陈XX与桂平XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告:陈XX，男，1988年7月18日出生，汉族，住桂平市。

委托诉讼代理人:杨竞，XXX律师。

被告:桂平XX公司，住所地:桂平市中山南路桂金路口东XX。

法定代表人:程X,董事长。

委托诉讼代理人:韦XX，广东XX律师。

原告陈XX与被告桂平XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序,于2016年11月24日公开开庭进行了审理。

原告陈XX的委托诉讼代理人杨竞，被告XX公司的委托诉讼代理人韦XX到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告陈XX向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付逾期交房违约金24916元及利息（利息的计算:从起诉之日起至判决书生效后10日，按中国人民银行贷款利率计算）给原告；2、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由:2014年1月5日，原告与被告签订《桂平市限价住房买卖合同》，约定:被告将其在桂平市西山镇中山南路润景XX建设的第8幢第7层02号房卖给原告，房款总价为242842元，原告以首付73842元加向银行按揭贷款169000元的方式支付给被告，被告定于2014年11月30日交房给原告使用。

被告逾期交房超过90日的，原告要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限届满之日至实际交付之日，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。

合同签订前，原告于2013年12月24日支付了首付款共73842元给被告，合同签订后，向银行按揭贷款169000元于2014年10月17日到达被告的账户，此时原告已付清了购房款给被告，而原告于2016年4月26日确认收房，被告已逾期交房513天，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，应付的逾期交房的违约金242842元×0.0002元/天×513天＝24916元给原告。

经原告与被告协商无果后，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，并提出上述的诉讼请求。

被告XX公司辩称，一、依据《广西壮族自治区经济适用房管理办法》第四条规定，限价房是由政府主导和参与下进行的，原告与被告签订的限价房买卖合同是政府提供政策优惠，由政府定价和指定的特定销售对象的合同，属政府行政指令下的销售行为，不是平等民事主体之间的商品房销售行为，被告对房屋的价格和销售对象没有选择权，即不享有自愿订立合同的权利，不适用《中华人民共和国合同法》进行调整，应当由政府行政部门进行协调和处置。

二、依据《广西壮族自治区经济适用房管理办法》第九条规定，经济适用住房建设用地是以划拨方式供应的，市政府划拨建设用地是经济适用住房建设的前提和基础。

政府部门没有及时划拨经济适用房的建设用地是造成工程延误的主要原因。

依据被告近期调取的浔政阅[2015]9号文件《研究桂平市铺岭廉租住房工程项目建设有关问题的纪要》可知，该小区道路拆迁工作是由政府相关负责的。

依据2015年9月14日桂平市住房和城乡规划建设局、桂平市住房制度改革委员会办公室、桂平市廉租住房工作领导小组办公室给桂平市人民政府的《关于桂平市铺岭和长安保障性住房建设中存在的有关问题的情况报告》中第6页最后一段，明确陈述了”现在正在进行铺岭廉租房457套和公租套的配租接受报名阶段，计划今年完成分配，但由于进行该项目的道路有几间房屋还未完成拆迁，道路未能修建，小区外的供电、给水、排水、排污等配套设施还未完善，导致至今已分到房的客户还未能真正入住”。

被告提供的照片也表明了在2016年1月26日政府的拆迁工作正在进行。

由此可见，是政府部门没有履行全部经济适用房建设用地的划拨义务，直接造成”道路未能修建，小区外的供电、给水、排水、排污等配套设施还未完善，导致至今已分到房的客户还未能真正入住”，属政府责任，此责任不应由被告承担。

三、双方签订的合同第18页的附件四第1条已经明确约定”选择按揭贷款的，买受人须于签订本合同之日起10日内按照银行的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行，同时办妥所有全部按揭手续，并将回执复印件提交出让人，否则视为买受人逾期付款”。

