（2014）甬慈浒民初字第00402号

原告：陈XX。

委托代理人：杨X，浙江XX律师。

被告：胡XX。

被告：陈XX。

被告胡XX、陈XX共同委托代理人：赏彩霞，浙江XX律师。

原告陈XX与被告胡XX、陈XX农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理后，由审判员张XX适用简易程序，于2014年8月27日、2015年2月12日依法公开开庭进行审理。2014年8月28日，本院根据被告胡XX、陈XX的申请，就原告与二被告的争议事项委托中国广州分析测试中心司法鉴定所进行鉴定，2015年1月28日本院收到中国广州分析测试中心司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，并向当事人送达上述《司法鉴定意见书》及《鉴定材料送达函》。本案现已审理终结。

原告陈XX起诉称：原告陈XX与被告胡XX系连襟，二被告系夫妻。1999年二被告因异地建房缺资而欲将居住房屋出卖（该房屋系1990年8月30日以被告胡XX为户主、被告夫妻及女儿为家庭成员申请建房），后与原告达成房屋买卖合意。1999年8月18日，经双方的共同要求，由陈X（系被告陈XX兄弟）见证，原、被告签订房契一份，约定：胡XX在横河宜青桥一村河东有旧二层楼房一间、平房一间，卖给崇寿镇傅西XX陈XX；该房屋朝南，东邻胡特才与之接拼，南、西公路，北与邻间自有隔墙一堵，总占地约90㎡，议定价格50000元；原房东承担改拆建义务，由买主陈XX出全资对旧房翻新改造，改建后房权归陈XX所有；双方凭着“公平买卖，时值估价，自愿协商”原则钱物两清，不再后悔。签订房契时，由原告夫妻、被告陈XX在场。房契订立后，由被告陈XX以被告胡XX名义和原告分别在出卖方和买房栏签名捺印。同时，陈X作为证人在房契上签字。房契签订当日，原告即支付原告陈XX购房款50000元，二被告也搬出了房屋，并将慈溪市私人建房用地申请表交与原告。原告受让房屋后，由原告进行了拆平翻建并装潢，后又新砌了围墙，屋后搭建了钢棚，围墙内新浇水泥地坪并种植了花木，围墙外又植树四株、填车位两只。因原、被告不是同村村民，按照法律规定原、被告之间的房屋买卖行为无效，原告至今未办理房产过户及土地使用权证过户手续，故被告借原告将该房屋出租期间，于2014年4月12日采用不正当手段将原告承租的房客逼退，并于2014年5月13日擅自撬门占用房屋至今。经横河镇派出所等部门多次处理未果，故诉诸于法。现原告要求确认原告与二被告于1999年8月18日订立的《房契》无效；要求二被告返还原告购房款50000元；要求二被告折价补偿原告室内装修费56000元、室外附属物9800元；要求二被告赔偿原告损失355562元；本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为要求二被告折价补偿原告室内装修费56000元、室外附属物9800元，返还挂式空调四个。

原告为证明上述事实，提供了以下证据材料：

1.房契、慈溪市私人建房用地申请表复印件各一份，证明原、被告订立了房屋买卖合同的事实。

2.申请审批表、建设用地规划许可证、票据各一份，证明原告受让房屋后进行了拆平翻建，并支付建房配套费的事实。

3.存折两本、供用水合同一份、收据两份，证明原告受让房屋后进行了实际管理使用的事实。

4.清单一份、照片四份，证明原告对涉案房屋装潢及添置财产的情况。

5.居民户口簿一份，证明原告系慈溪市崇寿XX村民的事实。

6.鉴定报告一份，证明涉案房屋进行了诉前评估鉴定，并确定了相应价值的事实。

被告胡XX、陈XX（以下简称二被告）共同答辩称：原告与二被告之间不存在房屋买卖关系。二被告只是将讼争房屋租给原告使用，原告支付租金45000元，约定房子租到原告儿子结婚时止。3.对于房屋装潢款，二被告与原告妻子有过约定，修建的部分房屋及装潢款二被告可以折价补偿，对于原告的其他诉讼请求，请求法庭查明事实后予以驳回。

