陶X、南京XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

委托诉讼代理人：孙XX，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：崔国彪，江苏XX律师。

上诉人（原审被告）：南京XX公司，住所地南京市建邺区应XX。

法定代表人：孙X，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：杨X，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：孙XX，江苏XX律师。

上诉人陶X与上诉人南京XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初5769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

陶X上诉请求：请求撤销一审判决，判令支持陶X的一审诉讼请求，由XX公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、陶X与其他共计28户业主的诉讼请求性质一致，均为要求XX公司退还购房款和赔偿违约金。因为客观原因，陶X不掌握XX公司其他楼栋C1户型销售单价的数据，陶X根据冯XX于2015年3月22日签订的08幢803室《商品房预售合同》的单价为21966.7元／平方米，于2015年6月11日签订的09幢1201室《商品房预售合同》的单价为19601.7元／平方米，以二者的差2365元／平方米为基准数，以上楼层每层加5%，以下楼层每层减5%，分别计算出每户的退还购房款和违约金的金额。根据公司法司法解释二第29条和最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第16条的规定，陶X根据损失房款金额的30%计算出XX公司应当承担的合同违约金。二、XX公司违约事实清楚。1.本案中的销售期间为2014年12月3日至2016年1月27日之间，XX公司在此之前已经完全知道XXX三期3幢、7幢、8幢、12幢、9幢中的C1户型中，只有陶X购买的8幢C1户型中设置有消防箱，所谓的私密花园、进户门、南北通透三面采光、玄关柜均不存在，玄关柜变成消防箱，进户门变成不能上锁的防火门，南北通透的客厅变成了暗厅，私密高贵的入户花园变成公共走道，XX公司的违约行为是故意且明知的，其完全知道所有的楼栋中其他C1户型的均按照合同和装饰装修标准确认书的约定进行了交付，只有8幢C1户型不能按照规定交付，所以XX公司不仅仅是普通的违约，而是构成合同欺诈的违约，性质更为严重。2.XX公司在销售政策制定时，对位于西侧的8幢C1户型的销售单价规定是明显高于同为西侧C1户型的其他楼栋的价格的，通过销售数据和销售合同可以证明，根据民事诉讼证据规则的规定，XX公司持有于己不利证据的，应当根据法院的要求予以出示，否则承担不利后果。3.根据XX公司的陈述入户花园的面积为4.03平方米，如果按照2万元／平方米，那么XX公司应当向业主们退还8万元的销售款，如果面积达到3%以上的标准，XX公司应当退还双倍的购房款。4.陶X举证的售楼书、C1户型样板间的视频、照片等证据已经直观的证明了XX公司违约的具体情形，XX公司举证的合同附件中三角形的标识系消防箱，反而证明了其在明知的情况下仍然故意欺诈业主的行为。XX公司其他的举证材料与其违约行为之间没有关联性。三、本案双方系商品房购买人与开发商之间的纠纷，案件性质应当是商品房买卖合同纠纷，是合同违约之诉，与侵权行为没有任何关系，XX公司的辩称是故意混淆法律关系，陶X根据合同的约定按时接受房屋并不意味XX公司违约行为不被追究。根据XXX三期已经交付的实际情况，因为其他楼栋C1户型是按照样板间交付的，所以其他楼栋C1户型与XX公司之间没有争议，8幢位于小区的大门口，又因为小区车库入口位于8幢，没有进行人车分流，但是车辆不影响其他的楼栋，只影响8幢，所以8幢C1户型反而在小区中是处于最为不利的情况，以上情况与XX公司楼王的宣传恰恰相反，造成如此巨大反差的原因只有XX公司知道，不是故意的合同欺诈就是制定政策的严重不负责任。四、本案一审期间陶X提出三份申请书，其中要求XX公司提供其他楼栋同期房屋合同销售价格，以此进行比较鉴定。一审法院没有对此进行工作，所谓违约金85000元的判决，也是进行的酌定，没有依据，该金额仅仅是对陶X丧失的入户花园面积金额的补偿，法院应当要求XX公司提供其他楼栋各类户型的销售合同和价格构成，并对房屋丧失入户花园后对房屋整体的价值降低进行评估，方能有基本清晰的事实依据。

