原告邹X、刘XX诉被告四川省XX公司房屋买卖合同纠纷一案判决书

四川省威远县人民法院

民 事 判 决 书

（2017）川1024民初1930号

原告：邹X，男。

原告：刘XX，女。

二原告共同委托代理人：陈XX，四川XX律师。二原告共同委托代理人：许X，四川XX律师。

被告：四川省XX公司，住所地威远县。

法定代表人：周XX，执行董事。

委托代理人：朱XX，四川XX律师。

委托代理人：曹波，四川XX律师。

原告邹X、刘XX诉被告四川省XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭与另22件不同原告诉本案被告威达XX房屋买卖合同纠纷案件进行了合并审理。原告邹X及原告邹X、刘XX的委托代理人陈XX、许X到庭参加诉讼；被告威达XX委托代理人朱XX、曹波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邹X、刘XX提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋结构违约损失40530元；2、判令被告支付原告逾期交房违约金22025.5元；3、判令被告向原告出示、出具《住宅质量保证书》等相关书证材料。事实和理由：2016年1月7日，原告邹X、刘XX与被告威达XX签订《国有工矿棚户区改造工程东风XX小区房屋买卖合同》（下称：《合同》）。2015年5月29日，原告邹X、刘XX已先行向被告威达XX支付部分购房款79800元；2016年1月16日，原告邹X、刘XX向被告威达XX支付剩余购房款10万元，履行了主要合同义务。被告威达XX未按照《合同》约定的房屋结构进行工程建设，亦未按照《合同》约定期限按时交付房屋、未按照《合同》约定向原告出示或出具《住宅质量保证书》等相关书证材料。后双方对相关问题协商未果，故提起诉讼，请求法院依法判决。

被告威达XX认可原告主张的签订合同、修建的房屋实际结构与合同约定的房屋结构不一致的事实，并承认在交付房屋时向原告出示、出具《住宅质量保证书》等相关书证材料的请求，但认为：1、本案所涉工程为棚户区改造工程，原告所购房屋也非商品房，实际系各方参与共建房屋；棚户区改造工程所需资金为自筹，房屋建设资金由用户自行承担，各级财政对于配套设施建设给予适当补贴，不足资金由被告威达XX兜底；《合同》约定购房价格为暂定价，实际购房价格待政府审计后方能确定。2、本案房屋经验收合格，无质量问题。但因工作人员理解错误，在《合同》中误选房屋结构类型，导致房屋实际结构与合同约定的房屋结构不一致。3、被告威达XX在工程竣工验收合格后三个月内及时通知原告邹X、刘XX接收房屋，该项目大部分业主均已入住，原告邹X、刘XX借故拒不接收房屋，被告威达XX不应赔偿逾期交房违约金。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实根据质证意见，认定如下：

1、2011年2月22日，威远县发展和改革局做出《关于四川省XX公司国有工矿棚户区改造工程项目立项的批复》，依法对项目名称、项目建设地址、项目建设内容、项目建设业主、建设年限等做出明确规定。其中项目建设业主为“四川省XX公司”，项目建设年限为“三年”。

2、2012年6月13日，威远县住房和城乡规划建设局出具本案所涉建设工程方案图（规划）审批表，审批表载明“方案图平面布局合理，建筑色彩明快，立面造型简洁大方，绿化景观点、线、面相结合，其主要技术经济指标符合规划要求。

3、2012年6月29日，威远县住房和城乡规划建设局做出《关于威达煤业有限责任公司国有工矿棚户区改造工程报建的批复》，批准威达XX国有工矿棚户区改造工程建设。

4、2012年8月31日，工程建设单位出具的“施工图纸审查报告”、“四川省建设工程施工图设计文件审查合格书”、“施工图审查意见汇总表“等文件载明，东风XXA区2幢工程为剪力墙结构。

5、2012年9月17日，威远县人民政府做出《关于四川省XX公司国有工矿棚户区改造工程项目划拨供地方案的批复》，同意将位于威远县严陵镇东风XX、15组的44875.25平方米和位于威远县严陵镇双柏XX的26396.08平方米国有建设用地划拨给被告威达XX用于工程建设。

6、2013年10月21日，威达XX制作《棚户区改造宣传册》，宣传册主要载明“1、小区建设原则：造价不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美；2、A区有十八层框剪结构电梯高层1幢，六层框架结构7幢；B区有十八层框剪结构电梯高层3幢，六层框架结构7幢”。2013年10月30日，被告威达XX在其官网发布的“棚户区改造宣传册”所载内容与《棚户区改造宣传册》载明内容基本一致。

