辽宁XX公司与秦XX、沈阳XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：辽宁XX公司。

法定代表人：武X，该公司经理。

委托代理人：张XX，辽宁XX律师。

被告：秦XX，女，1969年3月17日出生，汉族，无职业。

委托代理人：龚X，北京XX律师。

被告：沈阳XX公司。

法定代表人：张X。

第三人：薛XX，女，1950年12月4日出生，汉族，无职业。

原告辽宁XX公司与被告秦XX、秦XX、沈阳XX公司、第三人薛XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月22日受理后，于2013年7月3日作出（2012）沈河民二初字第542号民事判决书，被告秦XX不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉。沈阳市中级人民法院于2013年12月19日以（2013）沈中民二终字第1865号民事裁定书裁定发回本院重审。本院于2014年4月17日受理后，依法重新组成合议庭，由本院审判员皮XX担任审判长，人民陪审员王唤平、张XX参加评议，公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告辽宁XX公司提出撤回对被告秦XX的起诉。原告辽宁XX公司的委托代理人张XX，被告秦XX的委托代理人龚X到庭参加诉讼。被告沈阳XX公司、第三人薛XX经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告辽宁XX公司诉称，2010年5月8日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将沈河区青XX面积200平方米的房屋出租给原告。年租金为15万元，原告支付了10万元，余5万元约定于8月8日前支付。当天，被告秦XX出示的房产证显示该房屋的所有权人为“沈阳XX公司”，并且被告秦XX持有沈阳XX公司的公章，在合同上加盖了云马XX的公章。由于原告租赁此房屋目的是为了开设“辽宁XX公司青年大街营业部”，因此，原告在签订合同后，一边进行办公装修，一边办理工商登记手续。过后原告凭借此房屋租赁合同以及被告秦XX提供的房产证复印件到工商登记部门办理工商登记手续时，工商局工作人员告知“青XX这个房子有问题，你们的房证是假的，在你们之前已经有好几个先例了。由于你们的房产证是假的，不会给你们办理工商登记。”原告非常震惊，经了解，青XX的房屋产权果然不是云马XX的，并且在工商局登记中也没有“沈阳XX公司”这个公司。也就是说，被告秦XX提供的《房屋所有权证》和云马XX的公章都是伪造的。原告找到被告秦XX要求退还租金、赔偿装修损失，被告予以拒绝。后本案涉及房屋被政府部门拆迁。原告在事后经向拆迁部门了解，秦XX与秦XX系亲属关系，且原告租赁房屋的装修补偿款连同房屋补偿款均由秦XX领走。本案曾于2011年11月29日得到沈阳市沈河区人民法院的民事裁定书，将本案交由公安机关处理，后公安机关认为不构成刑事犯罪。原告遂起诉至法院，请求判令：1、被告沈阳XX公司返还房屋租金10万元，并由被告秦XX承担连带责任；2、诉讼费由被告承担。