XX公司辩称：1.案涉项目的样板房和宣传资料，从法律意义上属于要约邀请，不是要约。买卖双方对于标的物的确定应当以双方签署的房屋买卖合同约定为准。而开发商交付的案涉房屋与合同约定的房屋是完全一致的。同时买受人也已通过收房行为表达了对房屋现状的认可，XX公司并不存在所谓的违约行为，不应当承担违约的相应后果。2.原审法院判决酌定XX公司阳台区域给上诉人造成的损失承担违约责任，即使要承担违约责任，法院的判定也应当结合上诉人的实际损失来进行衡量。在一审中双方实际上就案涉房屋所争议的阳台区域的面积进行过质证和审查。XX公司提供的证据即房管局出具的房屋面积实测表可以显示出来案涉房屋诉争阳台的计容面积，也就是算房价的面积，为1.7125平方米，按照上诉人的购置单价，这个区域的购置价格总金额为38845.51元。如果说确定损失这个区域的金额就是对方的实际损失。根据最高院的司法解释，如果上浮1.3倍也远远达不到目前原审判决的金额，一审判定的损失计算方式没有依据，而且明显过高，没有事实和法律依据。

XX公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回陶X一审诉讼请求，一、二审诉讼费用均由陶X负担。事实与理由：一审判决中酌定的违约金严重高于陶X的实际损失，没有事实和法律依据。在本案中，根据XX公司在一审中向法院提交的关于入户花园面积的《情况说明》，入户花园部分对应的房屋建筑面积为1.7125平方米，参照XX公司与陶X所签订的《商品房预售合同》中的销售单价(22683.51元／平方米)，入户花园该部分的价值应为38845.51元（1.7125平方米×22683.51元／平方米=38845.51元）。一审判决中认定的违约事实（包括安装消防栓、入户花园门的材质、入户花园无法封闭等）也仅仅导致陶X无法使用入户花园的部分功能，而不是完全无法使用入户花园。陶X仍可正常使用入户花园的部分功能。违约金应以填平损失为原则。根据上述分析，一审判决所认定的XX公司违约行为给陶X带来的损失，应低于38845.51元，即使认定无法使用入户花园的全部功能，最高也不应高于38845.51元。一审判决中酌定的违约金为85000元，远高于陶X的实际损失，不符合公平原则。

陶X辩称：1.签订合同之前对样板间的介绍都构成对房屋单价的实质性影响，是合同的要约，而非要约邀请。2.我方提供的证据里有装修标准确认书，印证了标准确认书是跟样板间一致的。C1户型是三面采光，整个入户花园，房产证也能显示这属于业主专有面积，该部分面积根据开发商提供的资料是4.03平方米，但是这个门又不能锁，因为里面是消防通道，消防栓在最里面。我方花钱购买的这个入户花园现在变成了公共面积，变成了公共过道了。一审判决仅仅针对公共专属面积变成公用过道进行了处理，玄关装修这些东西损失酌定给85000元，实际上仅仅是解决了入户花园这4.03平方米的问题，把我方最主要的诉求即这种高贵的户型所导致的房屋单价的差价变化给模糊掉了。因为我方如果不买C1户型，买其他没有入户花园的，价格需要相差2000以上的单价。而现在的这个户型和没有入户花园是一样的，实际上就没有入户花园。一审法官也到现场去勘验了，是清楚的，一审判决中故意回避了。3.一审时我方提了三份申请，但实际上法院只做了一个勘验现场，所以案件事实没有查清。我方支持被上诉人要求撤销一审判决，但是要求发回重审。

