吕X、韩XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告、反诉原告):吕X，女，1984年1月14日出生，汉族，住武汉市汉阳区，

上诉人（原审被告、反诉原告）:韩XX，男，1982年4月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区，

上列两上诉人共同的委托诉讼代理人:王XX、胡XX，均系湖北XX律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）:易XX，男，1990年12月13日出生，汉族，住武汉市洪山区，

委托诉讼代理人:黄X，湖北XX律师。

上诉人吕X、韩XX因与被上诉人易XX房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4427号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。

本案现已审理终结。

吕X、韩XX共同的上诉请求:1、撤销原审判决，改判驳回易XX的全部诉讼请求，支持吕X、韩XX全部反诉请求；2、一、二审诉讼费均由易XX承担。

事实和理由:1、贷款银行的私信贷款管理系统中易XX流水查询显示的状态为待落实前提条件，故易XX的贷款申请已获审批的事实根本不成立。

根据合同约定，在签订合同当日，吕X、韩XX依约将房屋两证交给中介机构，已履行相应义务，但易XX应支付的5万元定金及1万元的物业交割金，却仅支付了5万元，该行为虽不构成根本性违约，但仍属违约行为。

2、根据合同约定，易XX应当在取得私房买卖收件单当日向吕X、韩XX支付购房款170万元，易XX付款后，此前的购房定金直接冲抵购房款，故吕X、韩XX协助办理过户手续及易XX付清购房款是同时履行，双方当事人的两项义务的履行不存在先后顺序，吕X、韩XX享有同时履行抗辩权。

3、易XX明知吕X、韩XX卖旧买新的合同目的，在易XX未适当履行合同约定付款义务的情况下，2016年10月3日、2016年11月15日，武汉市人民政府连续发布限购限贷政策，吕X、韩XX已不具备购房资格，也无购房能力。

根据法律相关规定，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公的，当事人有权请求解除合同。

购房政策的频繁出台是吕X、韩XX无法预见的，因易XX未能在严格的限购限贷政策出台前付清房款，也导致吕X、韩XX卖旧买新的合同目的无法实现，如合同继续履行，对吕X、韩XX明显不公，故吕X、韩XX有权解除合同。

4、易XX起诉时，其主张系解除合同，但在一审诉讼过程中，又变更诉讼请求，主张继续履行合同违反法律规定。

易XX辩称，案涉合同系双方当事人真实表示，该合同为有效合同，双方当事人应依照合同履行。

吕X、韩XX收取定金配合办理贷款，且贷款已经审批通过后，吕X、韩XX没有配合办理过户，属违约方，依据法律规定，易XX系守约方，由守约方选择责任承担方式，易XX要求继续履行合同符合法律规定。

吕X、韩XX无解除权，案涉房屋具备随时履行状态，吕X、韩XX已经构成迟延履行，应按合同约定支付违约金。

一审法院查明事实清楚，适用法律正确。

程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

2016年11月10日，易XX向一审法院提起诉讼，请求判令:1、吕X、韩XX继续履行2016年8月28日签订的《二手房居间买卖合同书》；2、吕X、韩XX协助办理所有权变更登记手续；3、吕X、韩XX原样将房屋交付易XX；4、吕X、韩XX赔偿逾期履行合同违约金,自2016年10月18日起，按合同十一条的约定，每日按房价0.7%计算，至实际履行之日止；5、本案诉讼费用由吕X、韩XX承担。

案在一审诉讼过程中，吕X、韩XX提起反诉，请求判令:1、解除吕X、韩XX与易XX于2016年8月28日签订的《二手房居间买卖合同》；2、易XX承担反诉的诉讼费用。

一审法院认定事实:2016年8月，易XX通过武汉XX与吕X、韩XX联系，欲购买吕X、韩XX所有的位于武汉市汉阳区鹦鹉洲地区武汉锦绣长江三期1栋2单XX的房屋。

同年8月28日，易XX（乙方）与吕X、韩XX（甲方）及武汉市XX公司（以下简称:武汉XX公司）（丙方）签订二手房居间买卖合同一份。

合同约定，甲方同意将其拥有的一套位于武汉市汉阳区XX三期1栋2单XX，建筑面积101.92平方米的房屋出售给乙方，房屋成交价为1,700,000元。

乙方选择通过购房贷款方式购买该房屋，具体付款方式为合同生效当天，乙方向甲方支付购房定金50,000元，支付物业交割金10,000元，甲方暂委托丙方代为收取物业交割金。

