月十四日

书记员　张XX