被告秦XX辩称，位于沈阳市沈河区青XX的房屋原系沈阳市原中XX销公司所有，于2005年卖给了沈阳XX公司。自2005年起，该房的实际所有权人为沈阳XX公司。此房云马XX购得后，一直用于对外出租，并由秦XX负责此事，秦XX系云马XX的代理人。后云马XX更名为沈阳XX公司，秦XX仍负责对外出租房屋的所有事宜。其以自己的名义与承租人签订的合同，云马XX承担全部责任。2010年5月，秦XX与薛XX签订了《房屋租赁合同》，将整栋楼中的一份，即200平方米的房屋出租给薛XX。在合同签订之时，秦XX已将此房是云马XX的房产、秦XX是代理人等细节告知了薛XX。在合同签订之后，薛XX提出要办理营业执照，需要一张有“云马XX”公章的合同，秦XX为配合其办理，就将唯一仅剩的一张盖有“云马XX”公章的空白合同及云马XX给秦XX留下的一张房证复印件给了薛XX，并在双方真实合同中注明了“出租方与承租方签订的云马XX合同是为协助承租方办理营业执照所签，出租方不承担任何法律责任，执照办理后合同作废”。几日后，薛XX又找到秦XX，说查过了，这个房子的产权人不是云马XX，是沈阳市原中XX销公司。此时，秦XX经询问及了解才知晓云马XX没有办理更名过户手续，但为了能使薛XX办理营业执照，秦XX告知云马XX，随后云马XX张总到北京找到沈阳市原中XX销公司在北京的总公司，要来一张盖有沈阳市原中XX销公司的空白合同，提供给薛XX，目的是为了帮助薛XX。就本案：第一，秦XX从未与原告签订过任何合同，也并不知道在租赁过程中原告以何种身份出现。薛XX在与秦XX签订合同时，提出要做“宝中旅游”，同时按照其装饰的招牌上，也显示为“宝中旅游”的字样，所以原告不具有对诉争房屋的租赁诉讼权利；第二，秦XX当时明确告知薛XX该房屋为云马XX所有、秦XX为云马XX代理人，同时给薛XX提供了云马XX的复印件，并应薛XX办理营业执照的要求提供了一份空白合同，该合同上有云马XX的公章。由此可知，薛XX在签订合同时，完全知道秦XX为云马XX的代理人及负责房屋出租事宜的事实。所以秦XX不应对诉争房屋承担相应的责任，而应由云马XX（即现在的康克XX）承担责任；第三，当时该出租地点青XX并未仅出租给薛XX一人，同时承租方还有桓仁土特产店，另外薛XX租赁房屋之前的前手盘锦利是大米均办理了工商营业执照及税务登记，所以原告提出其因房屋权属有问题不能办理营业执照及登记并不成立；第四，秦XX与薛XX签订合同的时间为2010年5月8日，房屋租赁时间为1年，截至日期为2011年5月7日，年租金为15万元。在房屋租赁合同签订后，秦XX代表云马XX将该房屋交付给薛XX的代理人冯XX，同时冯XX将部分租金10万元通过个人转帐方式进行了交付，交给秦XX。同时约定剩余租金于8月份再进行交付。从合同签订后直至该房屋征收前，薛XX一直占用该房屋。沈河区人民政府于2011年5月19日发布征收公告，于2011年11月份对诉争房屋进行征收，而薛XX的租赁期限为2011年5月7日，因此该房屋征收时，薛XX的租赁期限已经届满，至今尚欠云马XX5万元租金。所以并不存在薛XX在该房屋租赁期限内房屋即进行征收的事实。我们至今保留对薛XX占有房屋进行追诉的权利。在整个租赁过程中，无论是薛XX，还是原告招商国旅，仅支付10万元租金，而其占有房屋的时间长达18个月。所以无论是原告还是薛XX不仅没有权利要求返还10万元租金，而且应该承担继续给付租金和占有房屋的义务，所以原告要求返还10万元的租金，不符合法律和合同义务。

被告沈阳XX公司未到庭，未提供书面答辩意见。

第三人薛XX未到庭，未提供书面答辩意见。

经审理查明，2010年5月8日，被告秦XX作为出租方，第三人薛XX作为承租方，签订《房屋租赁合同》。第一条约定：出租方将位于沈阳市沈河区青XX，建筑面积200平方米的房屋出租给承租方，用于经商。续租时提前一个月打租。第二条约定：本合同租赁期限自2010年5月8日起至2011年5月7日止。第三条约定：房屋租金为每年150000元，租金交纳方式为一次性交纳。第十一条第5款手写约定：出租方与承租方签订的“云马XX合同”是为协助承租方办理营业执照所签，出租方不承担任何法律责任，执照办理后，合同自行废止。后出租方将房屋交付承租方，承租方持有房屋钥匙一直未予归还。2011年5月19日，诉争房屋所在地区拆迁公告发布，现房屋已被拆除。