但原告并没有按照此约定履行，至今也没有将回执提交给被告。

双方于2014年1月5日签订合同，按约定原告应当于2014年1月15日办妥所有按揭手续，而依据原告提供的《个人贷款支付凭证》，原告于2014年10月17日才办妥全部按揭手续，逾期275天，明显属于违约，即逾期交款，应当承担违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第66条规定，被告在原告没有按约定履行付款义务前或履行义务不符合约定的，有权拒绝履行交房的义务，原告没有权利要求被告于2014年11月30日交房，交房时间应该相应顺延。

综上，被告认为是政府征地拆迁延误所造成被告工程延误，属政府的责任，不属逾期交房。

原告逾期支付购房款，没有将回执提交给被告，属违约行为，除需承担违约责任外，应顺延交房时间。

因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下:原、被告对购房合同的签订、购房合同的内容、购房合同约定的交房时间均无异议，本院予以确认。

原、被告签订的《桂平市限价住房买卖合同》第九条第二款约定:”如遇下列特殊原因，除甲乙双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房:1、遭遇不可抗力，且甲方（被告）在发生不可抗力事由之日起30日内告知乙方（原告）的”。

被告提出此案因政府部门没有及时划拨经济适用房的建设用地造成工程延误，属政府责任，不应由被告来承担逾期交房的违约责任。

但被告提供的政府部门的相关文件及现场照片等证据与合同约定的延期交房（免责）事由不相符，亦无法证实属不可抗力的原因，同时被告亦无法证实其已经将相关事由告知原告。

本院对被告提交的证据效力不予确认。

根据原告提交的《收据》、《个人贷款支付凭证》证实原告已交清了首付款73842元及向银行按揭贷款的169000元已于2014年10月17日划入被告的账户，至此原告已全部交清房款给被告。

合同约定被告于2014年11月30日交房给原告使用,而被告于2016年4月26日才实际交付该房给原告，已逾期513天。

根据原、被告签订的《桂平市限价住房买卖合同》第十条约定:被告逾期交房超过90天的，应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。

本院认为，原、被告签订的《桂平市限价住房买卖合同》合法有效，双方之间成立商品房预售合同关系。

合同签订后，原告已经依约付清了购房款给被告，而被告没有在合同约定的交房时间交付房屋给原告使用，显属违约，应承担违约责任。

原告主张被告迟延交房513天与事实不符，因为，本案的原告选择按揭贷款方式付款，在按揭贷款未到账之前，被告有理由顺延交房。

因此，被告迟延交房的天数应为394天[513天－119天（贷款未到账，即从贷款合同签订之日2014年6月20日至贷款到账之日2014年10月17日）]。

根据原、被告签订的《桂平市限价住房买卖合同》第十条的约定:被告逾期交房超90日的，应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。

因此，被告应向原告支付的逾期交房违约金为:242842元×0.0002元/天×394天＝19136元。

原告还请求判令被告支付上述逾期交房违约金的利息，因原、被告双方在合同中只约定逾期交房应支付违约金，并未约定逾期交房违约金还应计算利息，故原告的该项诉讼请求不符合合同约定，本院不予支持。

至于被告辩称因政府原因导致其工期拖延，属政府的责任,不应由被告承担违约责任。

对此,本院认为,即使被告因政府行为造成违约,也应当向原告承担违约责任。

被告与政府部门之间的法律关系，与本案不属同一法律关系,被告与第三人之间的纠纷,不属于合同约定的免责事由。

因此,被告上述抗辩，本院不予采纳。

综上所述，原告请求判令被告支付逾期交房违约金24916元，因原告计算逾期天数与实际天数不符，应以本院确认的394天计算为准，部分支持原告的诉讼请求。

原告的其他请求不符合法律规定，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:

一、被告桂平XX公司应于本判决发生法律效力后10日内支付逾期交房违约金19136元给原告陈XX；

二、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费211元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告陈XX负担49元，被告桂平XX公司负担162元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。

当事人上诉的，应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费422元。

款汇至户名为:贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行:中国XX，帐号:20×××93。

逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员杨榜春

二〇一七年一月十二日

书记员黄XX