帮助一审原告与开发商处理纠纷胜诉，继续履行合同以及支付违约金

上诉人（原审被告）云南XX公司。住所地：昆明市北京路延长线1119号省交警总队交通指挥中XX。

法定代表人高X，该公司执行董事。

特别授权诉讼代理人杜XX，云南XX律师。

被上诉人（原审原告）罗X。

特别授权诉讼代理人刘超、龚XX，云南XX律师。

上诉人云南XX公司因与被上诉人罗X房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭于2014年10月22日对本案公开进行了询问，上诉人云南XX公司委托的诉讼代理人杜XX、被上诉人罗X委托的诉讼代理人刘超、龚XX到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院确认的案件事实为：2013年2月6日，原告罗X与被告云南XX公司签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告开发的“天怡峰景花园”1、2幢第1层S-120号商铺，双方对付款方式和时间进行了约定。合同还约定了被告应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天合同总价款的1‰元向原告支付违约金；逾期30天后，原告有权解除合同并要求被告承担合同价款20%的违约金，原告不解除合同的，被告按本款约定承担违约金直至房屋交付。双方约定了在该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告的形式通知原告办理交接手续。原、被告双方还签订了《﹤商品房购销合同﹥补充协议》，对上述合同进行了补充约定，其中，补充约定了《商品房购销合同》第七条中“建设单位组织验收合格，并符合本合同约定”，以及第十条中“该商品房经建设单位组织验收合格后”的“验收合格”是指合同约定房屋单体建筑按照有关标准及规范等经施工、监理、设计及甲方（被告）共同验收合格的房屋。合同签订后，原告按合同约定支付了XXX元的房款。在2013年1月21日，“天怡峰景花园”1、2、3、5、6、7号楼经由该工程勘察、设计、施工、监理和建设单位竣工验收合格。2013年1月25日，被告在云南信息报上发布“交房公告”，通知业主，“天怡峰景花园”项目已具备合同约定的交房条件，定于2013年2月1日起分批次交房并公布了各栋详细的交房时间及相关事宜。原告认为房屋至今不具备交房条件，且被告未尽到通知交房义务，故原告至今未办理交房事宜，其认为被告不完全履行合同，违反合同义务，应当依照合同约定承担逾期交房的违约责任，故原告诉至一审法院，请求判令：一、被告继续履行原、被告于2013年2月6日签订的《商品房购销合同》；二、判令被告支付原告因被告违约而应支付给原告的违约金428300元（计算从2013年6月30日起至2014年4月17日止）；三、由被告承担本案诉讼费。

一审法院认为：本案中，双方当事人存在如下争议：一、涉案房屋是否达到交付条件？二、被告是否存在逾期交房的违约行为？对于第一个争议焦点，原告提出被告所开发的“天怡峰景花园”房屋至今未达到交付条件，但未提交相关的证据材料，而被告提交的《建设工程竣工验收备案表》及情况说明证实涉案房屋已由该工程勘察、设计、施工、监理和建设单位竣工验收合格，原、被告双方在合同中约定的交房条件是：房屋单体建筑按照有关标准及规范等经施工、监理、设计及建设单位共同验收合格。一审法院认为，《城市房地产管理法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律、法规规定了房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用或未经验收合格，不得交付使用。由此可以认定，双方在合同中对交付条件的约定并未违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议，双方意思表示真实，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效。一审法院认为涉案房屋已符合双方合同约定的交付条件，原告提出涉案房屋未达到交付条件的理由没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于原告关于继续履行《商品房购销合同》的诉请，因该合同合法有效，且涉案房屋已具备交付条件，原告未要求解除该合同，该《商品房购销合同》应继续履行。对于第二个争议焦点，经审理查明，原、被告双方签订商品房购销合同的时间为2013年2月6日，双方约定交房时间为2013年6月30日前，并约定办理房屋交接手续应以被告进行媒体公告的形式通知原告。虽被告已在2013年1月21日组织了施工、监理、勘察及设计单位进行了验收，且于2013年1月25日在云南信息报上发布“交房公告”，通知业主可以接房。但原、被告签订合同时间系在被告发布交房公告后，被告并未在合同约定的交房履行期内向原告进行媒体公告。被告未按合同约定履行通知交房的义务，应承担相应的违约责任，故原告主张被告承担逾期交房的违约责任，一审法院予以支持。原告主张按合同约定计算违约金，被告认为过高请求依法予以调整，一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，在本案中，原告未举证证明自己遭受的实际损失，原、被告之间合同标的金额为XXX元，而原告从合同约定交房期限届满之日次日（即2013年6月30日）起至2014年4月17日按照合同约定计算违约金得428301.3元，与合同标的金额对比双方约定的违约金确属过高，被告认为本案合同约定的逾期交付房屋违约金过高提出减少的请求符合相关法律规定，一审法院予以适当调整，以合同标的金额XXX元按银行同期贷款利率计算违约金（即自2013年6月30日起至2014年4月17日止计算），据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告云南XX公司继续履行原、被告于2013年2月6日签订的《商品房购销合同》；二、被告云南XX公司于判决生效后十日内向原告支付自2013年6月30日起至2014年4月17日止的违约金（以XXX元按银行同期贷款利率计算。）；三、驳回原告罗X的其他诉讼请求。案件受理费人民币7725元减半收取人民币3862.5元，由被告云南XX公司承担。