甲方配合乙方办理该房屋的房屋所有权证的过户手续。

乙方取得该房屋交易的私房买卖登记收件单当天，乙方向甲方支付购房款1,700,000元，乙方付款后，乙方此前支付的购房定金直接冲抵购房款（含贷款）。

双方约定在2017年5月1日前办理房屋交付手续。

双方还约定，若甲方逾期配合乙方办理房屋所有权证的过户手续或未能按约及时将所售房屋交付给乙方，则甲方构成违约，每逾期一日，甲方应以该房屋成交价款为基数，按每日0.7%的标准向乙方支付违约金。

合同还对乙方的违约责任进行了相应的约定。

合同尾部吕X、韩XX在甲方处签名，易XX在乙方处签名，武汉XX公司在丙方处盖章。

合同签订当日，吕X向易XX出具收条1份，载明收到易XX购买吕X位于武汉市汉阳区XX三期1栋2单元1603房屋购房定金50,000元，易XX向吕X转款40,000元，易XX还代吕X向武汉XX公司转款10,000元，该公司向吕X出具收据1张，载明收到吕X物业交割金10,000元。

同年8月30日，吕X、韩XX与易XX一起到中国XX，协助其办理二手房贷款手续，并在该行签署了同意卖房声明。

易XX则于同日在中国XX存入350,000元，易XX的贷款申请均已通过了银行的审批。

此后，因吕X、韩XX认为易XX无能力支付购房款，同时武汉市出台房屋限购政策，吕X、韩XX出售涉案房屋后将不能再购买新房，吕X、韩XX认为其卖旧房买新房的目的不能实现，故一直未配合易XX办理房屋过户手续，也未向易XX交付房屋。

易XX与吕X、韩XX多次交涉未果，遂向法院起诉。

一审法院另查明:武汉市汉阳区鹦鹉洲地区武汉世茂XX三期1栋2单元16层3室房屋的所有权人为吕X，该房已取得房屋所有权证（证号:武房权证阳字第××号）及国有土地使用权证（证号:阳国用（商2013）第8382号），该房屋目前无抵押及查封情况。

一审法院还查明:易XX系武汉市常住人口，经查询，其在武汉市无房屋交易权属登记及合同备案信息。

截止2017年5月21日，易XX中国XX有存款420,000元

一审法院认为，本案的争议焦点为易XX与吕X、韩XX签订的二手房居间买卖合同未得到履行，系由易XX、吕X、韩XX哪一方违约造成的。

一，易XX与吕X、韩XX签订的二手房居间买卖合同中约定，合同生效当天，乙方向甲方支付购房定金50,000元，支付物业交割金10,000元，甲方暂委托丙方代为收取物业交割金。

庭审查明，合同签订当日，易XX共转款50,000元，其中40,000元转入吕X帐户，另有10,000元转入武汉XX公司帐户，而从吕X及向易XX出具的收条及武汉XX公司向吕X出具的收据看，吕X已认可收到易XX定金50,000元，武汉XX公司向吕X收取的物业交割金10,000元系从易XX支付的50,000元定金中转付的。

易XX虽未另外向武汉XX公司支付房屋交割金10,000元，但吕X、韩XX未提供证据证实其曾向易XX主张该部分款项，且该义务并不是合同的主要义务，易XX的行为并不构成根本性违约。

因此，吕X、韩XX并不能因此而主张解除合同。

二，易XX与吕X、韩XX签订的二手房居间买卖合同书还约定，乙方取得该房屋交易的私房买卖登记收件单当天，乙方向甲方支付购房款1,700,000元，乙方付款后，乙方此前支付的购房定金直接冲抵购房款（含贷款）。

首先，双方合同中明确约定乙方选择通过购房贷款方式购买该房屋，合同签订后，吕X、韩XX还配合易XX到银行办理二手房贷款手续，并签署了同意卖房声明。

因此，吕X、韩XX是知道并且同意易XX采取银行贷款方式支付房款的。

其次，按照二手房交易的惯例，买卖双方在办理房屋过户手续后，将交件单提交贷款银行，贷款银行办理完相关手续后即可放款。

因此办理过户手续与易XX支付房款是有先后顺序的，不存在同时履行的问题。

吕X、韩XX接受易XX采取二手房贷款方式支付房款亦即表示其接受该交易方式，因此，吕X、韩XX认为其享有同时履行抗辩权的理由不能成立。

再次，合同签订后，易XX已向银行申请贷款1,300,000元，银行已审批通过，易XX还将350,000元存入银行帐户，因此，吕X、韩XX获得双方约定的1,700,000元房款是有保障的。

