上诉人（一审原告）：黄XX，住所地福建省仙游县。
委托诉讼代理人：芦睿，广东XX律师。
被上诉人（一审被告）：方XX，香港特别行政区居民。
委托诉讼代理人：刘XX，广东XX律师。
原审第三人：中原XX公司。
法定代表人：李XX，董事长。
委托诉讼代理人：夏XX，住所地广东省深圳市福田区，系该公司职员。
上诉人黄XX因与被上诉人方XX及原审第三人中原XX公司（以下简称“中原XX”）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄XX上诉请求：1、改判一审判决第三项为方XX向黄XX支付违约金人民币785600元；2、撤销一审判决第四项；3、判决方XX赔偿黄XX经济损失人民币800000元；4、判决方XX承担本案一、二审的全部诉讼费用（包括一、二审案件受理费及保全费）。
事实和理由：一、一审判决对本案违约金的认定以及适用法律错误。1、涉案合同合法有效，双方约定的违约金条款应遵照执行。黄XX已按照合同约定前去银行办理首付款资金监管，但方XX不予配合，致使黄XX无法正常办理首期款银行资金监管手续及取得银行贷款承诺，导致合同无法继续履行。方XX的行为已构成根本违约，相关责任应归咎于方XX。2、一审依据《合同法》第114条大幅调低本案违约金，属适用法律错误。黄XX认为只有约定的违约金过分高于造成的损失的情况下，才适用上述规定。涉案房屋价格急剧上涨，方XX认为可赚取更高的卖房差价，才选择主动违约。黄XX所遭受的损失应包括因方XX违约所造成的全部损失及合同履行后可获得的利益，远超过涉案合同约定的违约金金额。二、一审关于本案黄XX主张的80万元经济损失认定事实不清，适用法律错误。一审认为方XX无法预见涉案房产的价格上涨而不予支持黄XX的请求是没有事实和法律依据的。方XX是故意主动违约，致使黄XX无法买到涉案房屋。房价上涨剧烈，黄XX如再购买此类房屋需多支付房款，所造成的经济损失应由方XX承担。三、一审判决结果不够弥补黄XX的经济损失，无法对违约者起到警示作用。黄XX的房子卖掉后准备购买涉案房屋时，却得知方XX拒绝出售房屋，导致黄XX一家无家可归，只得找房租住，黄XX遭受的经济损失巨大。
方XX辩称：对于上诉请求不予认可，一审判决适当，方XX自愿息诉服判
中原XX述称：以中原XX的一审意见为准。
黄XX向一审法院起诉请求：1、解除黄XX、方XX签订的《二手房买卖合同》；2、方XX返还黄XX购房定金人民币150000元；3、方XX向黄XX支付违约金人民币785600元；4、方XX赔偿黄XX经济损失人民币800000元；5、本案诉讼费用由方XX承担。
一审法院认定事实：一、涉案房产系位于某阁8D的房产（以下简称“涉案房产”），房产证号：20××37，建筑面积129.46平方米，房屋性质为市场商品房，房屋用途为住宅，现房屋100%的产权份额登记在方XX一人名下。
二、经中原XX居间服务，黄XX、方XX于2015年5月19日签订《二手房买卖合同》（编号：214723），双方约定：方XX自愿将涉案房产转让给黄XX，转让成交价为人民币XXX元。买方同意在合同生效之日当天向卖方支付定金人民币11万元，在合同生效后3日内再向方XX支付定金人民币4万元。双方约定由买方向银行按揭贷款支付约定的楼款，买方须于2015年7月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2015年7月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审判手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需的卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
三、2015年5月20日，黄XX通过转账方式向中原XX提供的托管账户支付购房定金人民币15万元。在一审庭审中，黄XX、方XX均确认定金仍在中原XX的托管账户内。
四、黄XX及中原XX分别于2015年8月3日、2015年8月5日向涉案房产所在地址邮寄《履约催告函》，催促方XX配合黄XX向银行办理按揭贷款手续，但邮件快递结果均为退件，原因为：原址查无此人、收件人本人不在，无人签收。方XX在一审庭审中确认其未收到上述《履约催告函》，原因是当时方XX在香港住院生产，并未居住在涉案房产所在地址。黄XX、方XX至今未向银行申请办理资金监管手续及按揭贷款手续。
五、案件审理过程中，黄XX向法院申请财产保全，由案外人某公司出具《财产保全担保函》提供担保，一审法院依法查封了涉案房产的产权。
六、一审庭审中，方XX认为违约金的约定过高，要求法庭调整。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄XX与方XX签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格履行。合同签订后，黄XX依约支付定金，但方XX未在约定时间内配合黄XX办理首期款的资金监管手续及按揭贷款手续，在合同履行过程中，黄XX是守约方，方XX是违约方，应承担相应的违约责任。作为守约方，黄XX主张解除双方签订的《二手房买卖合同》，有合同依据，一审法院予以支持。
