吴XX与深圳市XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：吴XX

委托代理人：黄X，广东XX律师。

被上诉人（原审被告）：深圳市XX公司

法定代表人：林XX。

委托代理人：范XX，广东XX律师。

委托代理人：徐文兵，广东XX实习律师。

上诉人吴XX因与被上诉人深圳市XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷四案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第206-209号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明，位于深圳市南山区xxx路北侧的xx花园裙楼第x层的4个商铺（商铺名称、建筑面积详见附表）（以下统称涉案4个商铺），登记用途为商业，于2003年8月18日均登记在吴XX名下，产权均为100%，该房地产证附记栏载明：“市场商品房，商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用”。

2003年1月16日，吴XX（出租方，甲方）与XX公司（承租方，乙方）签订4份《租赁合同》，约定甲方将涉案4个商铺出租给乙方使用，建筑面积详见附表，租用期限均从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止，4个商铺年租金均为13073元，月租金均为1089元，乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金，租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.2‰，及其他内容。

吴XX提交了2013年8月13日和12月8日的深圳晚报网页复印件和照片复印件，拟证明在租赁合同期满后，XX公司仍继续占有并使用涉案4个商铺，曾在涉案4个商铺处举办过“xxx节”和“xx画展”，且后来在吴XX的4个商铺上加装扶手电梯。对此，XX公司均不予认可。

XX公司提交了时间为2013年1月14日的《通知》一份，内容为XX公司因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于xx花园裙楼的铺位，相关事宜请各业主与XX公司联系办理。2013年2月27日，XX公司在《深圳商报》上刊登《关于解除租赁合同的通知》，内容为上次XX公司发出解除租赁通知之后，迄今为止仍有部分业主未办理相关手续，为此XX公司再次通知各业主，XX公司向商铺业主承租的商铺合同于2013年2月28日到期，现XX公司决定不再租赁上述场地，租赁关系解除；请各位业主见此通知后到管理处办理相关手续。2013年4月28日，XX公司在报纸上刊登《深圳市太古物业管理有限公司公告》，内容为兹因尚有部分业主与本公司就xx花园裙楼的承租合同未结清，现通知未结清的各业主于2013年5月2日至2013年5月31日期间，携带相关证件亲临太古物业管理处办理账目核对及结清手续。对于上述证据，吴XX均不予认可。

庭审中，吴XX、XX公司双方均表示2013年2月28日合同到期后，XX公司未支付租金。另，吴XX表示租赁合同到期后，其没有去收回涉案4个商铺，而是要求XX公司继续履行合同，且吴XX没有收到XX公司返还涉案4个商铺的通知，XX公司也未实际返还涉案4个商铺，XX公司则称其已多次通过电话和登报的方式通知吴XX收回涉案4个商铺，但吴XX一直拒绝收回涉案4个商铺。XX公司还表示其有在涉案商场安装新电梯，但没有安装在涉案4个商铺处，现涉案4个商铺处于空置状态。

庭后，原审法院依法进行现场勘验，勘验过程中，吴XX出示图纸，并称图纸上显示涉案4个商铺在3层过道旁，原涉案4个商铺地上有地板，没有电梯，现XX公司安装的电梯占用了吴XX每个商铺约三分之一的面积，XX公司不确认吴XX现场指认的涉案4个商铺位置，同时表示无法确认涉案4个商铺的位置。经现场勘验，无法确认涉案4个商铺的具体位置，也不能确认XX公司安装的电梯有无占用或部分占用吴XX的4个商铺。

另查，根据2013年深圳市南山区指导租金标准，涉案4个商铺所在楼盘商业高层一楼标准为74元／月／平方米，二楼以上未确定标准。

吴XX的原审诉讼请求为：1、XX公司立即向吴XX返还吴XX所有的位于南山区xx大道xx花园裙楼的4个商铺（详见附表）；2、XX公司向吴XX支付自2013年3月1日至2014年10月21日所拖欠的租金21374元（1089元／月×3月×4季×1.58年＋1089元／月×2／3月），并要求XX公司向吴XX支付租金至XX公司实际归还商铺之日止（4个商铺诉请金额详见附表）；3、XX公司向吴XX支付自2013年3月1日至2014年10月21日所拖欠租金的滞纳金合计1101元，并要求XX公司向吴XX支付滞纳金至XX公司支付完毕所拖欠的租金之日止（4个商铺诉请金额详见附表）；4、本案诉讼费用由XX公司承担。