7、2014年1月14日，威远县住房和城乡规划建设局向被告威达XX发放东风XXB区工程《建设用地规划许可证》。

8、2014年1月22日，威远县住房和城乡规划建设局向被告威达XX发放东风XXB区工程《建设工程施工许可证》。

9、2014年1月15日，中国XX公司威达煤业棚户区改造工程监理项目部向工程建设相关单位发放开工通知书。

10、2016年1月7日，原告邹X、刘XX与被告威达XX签订《合同》，《合同》载明“第一条，项目建设依据：出卖人经威远县住房和城乡规划建设局批准，在政府划拨土地上建设东风XXA区2幢工程；开工日期为开工令发出之日，工期24个月。第二条，买受人所购房屋的基本情况：买受人购买的房屋为棚户区改造安置房，东风XXA区第2幢2单元6层4号；房屋用途为住宅，属框剪结构；房屋建筑面积（含公摊建筑面积）约89.90平方米。第三条，房屋暂定单价为2000元/平方米，买受人购房暂定金额为人民币179800元。第六条，买受人逾期付款的违约责任。买受人未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权单方解除合同，出卖人全额退还买受人已缴金额，不计利息。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应缴款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应缴款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。第七条，交付条件。1、出卖人应当在项目竣工验收合格后3个月内向买受人交付该住房。2、交付房屋时应当符合下列第1、2项所列条件，并向买受人提供《住宅质量保证书》。（1）该住宅已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）有资质的房产测绘机构出具的该住宅房屋面积实测技术报告书；（3）按规定需备案的其他文件。第九条，出卖人责任。在排除不可抗拒的影响因素下，出卖人未按合同约定时间交付房屋，按下列方式处理。1、逾期30日内，出卖人按日向买受人支付已缴纳房价款万分之三的违约金，合同可继续履行。2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起10天内退还全部已缴款，并按买受人累计已付款的万分之五向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从逾期日按日向买受人支付已缴房款万分之五的违约金。

11、原告邹X、刘XX于2015年5月29日已先行向被告威达XX交纳部分购房款79800元；原告邹X、刘XX于2016年1月16日向被告威达XX支付剩余购房款10万元。

12、2017年1月22日，东风XXA区2幢工程经威远县公安消防大队消防验收合格。

13、2017年1月23日，东风XXA区2幢工程经验收合格。

14、2017年2月28日，被告威达XX向原告邹X、刘XX发放《交房指南》，明确东风XXB区1幢工程定于2017年3月10日交房。

15、原告邹X、刘XX对其主张被告威达XX恶意延期进行工程验收、与被告威达XX主张共建房屋的事实，未提供证据证明。

16、诉讼中，原告邹X、刘XX明确表示愿意继续履行《合同》，接收房屋。被告威达XX表示原告接收房屋时，将按《合同》约定及时向原告邹X、刘XX交付《住宅质量保证书》等相关书证材料。

本院认为：被告威达XX承认在交付房屋时向原告出示、出具《住宅质量保证书》等相关书证材料的请求，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。

（一）关于合同效力问题

本案原、被告双方签订的《合同》的意思表示真实，且不违反国家法律、法规强制性规定，《合同》合法有效。

（二）关于原告主张的房屋结构违约损失

被告威达XX主张与原告共建房屋的事实，没有证据证明，本院不应采信。被告威达XX修建的房屋实际结构与合同约定的房屋结构不一致，当事人无争议，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告存在房屋结构违约事实，依法应当承担违约责任，原告主张被告承担赔偿房屋结构违约损失于法有据，本院应予以支持。

对损失赔偿额，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用 的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告应当举证证明。现原告邹X、刘XX对其主张的损失赔偿额未举证证明，故应承担举证不能的不利后果，即本院不能迳行支持原告主张的损失赔偿额。鉴于被告威达XX存在房屋结构违约的客观事实，依法应当承担赔偿损失的违约责任，综合考量合同的履行情况、被告该违约行为对原告承担的房屋价款并无影响、我国立法对于违约制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的基本原则等因素，根据公平原则和诚实信用原则并结合本案实际予以衡量，本院酌定由被告威达XX向原告邹X、刘XX承担赔偿损失3000元的违约责任。

（三）关于原告主张的逾期交房违约金

本案所涉东风XXA区2幢工程经批准建设年限为三年，该工程在批准期限内完成工程建设。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，方具备交付使用的条件。具体而言，被告威达XX作为案涉房屋出卖人，交付质量合格房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，在法律规定中被予以特别规定。在原、被告签订的《合同》中用专门条款明确约定竣工验收合格后三个月内交付房屋，符合国家法律强制性规定。在本案审理过程中，原告邹X、刘XX并无证据证明被告威达XX恶意阻止验收法定条件的成就或有其他恶意拖延之情形。且工程竣工验收在开工令发出后，被告威达XX在批准的年限（三年）内完成工程建设，并依照《合同》约定在竣工验收合格后三个月内通知原告邹X、刘XX接收房屋并无不当。原告邹X、刘XX要求被告威达XX支付逾期交房违约金之请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用 的解释》第九十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：

一、被告四川省XX公司赔偿二原告邹X、刘XX房屋结构违约损失共计3000元，于本判决生效后三十日内付清；

二、被告四川省XX公司在交付房屋时向原告邹X、刘XX出示、出具《住宅质量保证书》等相关书证材料；

三、驳回原告邹X、刘XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1474元，减半收取737元，由被告四川省XX公司负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。

审判员　　杨全跃

二〇一七年九月十八日

书记员　　顾XX