陶X向一审法院提出诉讼请求：1.判令XX公司退还购房款319263元；2.判令XX公司支付违约金95579元（319263元×30%）；3.判令XX公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2016年1月27日，陶X与XX公司签订一份《XXX第三街区商品房预售合同》，约定：陶X购买XXX第三街区云玺湾08幢1单XX，C1户型，精装修，建筑面积142.1平方米，单价22683.51元/平方米，房屋总价XXX元；2017年6月30日前交房。该合同附件一《总平面图》显示：08幢位于小区出入口附近，其旁边为地下车库出入口，并有文字说明。该合同附件二《套型及分层平面位置图》显示：入户门外有一长条形空间，配有对开门，并标注了一个黑色三角形，但无文字说明。庭审中，双方一致确认该长条形空间为入户花园；XX公司称该黑色三角形为消防设施标志，陶X称XX公司未作解释，故不清楚其含义。同日，双方还签订一份《装饰装修标准确认书》，约定08幢C1户型装饰装修标准为：入户花园为铝合金玻璃门，并安装玄关柜等；以及合同约定的交付标准与本确认书不一致的地方，以本确认书的约定为准执行。合同签订后，陶X已付清全部房款，并于2017年7月12日取得一份购房发票，载明：房屋面积141.88平方米，金额XXX元。另外，XX公司于同年6月19日取得《建设工程规划核实合格书》、6月29日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。次日，双方办理房屋交接手续，入户花园未安装铝合金玻璃门、玄关柜，实际安装的为对开防火门、消防栓。

另查明，XX公司08幢C1户型销售宣传资料中载明：【入户花园】：设于入户玄关处，在入户门与客厅间形成过渡，更享私密，丰富室内格局；【隐贵玄关】：入户尊享隐秘玄关，充裕摆放鞋柜等家具，更多适用收纳、储物空间等。在陶X提供的视频资料中，XX公司的销售人员在介绍样板房时称，入户花园赠送一半面积，并配有玄关柜等，未提及安装消防栓等。XX公司称该宣传资料及销售人员的讲解均为要约邀请。

再查明，在南京市规划局公示的《XXX一期D地块项目规划许可变更》中载明：因消防部门要求，08幢楼的二层平面图中要增加位于8轴和R轴线相交处的入户花园的门，现在核准图内部空间功能、规划指标以及建筑尺寸、位置、高度等不变的前提下，拟变更内容如下：增加8幢楼二层平面图中位于8轴和R轴线相交处的入户花园的门，并在《XXX一期D地块08＃楼拟变更示意图》上“入户花园”位置注明“增设甲级防火门”。公示时间为2014年12月12日至2014年12月21日。XX公司称此系补充标注原漏标的消防门，并称入户花园的交付现状与该示意图、附件二《套型及分层平面位置图》及规划设计图纸均一致。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。陶X与XX公司签订的《XXX第三街区商品房预售合同》《装饰装修标准确认书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，故一审法院依法予以确认。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因陶X已支付完毕房款，故XX公司负有交付符合条件的房屋。关于陶X所述涉案08幢与XX公司宣传的楼王不符的问题。首先，因涉案合同附件一《总平面图》中已标注08幢位置，并配有“地下车库出入口”的文字说明，故一审法院认定陶X在签订合同时应当知悉该规划情况，对其“不知车库出入口位置”，以及就此主张XX公司存在违约行为的相关意见，依法不予支持。其次，根据陶X的举证情况，不足以证实XX公司在销售时曾做出“08幢为楼王”等足以使人产生误解的陈述。再次，楼王并非一个专业术语，房地产行业亦无相关规范进行界定，需要综合考虑楼栋的位置、朝向、生活便利等因素进行价值衡量，且不同的购房者对同一楼栋在认知上亦存在差异。最后，购房系重大事项，陶X负有审慎注意义务，在选择临近小区门口及车库出入口的楼栋后，又以车辆频繁进出等为由主张楼栋位置不佳，亦缺乏法律依据。由于陶X未举证证明XX公司存在欺诈情形，故一审法院对其相关意见，依法不予支持。关于陶X称入户花园不符合约定的问题。首先，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审法院认定XX公司的宣传资料以及销售人员关于样板房的讲解，在内容上具体确定，与双方签订的《装饰装修标准确认书》中有关入户花园的约定基本相符，对涉案合同的订立有重大影响，应当视为要约，并应作为该合同的附件内容。因此，对XX公司有关“系要约邀请”的抗辩意见，一审法院依法不予采信。其次，根据南京市规划局有关规划更变的公示内容，可以确认XX公司在主观上知悉该变更内容，但其未向陶X进行明示，故一审法院认定其存在过错。再次，虽然入户花园的现状与合同附件二《套型及分层平面位置图》、规划设计图纸一致，但XX公司的宣传资料、销售人员在讲解过程中，未特别提示将08幢入户花园玄关柜变更为消防栓等，故其未尽到充分告知义务。最后，XX公司交付的入户花园与《装饰装修标准确认书》的约定不符，未完全履行合同义务。因此，一审法院综合分析认定XX公司在入户花园事项上存在违约行为。