原审法院认为，吴XX与XX公司签订的4份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。

4份《租赁合同》均约定租赁期限至2013年2月28日止，4份《租赁合同》期满后，XX公司作为承租人负有返还商铺的义务，XX公司虽然发出了表示不再续租的《通知》，但4份《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，相反涉案4份《租赁合同》中附有各案吴XX的联系地址与联系电话，在此情况下，XX公司未穷尽以上方式通知吴XX本人而迳行以登报等的方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力，XX公司未能完全履行交还商铺的义务。而吴XX作为涉案4个商铺的所有权人暨出租人，在4份《租赁合同》期满后收回涉案4个商铺既是其权利也是其义务，吴XX未能积极履行收回涉案4个商铺的义务也存在过错。因此，吴XX、XX公司双方对于涉案4个商铺未能收回和交还均有过错。XX公司表示涉案4个商铺一直空置，吴XX在庭审中表示涉案4个商铺一直由XX公司占有使用，且举办过“xxx节”和“xx画展”，在XX公司予以否认而吴XX又未提供充分证据证明XX公司在涉案4个商铺处举办过“xxx节”和“xx画展”以及举办期限和收益的情况下，原审法院对吴XX的上述意见不予采信。因涉案4份《租赁合同》已经到期，涉案4个商铺此后空置未能使用属于损失性质，损失的诉讼时效应为2年，故对于XX公司认为吴XX诉求超过1年诉讼时效的主张，原审法院不予采信。鉴于吴XX与XX公司对涉案4个商铺空置均有过错，因此，原审法院酌定双方参照指导租金标准对空置期间即2013年3月1日至2014年10月21日期间产生的损失各承担一半的责任，各案损失数额详见附表［（74元／月／平方米×各商铺面积×19个月＋74元／月／平方米×各商铺面积÷30天／月×21天）×50%］，吴XX请求超过的部分原审法院不予支持。吴XX诉请的滞纳金不属于损失的范畴，对该部分请求，原审法院不予支持。另，本案吴XX诉求XX公司返还涉案4个商铺，现4份合同均已到期，且XX公司表示愿意返还，故对于吴XX此项诉求，原审法院予以支持，XX公司应于本判决生效之日起十日内返还吴XX涉案4个商铺，并按74元／月／平方米×各商铺面积×50%的标准向吴XX支付自2014年10月22日至原审法院确定返还涉案4个商铺之日止的损失。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、XX公司于判决生效之日起十日内向吴XX返还位于深圳市南山区xxx路北侧的xx花园裙楼的4个商铺（详见附表）；二、XX公司于判决生效之日起十日内向吴XX支付2013年3月1日至2014年10月21日期间涉案4个商铺的损失（详见附表）；三、XX公司于判决生效之日起十日内按74元／月／平方米×各商铺面积×50%的标准向吴XX支付2014年10月22日至原审法院确定返还涉案4个商铺之日止的损失（详见附表）；四、驳回吴XX的其他诉讼请求。各案案件受理费预缴及负担情况详见附表。