而吕X、韩XX认为易XX不能按时支付房款的理由不成立。

综上所述，易XX与吕X、韩XX未能办理房屋过户手续，导致合同无法履行显系由吕X、被告韩XX违约造成的。

易XX与吕X、被告韩XX签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定履行合同。

合同签订后，易XX已向吕X支付了定金50,000元，其中10,000元则作为物业交割金交付给了武汉XX公司。

易XX还在吕X、韩XX的配合下，办理了银行贷款的相关手续。

双方签订的合同中虽未约定去房产部门办理房屋过户手续的具体时间，但双方约定交房时间为2017年5月1日，因此，双方办理房屋过户时间应不晚于此时间。

截止庭审辩论结束前，双方仍未办理房屋过户手续，吕X、韩XX也未于约定时间将房屋交付给易XX，吕X、韩XX违反了合同约定，应承担相应的违约责任。

易XX作为守约方，有权选择解除合同或继续履行合同。

由于易XX表示愿意按照合同约定履行合同，案涉标的房屋也无被查封等不能交易、过户的情形，双方签订的二手房居间买卖合同仍有条件继续履行。

因此，易XX要求吕X、韩XX继续履行合同的诉讼请求，予以支持。

吕X、韩XX作为违约方，无权要求解除合同，其反诉请求，不予支持。

由于双方在合同书中约定,若甲方逾期配合乙方办理房屋所有权证的过户手续或未能按约及时将所售房屋交付给乙方，则甲方构成违约，每逾期一日，甲方应以该房屋成交价款为基数，按每日0.7%的标准向乙方支付违约金。

因此，易XX要求吕X、韩XX支付违约金的请求，予以支持，但因双方约定以该房屋成交价款为基数，按每日0.7%的标准向乙方支付违约金的标准过高，酌定以该房屋成交价款为基数，按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。

由于易XX与吕X、韩XX未约定办理过户的时间，因此，应以易XX向法院起诉的时间为计算违约金的起算时间。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决:一、易XX与吕X、韩XX于2016年8月28日签订的二手房居间买卖合同（编号:XXX）有效，合同继续履行；二、吕X、韩XX于本判决生效之日起十日内协助易XX办理武汉市汉阳区鹦鹉洲地区武汉世茂XX三期1栋2单元16层3室房屋的房产过户手续；三、吕X、韩XX以总房价1,700,000元为基数，自2016年11月10日起至房屋交付之日止，按每日万分之二的标准，向易XX支付违约金；四、吕X、韩XX于易XX支付全部购房款之日起十日内，将武汉市汉阳区鹦鹉洲地区武汉世茂XX三期1栋2单元16层3室房屋交付给易XX；五、驳回易XX的其他诉讼请求；六、驳回吕X、韩XX的反诉请求。

如果吕X、韩XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费20,100元，减半收取10,050元，由吕X、韩XX负担。

此款易XX已缴纳，吕X、韩XX应于本判决发生法律效力之日起十日内将此款支付给易XX。

本案反诉费10,050元，由吕X、韩XX负担，此款吕X、韩XX已预交。

二审期间双方当事人均无新证据。

二审经审理查明:一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，2016年8月28日，易XX与吕X、韩XX及武汉XX公司签订的《二手房居间买卖合同》，系当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规强制规定，该合同为有效合同。

关于吕X、韩XX上诉称其办理房屋过户手续与易XX支付购房款享有同时履行抗辩权的问题。

双方合同约定:涉案房屋交易总价为XXX元，易XX通过购房贷款方式购买房屋，吕X、韩XX配合易XX办理房屋的房屋所有权证的过户手续，易XX取得案涉房屋交易的私房买卖登记收件单当天，易XX向吕X、韩XX支付购房款XXX元。

易XX付款后，易XX此前支付的购房定金直接冲抵购房款（含贷款）。

根据上述合同约定，吕X、韩XX应先行办理涉案房屋的过户手续，落实涉案房屋的抵押贷款手续，吕X、韩XX上诉称其办理房屋过户手续与易XX支付购房款享有同时履行抗辩理由不成立。

关于吕X、韩XX上诉称因武汉市人民政府于2016年10月3日、11月15日出台房屋限购限贷政策致使合同目的无法实现的问题。

双方签订的合同目的为案涉房屋的买卖交易行为，而该合同的实现未受武汉市人民政府出台的限购限贷政策的限制，故吕X、韩XX的该项上诉理由亦不成立。

综上，吕X、韩XX的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，其上诉请求，本院不予支持。

一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费20100元，由吕X、韩XX负担。

本判决为终审判决。

审判长丰伟

审判员申斌

审判员张文霞

二〇一七年十二月二十日

法官助理严X

书记员陈XX