宋X与乐山市XX公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：宋X,男,1972年12月2日出生，住乐山市市中区。

委托诉讼代理人：万XX，四川XX律师。

委托诉讼代理人：张X，四川XX律师。

被上诉人（原审被告）:乐山市XX公司，住所地：四川省乐山市市中区春华路中XX，组织机构代码：662XXXX5549-6。

法定代表人：熊XX，执行董事。

委托诉讼代理人：田XX，男，该公司办公室主任。

委托诉讼代理人：熊浬伽，四川XX律师。

上诉人宋X因与被上诉人乐山市XX公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

宋X上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回XX公司的一审诉讼请求。事实和理由：1、XX公司没有提供证据证明涉案的业主委员会具有合法性。宋X没有与XX公司签订过物业服务合同，也没有参加过相关的业主委员会会议，业主委员会无权单方面签订合同，因此XX公司作为本案原告的主体不适格。2、宋X的房屋属底楼住户，XX公司进驻小区后，将宋X屋前宽阔的通道和成排的绿树擅自改成停车场，并在屋前放置垃圾桶，使宋X生活于臭气熏天、严重汽车尾气的环境。宋X要求XX公司恢复原状，但XX公司自认为是管理者，根本不与宋X沟通、协商。3、宋X没有收到过任何信函、也没有接到过相关的电话，更没有拒绝接收信函的事实。一审法院认定宋X拒收并逾期未领，属于逻辑错误，且显失公平。4、本案的物业管理费收取标准不合理，明显过高。小区的空间是全体业主共同共有，小区一方面停车收费，另一方面又将停车费非法占用，而物业管理费也不降低，损害了包括宋X在内的全体业主的合法权益。5、一审判决宋X承担违约金显失公平。本案中，宋X没有任何违约行为，违约方是XX公司。宋X是在XX公司拒绝恢复原状的情况下，迫不得已拒交物业管理费。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，判决错误。

XX公司辩称：XX公司与名雅小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效。小区空地变成停车位是小区业主委员会的决定，与XX公司无关，XX公司只是执行业主委员会的决定。催收函是向宋X在该小区的房屋地址寄送，虽宋X拒收，但应视为送达。XX公司按照相关规定和物业服务合同约定，收取宋X物业管理费合法。宋X具有违约行为，根据双方合同的约定，理应承担支付违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

XX公司向一审法院起诉请求：宋X支付XX公司自2014年5月1日起至2016年4月30日止的物业管理费2005元、垃圾处理费144元、违约金720元，共计2869元。

一审法院认定事实：XX公司是具有物业管理服务资质的企业。2014年4月3日，XX公司与名雅花园业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定了委托期限为五年自2014年5月1日期至2019年4月30日止；物业服务费的收取方式为按月、季度或年度收费，每月1-15日为交费日期；收费标准为住宅按建筑面积0.6元/平方米/月；业主或物业使用人拒不交纳费用的从逾期30日起按1元/天收取违约金；代收生活垃圾处理费每户6元/每月等。合同还约定了其他事项。

一审法院另查明，宋X是乐山市市中区××房屋的业主，该房屋建筑面积为139.25平方米。宋X从2014年5月1日起至本案诉讼时未交纳物业费。XX公司于2015年3月5日委托律师向宋X邮寄《律师催收函》，催收2014年5月至2016年3月的物业服务费1922元、生活垃圾处理费138元、违约金690元，共计2750元。该邮件经XX投递后因宋X拒收，逾期未领退回。

一审法院认为：XX公司与名雅花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同书》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性、强制性规定，故合同依法成立，受法律保护。该合同对作为小区业主的宋X具有约束力，宋X与XX公司均应按约享受权利、履行义务。宋X关于不清楚业主委员会的合法性和物业合同的合法性以及关于小区的垃圾桶就放在被告的家门口，车辆在被告门口乱停乱放，妨碍了被告的通行及生活，XX公司没有尽到物业服务的责任所以拒交物业费的辩称意见无证据证明，该院不予采纳。宋X关于催收函是退回件，不产生送达的法律效力的辩称意见，该院认为XX公司委托律师向宋X住址邮寄《律师催收函》，该催收函因拒收、逾期未领而退回，XX公司已尽到了催收义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，XX公司向宋X催收2014年5月至2016年3月止的物业费用后，宋X仍未交纳，故XX公司要求宋X交纳该段时间的物业费1922元（139.25㎡×0.6元/㎡·月×23月）符合法律规定，该院予以确认。代收生活垃圾处理费138元（6元/月×23月）有合同约定，该院予以确认。宋X关于违约金过高的辩称意见，该院认为违约金有合同约定，但双方发生物业费纠纷事出有因，不宜认为是恶意拖欠不交，且双方的物业服务合同还在继续履行，故酌情确认违约金300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宋X于本判决生效后五日内支付XX公司从2014年5月1日起至2016年3月30日止的物业费1922元、生活垃圾处理费138元，违约金300元，共计2360元；二、驳回XX公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半收取），由宋X负担。