二被告未提供证据。

本案审理过程中，原告在举证期限内申请证人陈X出庭作证。证人陈X当庭陈述：原告陈XX是证人的小姐夫，原告妻子陈XX、被告陈XX是证人姐姐，被告胡XX是我的大姐夫。《房契》上证人处“陈X”的签字是证人所写，证人也参与了该房屋买卖及房契签订的整个过程。当时被告陈XX因建房缺资，提出将讼争房屋卖给陈XX。1999年8月18日，原告、陈XX与被告陈XX在证人家里签订了陈XX打印好的《房契》，并当场交付了房款45000元。双方约定的房款是50000元，5000元当时陈XX说抵被告陈XX尚欠其的借款。后来，原告家就对讼争房屋进行了翻建、装修、打围墙等。到2013年，被告陈XX通过证人联系陈XX，想租住讼争房屋，但最终因故未成。后来被告陈XX就经常用胶水去堵讼争房屋的锁孔，到了2014年5月，讼争房屋的租客搬离，被告陈XX强行入住讼争房屋。为此，证人及其他兄弟也曾协调过，但都没有成功。《房契》中“胡XX”的名字是他人代签的，捺印是陈XX。对卖房子的事，卖房当时被告胡XX是否知情，证人不清楚，但后来被告胡XX肯定是知道的，也没听他提出过异议。被告家庭的事情是被告陈XX说了算的。

根据二被告申请，本院委托中国广州分析测试中心司法鉴定所就《房契》打印部分内容的形成时间、《房契》打印部分内容与出卖方处的捺印形成的先后顺序、《房契》中“胡XX”签名是否为陈XX所书写、《房契》中“胡XX”签名与出卖方处捺印形成的先后顺序进行鉴定等争议事项进行鉴定，中国广州分析测试中心司法鉴定所出具中广测（2014）文鉴字第0287号司法鉴定意见书，认为：《房契》中的打印内容形成时间在先，出卖方处捺按指印形成时间在后；《房契》中“胡XX”签名是陈XX本人所写；《房契》中“胡XX”签名形成时间在先，出卖方处捺按指印形成时间在后；无法判断《房契》中打印时间内容的具体形成时间。

对原告提供的证据1，对其中的《私人建房用地申请表》二被告没有异议，对《房契》二被告均不予认可，二被告从未和原告签订过任何房契，仅记得被告陈XX曾应原告夫妻要求在空白纸上按过手印，故二被告对《房契》的真实性要求进行鉴定。因二被告对《私人建房用地申请表》无异议，对该证据本院予以确认。证据《房契》本院将结合其他证据进行综合分析、认定。对证据２，二被告对其真实性无异议，但是《建设用地规划许可证》上的名字与被告胡XX名字不一致，写了胡XX，且不能证明原告受让了讼争的房屋。对证据３，二被告对其真实性无异议，讼争房屋是租借给原告夫妻使用的，故该证据只能证明房屋的使用状况，不能证明二被告将讼争房屋卖给原告的事实。因二被告对证据2、证据3的真实性无异议，对证据2、证据3的真实性本院予以确认。对证据４，二被告对照片无异议，确认原告对讼争房屋进行过装修，但装修费用及现存的价值二被告不清楚。证据4，本院将结合其他证据进行综合分析认定。对证据５，二被告无异议，本院予以确认。对证据6，二被告对其三性无异议，但认为该证据的评估价格过高。本院认为，该证据系专业的评估机构作出，二被告对其无异议，对评估价格不认可却未申请重新鉴定也未提交反驳证据，故对证据6的证明力本院予以确认。

对证人陈X的证言，原告无异议，二被告认为证人证言不具真实性，证人陈述房屋改建时间与原告陈述的不一致，证人称签订合同是在证人的家里，且被告陈XX大女儿当时在场，但适时被告陈XX大女儿正处于哺乳期，由其丢下孩子陪同被告陈XX去签订合同不合常理，且被告陈XX腿脚不便，为讼争房屋买卖特意跑去离家很远的证人家里签合同，也不合常理。另二被告对所涉《房契》也要求鉴定。对证人陈X的证言，本院将结合其他证据进行综合分析认定。

对《司法鉴定书》，原告对其无异议，该证据印证证人证言，也证实了《房契》由被告陈XX签名盖章的事实。被告对其无异议，但鉴定条件的限制，被告申请的《房契》打印时间无法鉴定，故该《房契》是否1999年签订，至今无从得知。本院认为，鉴定结论系具有相应资质，拥有专门知识、技能、经验的鉴定机构，进行科学分析得出的。现双方对鉴定意见书均无异议，且在法院指定的期限内亦未申请重新鉴定，本院应确认《司法鉴定意见书》的证明力。根据《司法鉴定意见书》的鉴定意见，结合证人陈X的证言，本院对《房契》的证明力予以确认，对1999年8月18日原告与被告陈XX签署《房契》一份及陈X为见证人的事实也予以确认。