根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。陶X与XX公司签订合同的行为，表明双方对涉案房屋的单价已达成合意，故双方均应严格遵守。事实上，双方亦通过付清房款、交付房屋的实际行动履行了合同，此举再次表明陶X对房屋单价并无异议。房屋作为特殊商品，其价格既受到市场规律的调整，也受到市场供求关系的调整，即商品房销售明码标价施行一套一标。XX公司作为开发商，在确定房屋价格时，会在综合考虑销售时间、位置、朝向、户型等因素的基础上有所差异。只要经过相关行政主管部门的审批，且为购房者所认可，即对双方产生法律约束力。虽然XX公司的宣传资料、销售人员的讲解，在一定程度上会使购房者产生误解，但该内容不足以认定XX公司存在欺诈情形，且陶X未举证证明该内容对房屋价格产生的直接影响。因此，陶X以案外人冯XX在不同时间段购买的两套位于不同楼栋、不同楼层、不同户型的房屋单价差作为标准并下调5%，进而主张退还房款差额的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。但是，因XX公司交付的入户花园不符合约定，故一审法院在兼顾合同履行情况以及当事人过错程度等综合因素的基础上，根据公平原则和诚实信用原则，酌定XX公司向陶X支付违约金85000元。关于陶X主张参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，要求XX公司按房款差额的30%支付违约金的诉讼请求，因本案不具备适用该规定的条件，且一审法院已经综合考虑XX公司的违约情形，酌定的违约金已足以弥补陶X的各项损失，故一审法院依法不予支持。

综上，对陶X的诉讼请求中符合相关法律规定的部分，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、南京XX公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向陶X支付违约金85000元；二、驳回陶X的其他诉讼请求。一审案件受理费7523元，由陶X负担5870元、由南京XX公司负担1653元（南京XX公司负担部分于该判决发生法律效力之日起十五日内直接给付陶X）。

本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，陶X提交C1户型宣传资料原件，证明当时标注C1户型的就是3、7、8、12幢，参照3幢另外一名业主的购房买卖合同复印件，可以看出2016年4月3幢的房价单价才18648.95元，比陶X的更低。XX公司认为，该证据复议件一审中该公司已经提交。XX公司提交自行制作的一份统计表，证明根据公司营销策略的不同，不同时间点购买的房屋价格差异较大，以同样是8幢的C1户型为例，最高成交价22600元，最低18902元，陶X以不同时间节点、成交的不同楼栋作为参考没有意义。陶X对该证据真实性没有异议，但认为一直希望法院对C1户型的3、7、8、9、12幢2014年12月3日-2016年1月27日的售价证据予以调取，进行比对可以看出是否整体偏高。本院对上述证据的真实性予以认可，能够证明C1户型所涉楼栋为3、7、8、12幢。8幢的C1户型签约日期最早为2014年11月30日，最晚为2016年1月27日，协议单价最高为22683.51元，最低为18902.8元。

