重庆市XX公司与唐X物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告重庆市XX公司，住所地重庆市永川区汇龙大道中XX，组织机构代码747XXXX6647-4。

法定代表人吴XX，总经理。

委托代理人江模国，重庆XX律师（特别授权）。

被告唐X，女，1977年10月3日生，汉族，居民，住重庆市永川区。

原告重庆市XX公司（以下简称吉XX公司）与被告唐X物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月23日受理后，依法由代理审判员陈传飞适用简易程序，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告吉XX公司的委托代理人江模国，被告唐X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吉XX公司诉称，被告系永川区汇龙大道XX××××××××号房屋的业主，物业面积为95.24平方米。2011年6月、2013年5月，原告与被告所在小区业主委员会签订《物业管理合同》各一份，2013年1月又签订补充协议一份。合同签订后，原告积极履行合同义务，但被告从2013年1月起拒绝交纳物业服务费。原告经多次催收未果，故起诉要求被告支付2013年1月至2014年6月的物业服务费857元（95.24平方米×0.5元／月／平方米×18个月）、公摊费180元（10元／月×18个月）、违约金705元、律师费2000元，共计3742元。

被告唐X辩称：1.原告诉称欠交物业服务费的期限和金额属实，公摊费的数额不清楚；2.从2013年1月起，其未再交物业服务费的原因是原告提供的物业服务不到位，具体表现在：原告公司工作人员服务态度不好，物管办公室经常无人值班，业主买电无人搭理，其房屋漏水，影响其家人正常居住，但原告一直未进行处理等；3.原告违约在先，其并未违约，不应支付违约金，也不同意支付律师费。

经审理查明，被告系永川区汇龙大道XX××××××××号房屋的业主，该房屋建筑面积为95.24平方米。2011年6月1日，原告与重庆市永川区学府美墅业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业管理服务；原告提供的物业服务的主要内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理等；物业服务收费选择包干制，收费标准为0.60元／平方米·月（高层住宅4楼及以下）、1元／平方米·月（高层住宅5楼及以上）、0.50元／平方米·月（多层住宅），物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳义务；合同期限为二年，自2011年6月1日起至2013年5月31日止；业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，从欠费之日起按每日3‰的标准向原告支付违约金，并承担原告因催收欠费所产生的诉讼费、律师费等相关费用。2012年1月1日，原告与重庆市永川区学府美墅业主委员会签订《补充协议》一份，约定每户每月需交纳公摊费10元。2013年5月25日，原告与重庆市永川区学府美墅业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，约定原告继续为该小区提供物业服务，公共区域路灯电费、清洁、绿化用水水费、景观公共能耗费等分摊10元／户·月，合同期限为三年，从2013年6月1日至2016年5月31日止，除此之外，该合同条款与《物业服务合同》的内容基本一致。上述合同签订后，原告依约为该小区提供了物业服务，被告亦将物业服务费交纳至2012年12月。此后因其房屋漏水，被告从2013年1月起未再向原告交纳物业服务费等费用。截止2014年6月，被告共拖欠原告物业服务费857.16元（95.24平方米×0.50元／平方米／月×18个月）、公摊费180元（10元／月·户×18个月），共计1037.16元。诉讼过程中，原告自愿将要求被告支付违约金705元的诉讼请求变更为要求被告支付违约金100元。

上述事实，有原、被告的陈述、《物业服务合同》、《补充协议》、《重庆市物业服务合同》等证据材料在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆市永川区学府美墅业主委员会签订的《物业服务合同》、《补充协议》及《重庆市物业服务合同》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对被告亦具有约束力。原告按照合同约定提供了物业服务，被告即应按照合同约定的收费标准向原告交纳物业服务费及其他相关费用。经庭审核实，被告尚欠原告的物业服务费为857.16元，原告在诉请中仅主张857元，系对其自身权利的自由处分，本院予以确认。故原告要求被告支付物业服务费857元、公摊费180元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告未及时向原告支付物业服务费，按照合同约定已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金100元的诉讼请求不违反法律规定，本院亦予以支持。按照合同约定，原告因被告欠费而产生的律师费应由被告承担，但原告举示的收据不能证明律师费已实际产生，且被告不予认可，故原告要求被告支付律师费2000元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。

被告并未举示证据证明原告在提供物业服务期间存在服务不到位的情形，原告亦不予认可，应由其承担举证能的法律后果。被告举示的照片仅能证明其房屋存在漏水现象，如属于房屋专有部分漏水，其可依据相邻关系向实际侵权人或依房屋质量问题向开发商主张相应权利，如属于房屋共有部分漏水，可申请大修基金进行维修，该漏水问题不属原告维修义务范围，该事由不能成为其拒交物业服务费的抗辩理由。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

由被告唐X于本判决生效后5日内支付原告重庆市XX公司2013年1月至2014年6月的物业服务费857元、公摊费180元、违约金100元，共计1137元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐X负担（此款原告已预缴，由被告在支付上述款项时直付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

代理审判员　　陈传飞

书　记　员　　黄XX