吴XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、原审判决第二、三、四项；2、XX公司向吴XX支付自2013年3月1日至2014年10月21日所拖欠的租金人民币21374元（=1089元／月＊3月＊4季＊1.58年＋1089元／月＊2／3月），并要求XX公司向吴XX支付租金至XX公司实际归还商铺之日止；3、XX公司向吴XX支付自2013年3月1日至2014年10月21日所拖欠租金的滞纳金合计人民币1101元，并要求XX公司向吴XX支付滞纳金至XX公司支付完毕所拖欠的租金之日止：（1）2013年3月租金，从2013年4月1日至2014年10月21日的滞纳金：1089元／月＊1月＊569天＊0.2‰=124元；（2）2013年4、5、6月租金，从2013年7月1日至2014年10月2日的滞纳金：1089元／月＊3月＊478天＊0.2‰=312元；（3）2013年7、8、9月租金，从2013年10月1日至2014年10月21日的滞纳金：1089元／月＊3月＊386天＊0.2‰=252元；（4）2013年10、11、12月租金，从2014年1月1日至2014年10月21日的滞纳金：1089元／月＊3月＊294天＊0.2‰=192元；（5）2014年1、2、3月租金，从2014年4月1日至2014年10月21日的滞纳金：1089元／月＊3月＊204天＊0.2‰=133元；（6）2014年4、5、6月租金，从2014年7月1日至2014年10月21日的滞纳金：1089元／月＊3月＊113天＊0.2‰=74元；（7）2014年7、8、9月租金，从2014年10月1日至2014年10月21日的滞纳金：1089元／月＊3月＊21天＊0.2‰=14元；4、请求法院依法判令本案诉讼费用由XX公司承担。上述金额共计人民币22475元。上诉事实与理由：一、一审法院认定部分事实不清。首先，关于涉案商铺的具体位置能否确认及XX公司安装的电梯有无占用或部分占用吴XX涉案商铺的问题。1、关于涉案商铺的具体位置能否确认的问题。为确定涉案商铺的具体位置，吴XX向法庭提交了涉案《房屋建筑面积分户位置图》，该图纸可以清晰明确地显示出涉案商铺的编号和位置。同时，在法庭的组织之下，当事人双方陪同法官前往涉案商铺现场进行调查，在调查过程中，吴XX能够明确指出及确认涉案商铺的位置：XX公司也并未明确表示异议。吴XX认为，据此足以确认涉案商铺的具体位置。此外，如在吴XX举证及法庭进行现场调查取证的情况下，法庭认为仍不能确认涉案商铺的具体位置的，因涉案商铺具体位置的确定对本案事实的认定具有至关重要的影响，法庭依法应当向相关部门依职权进行调查取证。综上，法庭认为“经现场勘验，无法确认涉案4个商铺的具体位置”，属于认定事实不清。2、关于XX公司安装的电梯有无占用或部分占用吴XX涉案商铺的问题。在吴XX确认的涉案商铺之上，XX公司至少使用了吴XX三分之一的商铺面积安装了电梯，同时侵占了商铺的空间权限，电梯严重影响和阻挡了涉案商铺的进出路线和景观视线。因此，XX公司安装的电梯确已部分占用了吴XX涉案商铺。其次，关于《租赁合同》在2013年2月期满后，XX公司有无继续使用涉案商铺的问题。即涉案商铺是否空置的问题。吴XX在一审提交了《深圳晚报》的网页和涉案商铺现场照片，证明在租赁合同期满后，XX公司继续占有并使用涉案商铺，并于2013年8月13日及12月8日在商铺处举办了“xxx节”和“xx画展；且至少从2014年6月1日开始至今，XX公司在未告知吴XX也未经得吴XX同意的情况下，擅自改变商铺用途，在吴XX的涉案商铺上加装扶手电梯，事实上继续占有及使用吴XX的涉案商铺。综上可知，双方签订的《租赁合同》在2013年2月期满后，XX公司仍继续使用涉案商铺，涉案商铺并未空置。二、一审法院适用部分法律错误。首先，一审法院未能依法分配当事人双方的举证责任，在一方举证不能的情形下，未依法认定其应承担不利的法律后果。在吴XX已经充分举证的情况下，XX公司有义务举证反驳吴XX的主张。XX公司既不同意吴XX确认的意见，又不能明确指出吴XX涉案商铺的具体位置，依法应承担举证不能的不利法律后果。XX公司未能对涉案商铺具体位置的异议事实进行举证，一审法院不但未依法认定其应承担不利后果，反而据此认定涉案商铺的具体位置无法确认，属于适用法律错误。其次，涉案商铺在合同到期后，并非处于空置状态，而是继续由XX公司占有和使用。《合同法》第236条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此可知：1、吴XX与XX公司之间原租赁合同继续有效，即一审法院认为“因涉案4份《租赁合同》已经到期，涉案4个商铺此后空置未能使用属于损失性质”是错误的，涉案商铺并未空置且在2013年3月1日至2014年10月21日期间产生的费用并不属于“损失性质”，依法应当认定该期间为双方的租赁期间，XX公司应当依照原租赁合同约定的租金标准支付租金。2、一审法院“酌定双方参照指导租金标准即2013年3月1日至2014年10月21日期间产生的损失各承担一半的责任”没有任何法律依据，计算2013年3月1日至2014年10月21日期间的费用，应当依照原租赁合同的约定进行，且XX公司应该向吴XX支付全部拖欠的租金，不存在“产生的损失各承担一半的责任”的事实与法律依据。最后，一审法院认为“吴XX诉请的滞纳金不属于损失的范畴，对该部分请求，一审法院不予支持”，违反法律规定。《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴XX与XX公司签订的《租赁合同》中，有关于滞纳金的明确约定，在XX公司违约的情况下，吴XX当然享有主张滞纳金的权利。三、本案系XX公司严重违约，吴XX的诉求，事实清楚，证据充分，依法应得到支持。

