案例详情

李XX、贵阳XX公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

类型：
房产纠纷
案号：
（2017）黔01民终5159号

律师价值

委托诉讼代理人

刘连义律师

案件详情

上诉人（原审被告）:李XX。

委托诉讼代理人:刘连义，贵州XX律师。

被上诉人（原审原告）:贵阳XX公司，住所地:贵州省贵阳市南明区XX危旧房、棚户区改造项目B南13栋。

法定代表人:肖XX，该公司董事长。

委托代理人:徐XX，男，1987年12月5日出生，该公司法务专员，住贵州省贵阳市云岩区。

上诉人李XX因与被上诉人贵阳XX公司（以下简称:宏XX开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初458号民事判决。

向本院提起上诉。

本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

李XX上诉请求:一、依法撤销原判改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由:一、上诉人未支付剩余购房款的原因在于银行贷款未办理下来，并非上诉人恶意逾期支付。

上诉人与被上诉人签订合同后，上诉人已经按照合同约定向被上诉人提供了办理贷款所需的全部资料，也通过银行核实上诉人的征信不存在问题，符合贷款条件，上诉人多次积极办理贷款。

二、案涉房屋的竣工日期为2015年2月15日，双方签订《商品房买卖合同》是在2013年12月13日，在此期间该房屋尚未封顶，根据《中国人民银行、中国XX第三条的规定，银行只针对购房主体结构已经封顶的住房个人发放贷款，因此银行未对上诉人发放贷款是因被上诉人导致。

被上诉人宏XX开答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。

宏XX开向一审法院起诉请求:一、判令解除原、被告双方签订的编号为164336号《商品房买卖合同》；二、判令被告按照合同约定支付解除合同违约金5300元；三、判令被告配合原告办理商品房预售合同备案登记的注销手续，注销费用由被告承担；四、案件受理费由被告承担。

一审法院认定事实:原告宏XX开（出卖人）与被告李XX（买受人）于2013年12月13日签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的南明区XX××号房，总房款378887元，买受人采取银行按揭的方式支付购房款，首付房款113887，合同第十条第一款第二项约定，逾期付款超过180个工作日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起90个工作日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30个工作日内向出卖人支付违约金。

合同附件十二《补充协议》第19.3条约定:双方签署《商品房买卖合同》时，所填写的通讯地址及联系电话必须是对方发信致电等方式可已联系到的，一旦发生变更，须及时以书面方式通知对方，否则，由于地址填写不详或变更未及时通知对方，所引起的后果由过错方承担，《补充协议》第20.2条约定，无论双方因何种原因解除合同，双方应当相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押、登记注销及按揭合同解除等手续。

出卖人在签署各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付购房款。

合同签订后，被告按照合同约定支付了首期房款共计113887元，剩余购房款至今未支付。

2015年12月10日，原告按照合同约定的通讯地址及电话向被告邮寄送达了《贵阳XX公司购房款催告函》，要求被告在收到催告函15日内到公司支付剩余购房款，逾期未支付的，则要求解除合同并追究违约责任。

《补充协议》第3.3条约定，买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户，买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。

另查，该房屋未交付被告。

审理中，原告表示在合同解除后，同意按照合同约定在注销备案登记30个工作日内退还被告已付购房款。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵守履行。

合同签订后，被告按照合同约定支付了部分购房款，但至今未按合同约定支付剩余购房款，已构成违约，且逾期付款超过了180个工作日，根据合同约定，原告有权要求解除合同，同时要求被告支付违约金。

在合同解除后，被告已支付的购房款原告同意退还给被告，对此予以认定。

由于房屋买卖合同已经行政主管部门备案，如不撤销备案，该房屋无法再次销售，而且双方在《补充协议》中也明确约定了双方有义务相互配合办理房屋备案登记手续，故被告应当配合原告办理该房屋的备案注销手续，且由于系被告违约导致合同解除，故被告应当承担注销费用。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决:一、解除原告贵阳XX公司与被告李XX于2013年12月13日签订的《商品房买卖合同》。

二、被告李XX在本判决书生效后五日内支付违约金5300元给原告贵阳XX公司。

三、在办理贵阳市南明区XX果园项目W2区××号房屋预告登记及备案登记过程中，被告李XX负责提交手续配合贵阳XX公司办理，所产生的注销费用根据实际发生的票据由被告李XX承担，原告宏XX地产开发有限公司垫付的，由被告李XX在垫付后三日内支付给原告贵阳XX公司。

四、原告贵阳XX公司在上述第三项注销手续办理完毕之日起三十个工作日内退还已付购房款113887元给被告李XX。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告李XX负担。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第3.3条约定:“买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户，买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。

”本案上诉人选择以按揭方式支付购房尾款，现因银行未发放贷款导致上诉人未能在合同约定时间内收到购房尾款。

上诉人主张银行未发放贷款的原因在于被上诉人，其应对该项主张依法承担举证责任。

上诉人虽在上诉状中引用了《中国人民银行、中国XX内容，但该通知与银行未发放贷款是否因被上诉人造成并无直接关联性。

上诉人亦未提供其他充分有效的证据对其主张予以证明。

故本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。

根据双方合同约定，上诉人逾期付款超过180日，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人承担违约责任。

综上，上诉人李XX的上诉请求不能成立，本院不予支持。

原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人李XX负担。

本判决为终审判决。