二审中，XX公司向本院提交以下证据材料：1、名雅小区业主委员会2016年9月28日出具的《证明》、2016年10月25日乐山市市中区柏杨街道高墩子社区居民委员会出具的《证明》、2013年12月21日业委会换届筹备小组公示、2013年10月23日名雅花园业委会换届筹备组出具的《通知》、2013年11月28日《公告》、2013年12月4日业委会换届筹备小组的《公示》、业委会选举时的选票，用以证明业主委员会换届选举的过程是合法的，成立也是合法的，并将业委会的名单报给了社区备案；2、业主委员会2015年9月10日的《公告》和2015年9月8日《乐山市城市树木修剪、砍伐、移植审批申请表》，用以证明空地改为停车场的行为是向相关部门申报，且进行了公告；3、小区举办“2016年迎春坝坝宴”的报告和参与坝坝宴的业主登记表，用以证明宋X在2016年2月春节期间参加了业主委员会组织的活动。

宋X质证认为，证据1中业委会出具的《证明》内容不真实，没有经办人的签字，不予认可；高墩子社区居民委员会出具的《证明》的真实性没有异议，但不能反映具体的备案内容，与本案无关，《公示》、《通知》和《公告》都是复印件，没有单位盖章，不符合证据的形式要件，且时间上存在不一致的地方，选票上没有时间，不能证明选票的合法性和真实性，故对证据1均不予采信。证据2，申请表没有涉及本案停车场位置的修剪枝桠问题，且事实上停车场内停放车辆远不止7辆，故《公告》和申请表错误，不应采信；证据3中宋X的签名不是本人签署，不能达到其证明目的，不应采信。

本院认证，证据1的业委会《证明》，只能证明业主委员会成员，但不能证明业主委员会的成立是否合法，本院不予采信；高墩子社区的《证明》，来源合法，内容真实，且与本案有关，本院予以采信；《公示》、《通知》、《公告》，虽然是复印件，但与前述高墩子社区居民委员会出具的《证明》和选票相吻合，形成证据锁链，本院予以采信；证据2，公告和申请表并未反映涉案空地改成停车场的程序问题，本院不予采信；证据3，与本案待证事实无关，本院不予采信。

本院审理查明：一审法院查明的“XX公司于2015年3月5日委托律师向宋X邮寄《律师催收函》”有误，应为XX公司于2016年3月15日委托律师向宋X邮寄《律师催收函》。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。

另查明，2014年1月，名雅小区业主委员会换届选举结果报乐山市市中区柏杨街道高墩子社区居民委员会备案。

本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，名雅小区业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力，即宋X作为名雅小区业主，应是物业服务合同项下权利义务一方的实际享有者和承担者。XX公司实际已为名雅小区提供了物业服务，现宋X上诉以业委会成立不合法，其并非合同当事人为由，主张不应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费的请求，本院不予支持。小区业主委员会将涉案的空地用于停放车辆的决定，对小区业主均具有约束力，XX公司只是执行业主委员会的决定，该决定并不影响宋X与XXX之间的物业服务合同项下的权利义务，故宋X上诉XX公司未与其商量将空地变更为停车场影响其生活，便不应交纳物业服务费的主张，本院不予支持。

双方当事人二审中陈述，宋X购买小区住房后一直居住至2012年。在宋X未告知XX公司其住址变更的情况下，XX公司委托律师邮寄律师催收函至宋X住处，并无不当。邮局投递显示宋X逾期未领且电话联系后表示拒收，故宋X上诉认为没有收到过催收函，不发生送达效力的主张，本院不予支持。

名雅小区业主委员会与XX公司签订的物业服务合同约定了业主不按合同约定交纳物业服务费或者恶意拖欠物业服务费应支付违约金，也约定了若XX公司违约，宋X有权要求XX公司在一定的期限内整改，如拒不整改，宋X有权解除合同。本案中，宋X2014年5月1日至2016年3月30日的物业费、垃圾处理费并未按期交纳，故一审法院酌情认定宋X支付XX公司300元违约金，并无不当。宋X上诉主张其不存在违约行为，不应支付XX公司违约金，与双方约定不符，本院不予支持。

综上，宋X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由宋X负担。

本判决为终审判决。

审判长　刘XX

审判员　张开运

审判员　王亚丽

二〇一六年十一月二日

书记员　王XX

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。