李XX与吴XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告李XX，女，1956年3月14日生，汉族，住天津市河北区。

委托代理人孙瑞岭，天津XX律师。

被告吴XX，男，1965年2月24日生，汉族，住天津市河东区。

委托代理人徐X，天津河东区法律援助中心律师。

原告李XX诉被告吴XX租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月21日公开开庭进行了审理。

原告李XX及委托代理人孙瑞岭、被告吴XX及其委托代理人徐X到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，原告李XX之夫范XX于2005年4月30日从天津市XX公司购买坐落天津市河东区XX道XX副食商场后院（XX里XX号楼X门对面）。

2010年12月10日原告李XX与被告吴XX达成关于该XX副食商场后院平房六间的租赁协议书，该协议书没有约定租赁期限，约定被告不得私自拆改房屋且不得转租，如果违约原告有权收回此房屋。

协议约定诉争房屋年租金36000元，被告实际交付房租至2013年12月10日。

2013年5月原告发现被告违反协议约定，擅自将六间房屋中的四间转租给他人用于经营卖肉和卖大饼，严重干扰附近居民的正常生活，同时原告还发现被告擅自拆掉租赁房屋里面4平方米的卫生间，将租赁房屋打通，改变了建筑结构。

原告找到被告，要求解除租赁协议，并要求被告XX，被告无理拒绝。

2013年12月23日原告邮寄给被告《XX催告通知》同时原告委托律师给被告发了律师函，但被告一直没有任何答复。

原告认为，被告未经原告同意，拆改房屋，擅自转租，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除租赁协议。

另外双方签订的协议没有约定租赁期限，视为不定期租赁，当事人有权随时解除租赁协议。

故原告诉至法院，请求解除原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告立即将坐落天津市河东区XX道原XX副食商场后院六间平房腾交原告，判令被告将私自拆改的租赁房屋恢复原状，赔偿原告私自拆改房屋造成的损失费10000元、租房合同违约金12000元；本案诉讼费由被告承担。

原告举证如下:

1、房屋租赁协议书一张；

2、售房协议书复印件一份、天津市XX公司决议书复印件一份，天津市XX公司企业信息查询表一份；

3、（2006）东民初字第2295号民事判决书复印件一份；

4、XX催告通知复印件一份、XXX查询单复印件一份及短信截图复印件一份、律师函复印件一份；

5、情况说明一份、范XX的特种病种登记审核表复印件一份；

6、结婚证复印件一份，证明婚姻关系；

7、照片7张；

8、平面图复印件一张。

被告吴XX辩称，请求法院驳回原告诉请，第一，被告在本租赁合同期内未将房屋租赁他人，未擅自拆改租赁房屋，本案涉诉房屋现由被告经营牌站和全家居住使用，2010年12月10日，原被告签订《房屋租赁协议》，该租赁期内，被告从未将房屋租赁他人，改造房屋的行为发生在2007年，并非在签订协议之后；第二，原告所述双方签订的房屋租赁协议没有约定租赁期限，与事实不符，租赁期限为20年，被告对牌站进行了投资，在未收回投入的情况下与原告签订增加租金却不约定租赁期限的协议是不符合常理的。

被告举证如下:

1、2006年12月10日范XX与吴XX签订的牌站转让合同复印件一份；

2、2008年11月15日范XX与吴XX签订的协议书复印件一份；

3、房屋租赁协议书一份；

4、证明复印件二份；

5、2007年8月10日收据复印件一张。

经审理查明，原告李XX与范XX系夫妻关系，2005年4月30日范XX（乙方）与天津市XX公司（甲方）签订售房协议书一份，内容为:甲方经研究同意向乙方出售坐落于河东区XX里万程副食其承租部分使用权，其使用面积为220平方米。

该网点其购买使用权为其原承租部分整体出售，经公司研究出售该网点乙方使用面积为220平方米的永久使用权，总价格为人民币贰拾玖万元整，乙方同意购买。

甲方明确告知乙方，该网点的性质为配套网点（外企产），没有土地证及房屋产权证，乙方购买该网点220平方米后，以该协议书和公司董事会决议为准，享有其购买该网点220平方米的永久使用权。

该协议还对双方其他权利、义务作了相关约定。

2005年12月10日原告范XX（甲方）与被告吴XX（乙方）签订牌站转让合同一份，约定范XX将坐落在XX里原XX副食商场后院内由范XX经营的老年活动站转让给被告吴XX，包括牌站的经营权及一切设施（洗牌机、桌椅等），转让牌站的价格为50000元，房租每年30000元，第一年一次性交齐80000元，2007年12月10日缴纳次年房租。

该协议还对双方其他权利、义务作了相关约定。

2010年12月10日，原告李XX（甲方）与被告吴XX（乙方）签订房屋租赁协议书，约定原告将河东区XX里原XX副食商场后院大小共六间房屋租给被告经营棋牌室使用，年租金为36000元，原告支付被告每年1000元的房屋维修费，被告不得转租，如被告转租房屋，房租必须增加，如违约，原告有权收回房屋，损失由被告自负。

2013年12月23日原告通过XXX邮寄的方式，向被告寄送的XX催告通知给，要求被告腾交涉诉房屋，被告收到此XX催告通知。

庭审中，原告诉称被告将涉诉房屋中一处四平方米的卫生间拆除，且将涉诉房屋的一间与其他房屋打通。

被告认可房屋拆改的事实，拆改的时间为2007年。

上述事实，有原、被告当庭陈述及原、被告提交的证据在案佐证，经质证，可以作为认定案件事实的依据。

本院认为，合法的民事权益受法律保护，虽原告李XX与被告吴XX签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，但原告李XX出租的房屋并无合法的审批证明及产权证明，系违章建筑，故双方签订的房屋租赁协议不具有法律约束力，应确认合同无效，依据相应法律关于合同无效后的处理规定，原告李XX作为租赁物的提供方，有权要求使用人被告吴XX将租赁物恢复原状并退还。

故原告要求被告将租赁物恢复原状并滕XX还原告的诉请，本院予以支持。

关于原告主张赔偿损失及支付违约金的诉请，原告未向本院提交证据证实损失及违约金数额，故上述诉请，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:

一、原告李XX与被告吴XX签订的房屋租赁协议书无效；

二、本判决生效之日起十日内，被告吴XX将坐落天津市河东区XX道原XX副食商场后院六间租赁物恢复原状并腾空交还原告李XX；

三、驳回原告李XX其他诉讼请求。

案件受理费15878元，由原告李XX负担7939元，由被告吴XX负担7939元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

审判长李菊

人民陪审员张文燕

人民陪审员张秀英

二〇一四年七月××日

书记员张X