王XX、银川市XX公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

委托诉讼代理人：谢XX，宁XX律师。

委托诉讼代理人：陈莉，宁XX律师。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：银川市XX公司，住所地：宁夏回族自治区银川市西夏区开XX。

法定代表人：王X，该公司总经理。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：宁XX公司，住所地：宁夏回族自治区石嘴山市大武口区世纪大道（北XX。

法定代表人：李XX，该公司董事长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：石嘴山市XX公司，住所地：宁夏回族自治区石嘴山市大武口区XX。

法定代表人：孙XX，该公司总经理。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：孙XX，男，1963年5月31日出生，汉族，宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。

原审第三人：王XX，男，1969年3月9日出生，汉族，宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。

原审第三人：宁XX公司，住所地：宁夏XX。

法定代表人：张XX，该公司董事长。

再审申请人王XX因与被申请人银川市XX公司（以下简称XX公司）、宁XX公司（以下简称XX公司）、石嘴山市XX公司（以下简称XX公司）、孙XX、原审第三人王XX、宁XX公司（以下简称XX公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院（2017）宁民终170号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

王XX申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形，应当再审，请求：1.撤销原判决；2.改判驳回XX公司的诉讼请求；3.诉讼费用由XX公司、XX公司、XX公司、孙XX承担。具体理由如下：

（一）原审法院既认定了本案存在连环顶账的事实，案涉房屋在第一次被顶账时已经不属于XX公司，就不应再以王XX与XX公司签订的《商品房（预）销售合同》时间在后为由，认定王XX就案涉房屋不具有足以阻却执行的合法实体权利。2013年5月28日，XX公司与XX公司签订的《顶抹协议》应当视为合法有效，案涉房屋在2013年5月28日所有权已经发生变更，不再属于XX公司，对此XX公司、XX公司也予以认可。原审法院错误地忽略了前期案涉房屋的变动时间，直接以最后一次王XX与XX公司签约时间2014年6月23日认定案涉房屋是在该时间内形成实体权利而不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行案件若干问题的规定》）第二十八、第二十九条所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”为由，认定王XX就案涉房屋不具有足以阻却执行的实体权利，是错误的。

（二）物权变动虽以登记为准，但物权登记只是权利公示，物权的实体权利还应当以实际权利变动为依据，案涉房屋系王XX合法取得，XX公司无权执行已属于他人的财产。原审法院依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条、第十四条规定，认定案涉房屋登记在XX公司名下，即使王XX与XX公司达成了以此房屋抵债的合意，但因未办理过户登记手续，王XX并未取得案涉房屋所有权，系认定事实错误。房屋登记只是权利的公示，并不影响王XX与XX公司之间签订的《商品房（预）销售合同》效力，根据《物权法》第十五条规定，王XX通过顶账方式与XX公司签订的《商品房（预）销售合同》合法、有效，王XX通过顶账已付清房屋对价，房屋已经交付王XX实际占有使用，合法取得所有权，未登记只是权利未公示，并不影响其实际取得房屋所有权。且原判决对2013年5月28日XX公司与XX公司之间的《顶抹协议》、2013年8月1日XX公司与XX公司之间的《抵账协议》、2014年6月20日XX公司与王XX之间的《商品房抵账协议》、2014年6月23日王XX与XX公司的《商品房买卖合同》均认定合法有效。案涉房屋产权实际已发生变动，未过户实际是XX公司将房屋一直抵押未解押的情况下，各个债权人无法办理相应过户手续。

（三）原判决认定案涉房屋仍属XX公司所有，破坏了XX公司与XX公司、XX公司与XX公司、XX公司与王XX之间的债权债务清结关系，该判决会引起新的连环诉讼，造成诉累。原判决认可XX公司与XX公司、XX公司与XX公司、XX公司与王XX之间顶账协议的效力，依照法律规定，房屋在第一手顶账时已不属于XX公司。XX公司、XX公司通过顶账方式取得房屋所有权，因此其才能处置房屋进行顶账。XX公司与XX公司、XX公司与XX公司、XX公司与王XX之间的顶账协议有效，清偿行为有效，房屋实际已转移由王XX占有，其四个主体之间的债权债务关系因房屋顶账行为而消灭。

（四）王XX依法取得案涉房屋所有权，且该权利能够排除XX公司因普通债权债务纠纷引起的执行行为。根据《执行案件若干问题的规定》第二十八条规定：“XX钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房屋在XX公司首次抵账时已不属于XX公司所有，房屋也实际交付王XX合法占有，王XX支付了房屋对价，因XX公司未解押造成不能办理房屋过户手续，非王XX原因导致。依据相关法律规定，法院不能执行已属于王XX的财产，应立即停止对房屋的执行措施。

本院经审查认为，蓝山XX二期为XX公司开发的商品房项目。案涉房屋为蓝山XX二期17#楼黄河西XX60号商品房，该房产设计性质为商业用途，建筑面积为412.63平方米。2013年5月28日，XX公司就该房产与XX公司签订《顶抹协议》，将案涉房屋以XXX元的价格处分给XX公司，抵销其欠XX公司的混凝土款。2013年8月1日，XX公司与XX公司签订《抵账协议》，XX公司将案涉房屋以XXX元的价格处分给XX公司，抵销其欠XX公司的外加剂货款。2014年6月2O日，XX公司与王XX签订《商品房抵顶协议书》，XX公司将案涉房屋以XXX元的价格处分给王XX，抵销欠王XX的借款。2014年6月23日，王XX与XX公司签订《商品房买卖合同》，之后，王XX将该房屋对外出租，用于经营餐饮酒楼。

2014年4月17日，宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院审理XX公司与XX公司、孙XX、王XX借款合同纠纷案中，该院于2014年4月21日查封案涉房屋。2014年5月22日，该院对该借款合同纠纷案作出民事调解书。2016年6月6日，该院续封案涉房屋。

2016年7月25日，王XX提出案外人执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。2016年12月30日，该院裁定中止对案涉房屋的执行。XX公司提出申请执行人执行异议之诉。

本案争议的焦点是王XX就案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。经审查，王XX就案涉房屋并未享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：首先，《物权法》第九条第二款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的变动须依法登记才发生效力。本案中，王XX就案涉房屋仅与XX公司签订《商品房买卖合同》，该房产并未变更登记在王XX名下，故王XX并没有取得房屋所有权。其次，《执行案件若干问题的规定》第二十九条规定：“XX钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，由于一审法院于2014年4月21日查封案涉房屋，而王XX与XX公司签订《商品房买卖合同》的时间是2014年6月23日，即一审法院查封之后；案涉房产并不是居住用房，而是商铺，王XX在与XX公司签订《商品房买卖合同》后，自己并未实际使用该房屋，而是将其出租给他人经营餐饮酒楼；且王XX是从XX公司处抵账取得该房产，实际并未向XX公司支付购房款。故，王XX对案涉房屋享有的权益不足以排除一审法院的强制执行措施，原判决认定的基本事实并不缺乏证据证明，亦不存在法律适用错误的问题。

综上，王XX的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回王XX的再审申请。

审 判 长　王XX

审 判 员　冯XX

审 判 员　崔晓林

二〇一八年四月二十七日

法官助理　李　宁

书 记 员　闫XX