上诉人（原审原告）：余XX。
委托代理人：王X，重庆XX律师。
委托代理人：董XX，重庆XX律师。
被上诉人（原审被告）：车XX。
上诉人余XX与被上诉人车XX房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年7月16日作出（2015）沙法民初字第04771号民事判决，余XX对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日立案受理后，依法由审判员刘毅担任审判长，代理审判员赵文建主审，与代理审判员刘XX组成合议庭对本案进行了审理。上诉人余XX及其委托代理人董XX，被上诉人车XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：重庆市沙坪坝区都市花园东XX附2-34-5号经济适用住房登记权利人为余XX。余XX于2010年2月23日取得该房屋权属登记。
2014年6月9日，余XX（甲方）与车XX（乙方）以及重庆XX公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：经丙方居间介绍，甲方自愿将坐落于重庆市沙坪坝区都市花园东XX附2-34-5号房屋出售给乙方，房权证号104房地证2010字第05478号，国有土地使用权取得方式：划拨，产别：私有。甲、乙双方协商确定的实际成交价为200000元，该房屋办理产权、国土过户所需的相关税费等费用由乙方承担。付款方式及期限：乙方于2014年6月9日交付定金6000元给甲方，当甲方收到房屋定金之日起不得再将该房屋转售给第三方，或以任何意愿拒绝不卖，如违约将双倍赔偿定金；乙方支付定金后如因任何原因拒绝购买该房，甲方有权不退还定金；于2015年4月30日当日支付房款194000元，同时办理该房屋的产权过户或委托公证手续。如甲、乙任何一方拒绝履行或解除合同，或发生本合同第七条第1、2、3、4、5款的违约行为导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按本合同第二条约定房屋实际成交价的20%支付违约金，实际损失超过违约金额的，责任方据实赔偿。乙方向丙方支付居间信息服务费佣金4000元等。该合同附则部分还注明：1、甲、乙保证所提供资料真实有效；2、乙方同意2015年4月30日之前无论是否产权过户都需支付全部尾款，并交接房屋；3、甲方保证无遗产继承税，否则由甲方全部承担。
同日，车XX支付余XX定金6000元。余XX向车XX出具了收条。
合同签订后，在车XX要求下，余XX与车XX曾到公证处欲对房屋买卖合同进行公证未果。
至双方约定办理过户的时间即2015年4月30日，余XX、车XX均未到房屋交易管理部门办理涉案房屋权属转移登记手续或委托公证手续。
现余XX向一审法院提起诉讼，要求判如所请。一审审理中，余XX陈述，因车XX于2015年4月14日向人民法院起诉要求解除房屋买卖合同并退还定金，故其未在约定过户时间办理过户手续。车XX则认为余XX取得涉案经济适用房未满五年，房屋不能上市交易，且车XX没有购买经济适用房的资格，所以合同无法履行。但车XX没有过错，余XX应当退还车XX定金，不同意余XX的诉讼请求。经一审法院释明，余XX坚持其诉讼请求。
余XX在一审中诉称：2014年6月7日，余XX、车XX签订《房屋买卖居间合同》，其中约定车XX第一次付定金6000元给余XX，第二次于2015年4月30日前支付尾款19400元，同时办理产权过户或委托公证手续。双方还约定2015年4月30日之前无论是否产权过户都需支付全部尾款，并交接房屋。之后余XX多次催促中介公司联系车XX履行合同，但车XX总是推脱，不按合同规定时间支付尾款，拒绝履行合同。车XX的行为违反了合同约定。现余XX要求：1、车XX已支付余XX的定金按照合同规定不退。2、车XX赔偿余XX违约金40000元（及合同约定房款的20%）。
车XX在一审中辩称：余XX、车XX双方签订房屋买卖合同属实。涉案房屋是经济适用房，余XX取得产权未满五年，不能上市交易，且车XX没有购买经济适用房的资格，所以合同无法履行。但车XX没有过错，余XX应当退还车XX定金，不同意余XX的诉讼请求。
一审法院认为，《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。本案中，余XX、车XX签订房屋买卖合同时，车XX购买经济适用住房尚不满5年。余XX、车XX签订的房屋买卖合同因违反了上述规定而归于无效。余XX请求不退还定金以及车XX支付违约金的诉讼请求，于法不符，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
驳回余XX的诉讼请求。
案件受理费800元（余XX已预交400元），减半交纳400元，余XX承担。
上诉人余XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，改判确认车XX支付4万元；二、一、二审案件受理费由车XX负担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清。一审法院认定双方签订合同无效的事实不清，余XX购买涉案房屋已经满五年，2008年11月5日，余XX购买涉案房屋并办理备案登记，双方签订合同的时间为2014年6月9日，合同约定的产权过户时间为2015年4月30日。以此，根据经济适用住房管理办法的规定以及重庆市经济适用住房购买暂行办法的规定，余XX购买经济适用房至双方约定的过户时间已经6年多，一审法院错误计算为五年错误，双方合同约定也并未违反法律、法规强制性规定。一审法院根据合同法五十二条第（五）项规定认定涉案合同无效错误。所涉经济适用房买卖合同是双方真实意思表示，车XX也支付了6000元定金，同时约定了过户时间，因车XX未按照合同约定拒绝支付余款且不配合办理过户登记，经多次催促未果，车XX的行为已经违约，应当按照合同约定支付违约金。
被上诉人车XX在二审中辩称：一审事实清楚，证据充分，判决正确，请求维持原判，驳回上诉。
二审中，余XX为证明自己的主张，向本院举示了如下证据：一、房屋土地权属中心档案证明，拟证明房屋备案时间是2008年11月5日；二、收条，拟证明签订合同当日，中介方已经收取了涉案房屋的权属证书；三、证明，拟证明车XX签订合同时已经知道房屋性质。经庭审质证，车XX的质证意见为：对证据一、二的真实性无异议，权属登记时间应为2010年1月20日；对证据三有异议，应当有相关人员出庭作证。本院认为，因车XX对证据一、二的无异议，本院对该二项证据予以采信；第三项证据不属于我国民事诉讼法规定新证据的范畴，且车XX有异议，本院对该证据不予采信。
本院二审经审理查明，余XX与重庆XX公司签订合同后，于2008年11月5日进行了经济适用住房预售合同备案，于2010年1月20日进行了预售后权属登记。
二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为：《经济适用住房管理办法》第二条规定，本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。可以看出，经济适用住房是以城镇低收入住房困难家庭为对象，解决其住房困难的问题，在严格控制建设利润的前提下，由政府职能部门按成本定价销售的房屋。该办法第三十条对于经济适用性住房购房人转让的条件进行了严格限制，并且政府对于经济适用住房具有优先的回购权。从经济适用住房建设、定价、销售、转让等特点及限制条件，可以认定经济适用住房具有明显的社会公共利益性质。本案中，车XX明确表示其不具有购买经济适用房的条件，余XX没有举证证明按照规定缴纳了土地收益等相关款项，没有举示证据证明政府放弃了优先回购权等，也没有证据证明按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得了涉案房屋完全产权，损害了社会公共利益，应当以双方签订的合同损害社会公共利益认定无效，一审法院虽然适用法律存在失当，本院依法予以纠正。
因双方签订的合同无效，余XX依据该合同约定要求退还定金以及要求支付违约金没有法律依据。
综上，一审判决认定事实清楚，余XX的上诉理由不能成立，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人余XX负担。
本判决为终审判决。
审判长刘毅
代理审判员赵文建
代理审判员刘XX
二Ｏ一五年十二月七日
书记员廖XX