被上诉人XX公司答辩称，一、XX公司认为，应当由专业的机构依据《房屋建筑面积分户位置图》对商铺实际位置进行确认，一审法院的法官不具备这方面的专业素质，所以其不能确定涉案商铺的具体位置并不属于认定事实不清。涉案商铺的具体位置应当由吴XX进行举证，因吴XX举证不能导致的无法认定涉案商铺具体位置的法律后果应当由吴XX承担。二、关于吴XX与XX公司的租赁合同，在2013年2月合同已经到期终止。XX公司在到期前及到期后多次通知其办理、返还商铺及收铺手续，但吴XX拒绝办理，双方实际已经终止租赁关系，涉案商铺已经返还给吴XX。对于吴XX主张合同到期之后XX公司仍然占用并使用涉案商铺的主张没有事实依据。因此，XX公司请求驳回吴XX的上诉请求。

本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为，吴XX与XX公司签订的4份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应依约履行。本案二审争议的焦点在于：涉案商铺是否为XX公司安装的电梯所占用。

吴XX提供的深圳市地基测绘大队2002年12月19日作出的涉案楼层平面图显示xxxxx商铺位于三层过道旁。吴XX主张XX公司改变了原有平面布局，其新安装的电梯占用了全部或部分的涉案商铺面积。XX公司对新安装电梯的事实予以认可，但对电梯位置占用涉案商铺不予确认。原审经实地勘验，亦无法确认图纸所显示涉案商铺所对应的现场位置。本院认为，根据吴XX提供的平面图，涉案商铺与电梯并不在一处。吴XX主张布局情况变更，导致商铺被占用，应提供证据予以证明。因涉案太古XX各商铺并未以隔墙方式明确划分商铺范围，而涉案商铺所在太古XX三层共有1450户，涉案仅4户，所占面积比例极小，电梯面积亦有限，故仅凭原有平面图无法准确对应涉案商铺在现场的实际位置，亦无法确认是否即为电梯所在。基于上述客观原因，XX公司否认电梯占用涉案商铺，但不能指出商铺准确所在，亦符合常理。吴XX仅凭楼层平面图主张涉案商铺为XX公司安装的电梯所占用，事实依据不足，本院不予采信。

XX公司表示涉案4个商铺一直空置，吴XX表示涉案4个商铺举办过“xxx节”和“xx画展”，在XX公司予以否认而吴XX又未提供充分证据证明XX公司在涉案4个商铺处举办过“xxx节”和“xx画展”以及举办期限和收益的情况下，原审法院对吴XX的上述意见不予采信符合法律规定，本院予以确认。涉案租赁合同已经期满，XX公司明确表示不再续租，依据现有证据不足以证明XX公司在合同期满后仍继续使用涉案商铺，而吴XX在本案亦提出解除涉案租赁合同的诉讼请求，故吴XX主张在合同期满后双方存在不定期租赁关系，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，XX公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而吴XX作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，XX公司未穷尽电话、短信等方式通知吴XX本人而迳行以登报等的方式履行通知义务并不妥当，未尽到通知吴XX取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，对于原审法院认定XX公司应承担相应的赔偿责任，本院予以确认。而另一方面，吴XX亦未能举证证明其曾及时向XX公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，吴XX就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，本院予以确认。吴XX与XX公司的租赁合同已经期满，亦未建立不定期租赁关系，上述房屋空置损失非因合同产生的租金，吴XX依据合同约定主张滞纳金于法无据，本院予以驳回。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

各案二审案件受理费（各案具体数额见判决书附表），由吴XX承担。

本判决为终审判决。

审判长邱裕华

代理审判员蔡妍婷

代理审判员唐毅

二〇一五年九月十四日

书记员谢XX（兼）

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……