后X与湖南XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告后X。

委托代理人姚XX，北京XX律师。

被告湖南XX公司，住所地：长沙县星沙开元路17号湘商世纪鑫城XX。

法定代表人刘X，总经理。

委托代理人熊煜，上海XX律师。

委托代理人吴XX，上海XX律师。

原告后X诉被告湖南XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告后X及其委托代理人姚XX、被告XX公司的委托代理人熊煜、吴XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告后X诉称，2009年2月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于长沙县榔梨镇增辉·凯旋帝景XX1902、1904号住房两套，价款共计373446元，约定2009年6月28日前交房。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权选择不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告支付了全部购房款。2010年6月24日，被告向原告交付房屋并办理了房屋交接手续。依据合同约定，被告最迟应在2012年1月底前将房屋权属证书交付原告，但被告至今仍未向原告交付房屋所有权证、国土使用权证，超过约定期限达2年。因此，被告应承担违约责任，并支付原告违约金3734元。为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、被告办理并向原告交付增辉·凯旋帝景住宅小区3幢19层1902、1904号房屋的所有权证、国土使用权证；2、被告向原告支付延期办证的违约金3734元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。

被告XX公司辩称，一、原告的诉讼请求没有合同依据，应予驳回。二、合同履行过程中遭遇不可抗力，XX公司不应承担违约责任。本案所涉工程项目从2007年开始建设，在项目开发过程中及办理房屋所有权转移登记过程中，因政府政策变化较大，导致办理产权证的过程较长。1、原竣工验收备案制度变为联合验收制度，未经联合验收不能办理房屋所有权证，而被告项目系分期开发，因2#栋竣工时间较晚，直接影响了整个项目的产权证办理进程；2、建设过程中，专变改公变，电力费用计入开发成本，增加了项目开发的成本及难度；3、建设过程中，主管部门变化较多，如契税缴纳由非税收入管理局变为地税局，导致工作量骤增；4、建设过程中，政府的各项标准变化较大，如测绘标准、房管局信息，导致合同数据与备案数据不同，增加了工作量。三、部分业主在办理产权证过程中拒不签署相关资料，拒不提供办证材料，导致办证进展缓慢，按照合同，属于买受人的原因造成，不应由被告承担违约责任。1、业主资料信息不全。被告于2012年发布通知，要求业主前来与被告签订面积补差协议，以便缴纳客户契税，因业主合同签订时间较早且并不常住小区等情况，来签订补差协议的客户很少。同时，1、3、4、5栋业主签订合同的时间都在2011年前，除二套房业主外，所有客户都需要开首套房的无房证明，但业主资料不齐全、身份证过期、不清晰，尤其是婚姻证明大部分失效，导致业主缴纳契税进度缓慢，经被告多次通知仍然有部分业主未能将上述资料备齐。2、房产局办证资料变更。项目开工至今已有数年之久，2008年、2009年签订的合同均为手工合同，业主只需留存商品房买卖合同及身份证复印件，无需签署相关产权资料，但按房产局现在的要求，办理分户登记时，要求业主本人签订相关面积补充协议、共有协议、商品房转移登记申请书、授权委托书、长沙县房屋转移授权委托书等材料。被告曾于2013年再次发通知，要求业主前来与被告办理相关产权登记的手续，但只有少部分业主前来签订。3、合同变更情况。因3#、5#栋半数以上业主签订的合同户型是A、B户型，按房产局现在的政策规定，合同涉及A、B户型的需办理两套房产证，一户业主需准备两套资料，一套资料就有12项内容，加大了产权办理的难度。4、面积变更情况。项目建设中房屋面积测绘标准多次变化，导致最终测绘成果确定的面积与合同约定面积有所不同，按照房产局的政策规定，与实测面积差超过1.5平方米，房款总价差超过5000元的均要签订补充协议，以便缴纳契税，而部分业主至今未来签订上述补充协议，导致无法办证。四、被告已承担大量延迟交房违约金，无力再支付高额逾期办证的违约金。五、原告主张违约金过高，请求法院适度调整。

经审理查明：2009年2月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于长沙县榔梨镇增辉·凯旋帝景XX1902、1904号住房两套，价款共计373446元，约定2009年6月28日前交房。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因买受人原因推迟提供办理权证的有关资料和交纳有关税费而导致不能及时办理产权证，一切后果由买受人承担。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”同时，合同附件四《补充协议》第二条约定：“买受人应在签订本合同时，一次性交清办理产权登记所需维修基金和契税等费用，并提交办证所需证件和资料。如因买受人未按期交清上述税、费和证件及资料，则出卖人不承担逾期办理产权登记的责任。每逾期一天，买受人向出卖人支付200元违约金。”合同签订后，原告交付购房款303509元，被告于2010年6月24日向原告交房。此后，直到原告起诉前，被告仍未办理好合同项下两套房屋的所有权证和国有土地使用权分户证，也未提供证据证明已将办理两证登记所需资料报产权登记机关备案。2014年1月20日，原告诉至本院，并主张前述诉讼请求。

本案在审理中，被告于2014年5月15日为合同项下的两套房屋办理了所有权证，权证号分别为长房权证榔字第××号、第××号。

以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房发票、房屋交接书、长房权证榔字第××号、第××号房屋所有权证等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，应予认定。合同双方均应严格按照合同约定享受权利和履行义务。现原告已按约支付购房款303509元，被告虽于2010年6月24日交房，但根据合同第十四条约定，应在房屋交付使用后365个有效工作日内，即最迟应在2011年12月底前将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且根据该条款关于“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书……”的约定，应认定被告在365个有效工作日内，不仅应完成房屋所有权登记的报备手续，而且应完成国土使用权分户登记的报备手续。现被告未提供有效证据证明在合同约定期限内履行了该项义务，已构成违约，依法应承担违约责任。因被告已为原告办理房屋所有权证，故还应及时为原告办理国土使用权分户登记的报备手续，并承担延期办证的违约金。原告主张按房屋价款的1%计算违约金，合理合法，应予支持，但金额应为303509元的1%，即3035元。被告答辩主张导致迟延办理产权证的原因在于政府部门政策的变化，以及买受人未及时提供应由买受人提供的相关资料，因证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：

一、限被告湖南XX公司在本判决生效后六十日内将办理原告后X所购增辉·凯旋帝景住宅小区3幢19层1902、1904号两套商品房的国土使用权分户证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；

二、限被告湖南XX公司在本判决生效后三日内向原告后X支付逾期办证违约金3035元；

三、驳回原告后X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费130元，由被告湖南XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　邓　翠

人民陪审员　　彭XX

人民陪审员　　何壮林

代理书记员　　陈晓婷

附：本案所适用的法律法规

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责