涉案合同关于违约责任不但明确约定了定金条款和违约金条款，而且明确约定了定金条款和违约金条款的竞合与适用，黄XX依照合同的约定选择适用违约金条款，是其作为守约方的权利，既符合合同约定，也符合我国合同法的明确规定，因此，黄XX请求方XX退还定金人民币15万元，有合同及法律依据，一审法院予以支持。鉴于黄XX交付的定金托管于中原XX的监管账号中，为减少当事人的诉累，应由中原XX迳付黄XX。关于违约金，方XX认为违约金的约定过高，要求法庭调整。鉴于黄XX解除合同及返还定金诉讼请求已获得一审法院支持，且涉案合同尚未履行至首期款资金监管阶段，黄XX尚未取得银行的贷款承诺，根据我国《合同法》的规定及本案《二手房买卖合同》的履行情况，一审法院参照定金数额，酌定方XX应向黄XX支付违约金人民币15万元。
关于黄XX主张的人民币80万元的经济损失，其一，黄XX未提供证据证明该项主张，应承担举证不能之法律后果；其二，根据我国《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案黄XX主张经济损失的原因是涉案房产价值的大幅上涨，而房价上涨是在市场、政策等不可预见的因素综合影响下产生的结果，该上涨幅度已超出方XX在签订涉案合同时候所能预见的范围；其三，违约责任的根本属性在于它的补偿性而非惩罚性。黄XX选择要求方XX支付违约金，本质是对因方XX违约而遭受损失的补偿，黄XX违约金的诉讼请求已得到一审法院支持，其损失已经得到补偿。综上所述，对于黄XX要求方XX赔偿经济损失人民币80万元的主张，没有法律依据，一审法院不予支持。
判决：一、解除黄XX与方XX于2015年5月19日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：214723）。二、方XX应于本判决生效之日起十日内向黄XX返还购房定金人民币15万元（鉴于该定金托管于中原XX，该人民币15万元应由中原XX迳付黄XX）。三、方XX应于本判决生效之日起十日内向黄XX支付违约金人民币15万元。四、驳回黄XX其他诉讼请求。本案受理费人民币10210元，由黄XX负担人民币8110元，方XX负担人民币2100元。保全费人民币5000元，由黄XX负担人民币4000元，方XX负担人民币1000元。
本院二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案《二手房买卖合同》系黄XX与方XX的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。涉案《二手房买卖合同》签订后，方XX未按约配合黄XX办理首期款资金监管手续及按揭贷款申请手续，经黄XX催告后仍未能履行合同义务，导致涉案合同最终无法继续履行，方XX的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于方XX应承担的违约金数额认定问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，黄XX在签订合同后于2015年5月20日按约支付了定金，并已于2015年8月3日发函催告方XX履行合同义务，黄XX对合同权利的行使以及对合同义务的履行均未违反合同约定，对于涉案合同无法继续履行没有过错；而方XX在没有合法抗辩理由的情况下拒绝履行合同义务，明显违背诚实信用原则，致使黄XX的合同目的最终无法实现并遭受合同履行利益损失。考虑到涉案合同签订、履行时的房地产市场情况，以及方XX没有证据证明涉案合同约定的违约金标准明显高于黄XX的实际损失之情况，本院认为由方XX按照合同约定的转让成交价的百分之二十的标准向黄XX支付违约金人民币785600元，公平合理，可以实现对守约方损失的弥补以及对违约方的制裁。一审判决对违约金数额的认定欠妥，本院予以纠正。至于黄XX主张方XX赔偿经济损失人民币800000元的上诉请求，因合同约定的违约金已可弥补黄XX的损失，故本院对该项上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人黄XX的部分上诉请求成立，本院对该成立部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1448号民事判决第一、二项；
二、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1448号民事判决第三项为：“被上诉人方XX应于本判决生效之日起十日内向上诉人黄XX支付违约金人民币785600元”；
三、驳回上诉人黄XX的其他上诉请求。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币10210元、保全费人民币5000元，二审案件受理费人民币19070.4元，总计34280.4元，均已由上诉人黄XX预交，由上诉人黄XX负担15780.4元，被上诉人方XX负担18500元。
本判决为终审判决。
审判长俞红
审判员吴思罕
代理审判员邓媛
二〇一六年八月十六日
书记员刘XX（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