二审期间，本案的争议焦点为：1.XX公司是否应退还陶X购房款；2.XX公司是否构成违约，如构成违约，应向陶X支付的违约金数额为多少。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陶X与XX公司签订的《XXX第三街区商品房预售合同》、《装饰装修标准确认书》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，陶X已按约支付完房款，XXX应依约交付房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，XX公司的宣传资料以及销售人员关于样板房的讲解，在内容上具体确定，与双方签订的《装饰装修标准确认书》中有关入户花园的约定基本相符，对涉案合同的订立有重大影响，应当视为要约，并应作为该合同的附件内容。XX公司认为系要约邀请的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

关于争议焦点1，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，关于08幢是否宣传为楼王问题，根据陶X的举证情况，不足以证实XX公司在销售时曾做出“08幢为楼王”等足以使人产生误解的陈述。且楼王并非一个专业术语，房地产行业亦无相关规范进行界定，需要综合考虑楼栋的位置、朝向、生活便利等因素进行价值衡量，且不同的购房者对同一楼栋在认知上亦存在差异，即使是同一楼栋同一户型的房屋，也会因为市场因素、楼层、双方协商情况等不同因素导致价格不同。购房作为涉及家庭资产处置的重大事项，陶X亦应负有审慎注意义务，涉案合同附件一《总平面图》中已标注08幢位置，并配有“地下车库出入口”的文字说明，陶X在签订合同时应当知悉该规划情况，其在选择临近小区门口及车库出入口的楼栋后，又以车辆频繁进出等为由主张楼栋位置不佳，认为“不知车库出入口位置”，并以此主张XX公司构成欺诈的相关意见，缺乏合同及法律依据。其次，房屋作为特殊商品，其价格既受到市场规律的调整，也受到市场供求关系的调整，即商品房销售明码标价施行一套一标。XX公司作为开发商，在确定房屋价格时，会在综合考虑销售时间、位置、朝向、户型等因素的基础上有所差异。只要经过相关行政主管部门的审批，且为购房者所认可，即对双方产生法律约束力。陶X与XX公司签订合同的行为，表明双方对涉案房屋的单价已达成合意，双方均应严格遵守，双方亦通过付清房款、交付房屋的实际行动履行了合同，再次表明陶X对房屋单价予以确认。故对陶X认为XX公司的行为构成合同欺诈的上诉理由，本院不予采信。案涉房屋入户花园的现状与合同附件二《套型及分层平面位置图》、规划设计图纸一致，并已实际计入业主专用部分面积。虽然XX公司的宣传资料、销售人员的讲解，在一定程度上会使购房者产生误解，但该内容不足以认定XX公司存在欺诈情形，且陶X并未提供充分证据证明该内容对房屋价格产生的直接影响。陶X以案外人冯XX在不同时间段购买的两套位于不同楼栋、不同楼层、不同户型的房屋单价差作为标准并下调5%，进而主张退还房款差额的诉讼请求，缺乏事实依据，亦于法无据，一审法院不予支持并无不当。

关于争议焦点2，根据南京市规划局有关规划变更的公示内容，能够确认XX公司在主观上应明知规划已经变更，但在此情况下，其宣传资料、销售人员在讲解过程中，并未向陶X特别提示将08幢入户花园玄关柜变更为消防栓等事宜，未能尽到充分告知义务。现XX公司实际交付的入户花园与双方签订的《装饰装修标准确认书》约定不符，XX公司未完全履行合同义务，构成违约，依法应承担相应的违约责任。一审法院在兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素的基础上，根据公平原则和诚实信用原则，酌定XX公司向陶X支付违约金85000元，系依法行使裁量权，已充分考量双方权益、并无不当。XX公司认为一审酌定违约金过高的主张因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于陶X主张参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，要求XX公司按房款差额的30%支付违约金的诉讼请求，因本案不具备适用该规定的条件，且一审法院已经综合考虑XX公司的违约情形，酌定的违约金已足以弥补陶X的各项损失，故本院对此上诉请求亦不予支持。

综上所述，陶X、XX公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7193元，由南京XX公司负担954元，陶X负担6248元。

本判决为终审判决。

审 判 长　许云苏

审 判 员　涂　甫

审 判 员　马　帅

二〇一八年十二月三日

法官助理　孙XX

书 记 员　戴XX