根据上述有效证据，结合原告及二被告在庭审中的陈述，本院认定事实如下：

原告陈XX与案外人陈XX、被告胡XX与陈XX均系夫妻，陈XX与被告陈XX系姐妹。1999年8月18日原告与被告胡XX订立《房契》一份，该契约约定：将胡XX名下位于慈溪市横河镇宜青桥村河东的二层楼房一间、平房一间，卖给崇寿镇傅西XX的原告，房屋总占地约90㎡，房屋折价50000元；胡XX承担改拆建义务，由原告出全资对旧房翻新改造，改建后房权归原告所有。该《房契》由陈XX签字、被告陈XX代签胡XX的名字并捺印，陈X作为证人签字。当日，原告向被告陈XX给付45000元。2002年10月10日，讼争房屋以被告胡XX为户主的名义申请拆建平房为二层楼，该申请得到了慈溪市横河镇宜青桥村民委员会、慈溪市横河镇人民政府、慈溪市国土资源局的确认，并于2002年11月20日取得了《建设用地规划许可证》。后原告出资将讼争房屋翻建成二层楼房两间，并予以装修、配套室外附属物。房屋翻建装修后，原告家庭使用讼争房屋至2012年，并自2012年始由原告将讼争房屋出租给他人，二被告于2014年5月13日入住讼争房屋。现讼争房屋内尚有挂式空调四台。经杭州XX公司评估认为：讼争房屋地上二间二层楼房市场价值94000元，室内装修的市场价值为56000元，室外附属物的市场价值为9800元，宅基地使用权的市场价值为360000元。为此，原告陈XX支出鉴定费2180元。

另查明，讼争房屋的土地性质为农村集体土地，原告陈XX系慈溪市崇寿XX的农村居民，被告胡XX、陈XX系慈溪市横河镇宜青桥东XX的农村居民。

本院认为：原告主张原告与二被告之间存在房屋买卖合同关系，而二被告认为原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，而是房屋租赁合同关系。经鉴定，原告提供的《房契》确实由被告陈XX代签了被告胡XX的名字并捺印，且签字、捺印时《房契》已打印有房屋买卖相关的内容。而二被告就其主张，即未提供证据印证租赁关系的存在，也未提供证据证明《房契》签署时存在欺诈等情形，结合《房契》签订后原告交付的款项金额及采取的一系列翻建、装潢、使用行为，本院对被告关于原、被告间系房屋租赁合同关系的主张不予采纳。被告陈XX与原告陈XX签订的《房契》应为双方的真实意思表示。被告胡XX虽然未在该契约上签字，但原告有理由相信其妻陈XX有权代表胡XX对所涉房地产有处置权。讼争房屋买卖后，二被告协助原告以被告胡XX的名义办理了私人建房申请，原告据此对讼争房屋进行了翻建，并使用达十余年，期间因原告家庭与二被告家庭的亲戚关系，双方也多次碰面，均未见被告胡XX对此提出异议，故本院认为《房契》成立。但集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案讼争房屋的土地使用权为农村集体土地使用权，而原告与二被告隶属不同的集体经济组织，故原告与二被告签订的《房契》违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告与二被告签订的《房契》无效，原告支付的房款二被告应当返还，故对原告要求二被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。原告称交付房款50000元，除二被告确认收取的45000元外，余款5000元以二被告在原告处的借款5000元折抵。二被告对借款折抵之说不予认可，原告也未提供充分证据证明该事实，故本院认定原告实际支付房款45000元，二被告应返还原告该房款。原告受让讼争房屋后，将该房屋翻建成二间二层楼房并进行了装潢、配套室外附属物。原告投入的装修、室外附属物费用因添附行为附合在讼争房屋之上且无法分离，故原告要求二被告对该部分折价补偿的请求本院予以支持，该部分装修、室外附属物的价值根据评估结论分别确定为56000元、9800元；对未形成附合的装修物，可由原告拆除，二被告应返还原告。因原告与二被告在签订《房契》时均有过错，故双方应按各自的过错程度承担相应的民事责任，现原告要求二被告赔偿因合同无效而遭受的损失，理由正当，本院予以支持，其损失本院根据评估结论、原告支出的鉴定费用并结合双方的过错程度确定为328944元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告陈XX与被告胡XX、陈XX于1999年8月18日订立的《房契》无效；

二、被告胡XX、陈XX应返还原告陈XX购房款45000元；

三、被告胡XX、陈XX应折价补偿原告陈XX房屋装修价值56000元、室外附属物价值9800元，合计65800元，并于本判决生效后七日内返还原告陈XX挂式空调4台（格兰仕1.5p3台、新科1.5p1台）；

四、被告胡XX、陈XX应赔偿原告陈XX损失328944元；

上述四项款项合计439744元，被告胡XX、陈XX应于本判决生效之日起七日内履行；

五、驳回原告陈XX的其余诉讼请求。

如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

本案案件受理费8520元，减半收取计4260元，由原告陈XX负担290元，被告胡XX、陈XX负担3970元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市XX，如XX汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。

审判员张XX

二〇一五年三月十二日

代书记员陈XX一本判决适用的相关法律及条文

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

附相关执行规定：

1、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

2、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》

第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。

人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。