一审判决宣判后，上诉人云南XX公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定以下事实不清，导致错误认定上诉人应当承担违约责任：1、《商品房购销合同》补充协议第二条第3款约定了罗X在规定时间接收房屋的义务，但罗X未按约定接收房屋，应构成违约。2、双方订立商品房购销合同时，买受人罗X已经实地查看过涉案房屋的情况，与涉案房屋相邻的商铺已经交付且绝大部分商铺已经开业经营，罗X已知晓涉案房屋具备交付条件。3、虽然《商品房购销合同》第十条约定上诉人应当以媒体公告的形式通知罗X办理房屋交接手续，但根据诚实信用的原则，上诉人是否以媒体公告的方式通知罗X交接房屋并不是导致房屋延迟交房的原因，涉案房屋在约定期限之前是完全确定可以交付的，从本案情况看，罗X在外地就读，即使以媒体公告的形式交付房屋其也无法知晓。4、在订立合同过程中，罗X在合同约定的联系方式中并未预留任何有效的联系方式，是上诉人不能及时催告罗X接房的根本原因，罗X存在重大的过错。5、罗X一直未向上诉人主张权利，2013年8月17日，罗X以公证书的方式委托其父亲罗XX向上诉人主张权利，但是受托人罗XX并未及时向上诉人主张交付房屋的权利。二、一审判决适用法律错误：1、2013年8月17日罗X办理公证书时，已经明知其可以主张权利，但其没有在合理期限内主张，其有故意拖延办理交接房屋的主观故意，上诉人不应承担违约责任。2、双方签订的《商品房购销合同》补充协议明确约定罗X应在约定时间接收房屋的义务，但罗X在约定时间未及时接收房屋，其存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，罗X不履行任何采取适当措施避免损失扩大，其无权向上诉人主张违约责任。3、根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审判决未考虑罗X的过错程度，以及罗X未按合同约定履行及时接收房屋的义务。综上，请求二审法院判令：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第274号民事判决；二、驳回被上诉人的一审各项诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人罗X答辩称：一、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。上诉人存在违约交房的事实，上诉人未按照双方2013年2月6日签订的《商品房购销合同》的约定于2013年6月30日之前履行交房义务，包括通知交房和办理交房的相关手续、交付房屋钥匙、办理房产证等，上诉人每逾期交房一日应按照合同价款的千分之一承担违约金。二、一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，一审判决第二项判令上诉人承担的违约金过低，应当按照被上诉人一审的诉讼请求判令上诉人承担违约金。对于上诉人认为罗X没有预留联系方式的主张，在双方签订的《商品房购销合同》中写有罗X的联系电话，该电话是至今仍在使用的有效联系方式，故不存在无法联系到罗X的事实。本案中上诉人也没有按照合同约定以媒体公告形式通知罗X办理房产交接手续，按照合同约定应承担相应的违约责任。

二审中，上诉人云南XX公司向本院提交以下证据：

第一组：《交房确认单》，证明：本案诉争房屋已在2014年7月31日交付给罗X。

第二组：1、《商品房购销合同》及补充协议2份（2011年9月26日）、2、《商品房购销合同》及补充协议1份（2011年1月26日）、《交房确认单》（2013年2月28日）三份，该组证据证明：罗X、罗X在涉案房屋同一小区购买了另外三套商品房，这些商品房在本案诉讼期间已经交付；罗X、罗XX对涉案房屋小区商品房的情况是完全知晓的，也知晓在房屋交付之前该商品房已经具备交付的条件。

经质证，被上诉人罗X对上诉人提交第一组证据认为不是新的证据，对证据的真实性认可，但对证据的合法性及关联性不认可，对罗X签字的真实性认可；对第二组证据的真实性认可，不认可与本案的关联性。本院认为，上诉人提交的第一组证据被上诉人认可系罗X所签，能与本案双方认可的涉案房屋已于2014年7月30日交付的事实相互印证，第二组证据被上诉人对其真实性予以认可，故本院对上诉人提交的上述两组证据的真实性予以确认。

二审中，被上诉人罗X未向本院提交证据。

经审理本院确认的法律事实与一审判决认定事实一致。另查明，云南XX公司于2014年7月31日向罗X交付了涉案房屋。

综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在逾期交房的违约行为？被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金的请求是否予以支持？

本院认为：上诉人与被上诉人于2013年2月6日签订的《商品房购销合同》及补充协议是双方当事人的意思表示真实，合同内容合法并已成立生效，双方当事人应按合同约定履行各自的合同义务。合同签订后，被上诉人即依约履行了支付全部购房款的合同义务，按照《商品房购销合同》之约定，上诉人应于2013年6月30日前向被上诉人交付涉案房屋，但根据本案查明事实，上诉人直至2014年7月31日才将涉案房屋交付给被上诉人，上诉人逾期交房的行为构成了违约，应当承担相应的逾期交付房屋的违约责任。本案中，上诉人主张被上诉人已经知晓涉案房屋具备交付条件，是否以媒体公告的方式通知被上诉人交接房屋并不是导致房屋延迟交房的原因，被上诉人在合同中并未预留任何有效的联系方式系上诉人不能及时催告被上诉人接房的根本原因，被上诉人未按合同约定履行及时接收房屋的义，被上诉人存在重大的过错，应构成违约。对此本院认为，上诉人的上述主张与双方签订的《商品房购销合同》的约定不符，且与本案查明事实相悖，本院不予支持。在上诉人逾期交房构成违约的情况下，被上诉人根据双方签订的《商品房购销合同》请求上诉人承担逾期交房违约责任的主张应予支持，故一审法院酌情判令上诉人以合同标的金额XXX元按银行同期贷款利率计算利息向被上诉人支付违约金并无不当，本院予以维持。综上，上诉人云南XX公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，其上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费人民币7725元，由上诉人云南XX公司承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。

审判长杨茜

代理审判员朱欢

代理审判员黄金成

二〇一四年十一月二十七日

书记员孙XX