庭审中，原告辽宁XX公司提供另一份《房屋租赁合同》，该份合同第1页出租方名头处手写记载出租方为沈阳XX公司，并显示盖有辽宁XX公司的公章，承租方处手写记载承租方为辽宁招商国际旅行社，合同落款处显示盖有沈阳XX公司及辽宁XX公司的公章，并手写“甲方：沈阳XX公司秦XX”、“辽宁XX公司”，落款日期手写为2010年5月8日。该份合同与被告秦XX和第三人薛XX签订的《房屋租赁合同》的合同内容基本一致，但在该份合同中没有与被告秦XX、第三人薛XX签订的《房屋租赁合同》中约定的第十一条第5款手写约定内容所相同或类似的约定内容。针对该《房屋租赁合同》，被告秦XX陈述：该份合同系应第三人薛XX要求，为给第三人薛XX办理营业执照而出具的，该份合同是沈阳XX公司当时的总经理张军盖章后交给我的，当时合同为一份空白合同，我收到这份空白合同后，直接将其交给了第三人薛XX，该份合同上并无我本人签字。原告陈述：租赁房屋办理营业执照需要该份合同，因为与被告秦XX签订的那份租赁合同和房证复印件不符。在与秦XX沟通签订房屋租赁合同的时候，查看了秦XX提供的登记人为云马XX的房产证复印件。

另查，被告秦XX收到第三人薛XX给付的房屋租金人民币10万元，并为第三人薛XX出具收条。

再查，沈阳XX公司于2005年9月19日更名为被告沈阳XX公司。

现原告主张房屋没有租成，因被告秦XX代表被告沈阳XX公司在出租房屋过程中提供的房产证存在问题而导致其无法办理工商登记手续，故以要求二被告返还原告已交纳的租金人民币10万元为由，起诉来院。

以上事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、企业资料查询卡片、企业变更登记情况查询卡片、收条、房屋征收公告复印件等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为，我国法律规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告沈阳XX公司及第三人薛XX经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据被告秦XX举证的被告秦XX与第三人薛XX之间签订的《房屋租赁合同》第十一条第5款的手写约定内容和原告举证的落款日期为2010年5月8日、显示出租方和承租方处分别盖印了沈阳XX公司与辽宁XX公司公章的《房屋租赁合同》及原告、被告秦XX的陈述可以认定：本案房屋被承租人租赁后，将作为与旅游有关事务的经营性场所被加以使用；为保证承租人能够将租赁诉争房屋作为营业场所而办理营业执照，在被告秦XX举证《房屋租赁合同》后，另行订立原告举证的该份《房屋租赁合同》，在该份《房屋租赁合同》上，沈阳XX公司、辽宁XX公司均加盖公章，故可以认定被告秦XX与第三人薛XX签订合同等行为均非个人行为，而是各自代表沈阳XX公司（后更名为沈阳XX公司）、辽宁XX公司，对外磋商出租房屋事宜。因此，原告辽宁XX公司、被告沈阳XX公司（原名称为沈阳XX公司）系本案房屋租赁合同的相对方，因订立及履行房屋租赁合同而产生的责任应由原告辽宁XX公司、被告沈阳XX公司承担。上述被告秦XX代表被告沈阳XX公司签订房屋租赁合同并收取租金的行为，被告沈阳XX公司应承担相应的民事责任。被告秦XX提出的原告辽宁XX公司不具备诉讼权利的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。

关于责任承担问题。根据房屋租赁合同约定的内容可以看出，被告沈阳XX公司作为出租人，负有保证协助原告办理工商执照的义务、保证原告能够实现正常使用诉涉房屋经营的合同目的。而本案中，由于出租人为原告提供的房屋所有权证复印件中记载的登记所有权人情况不真实，导致未能在工商部门办理营业执照，影响原告租赁后正常经营使用房屋的合同目的。虽然被告秦XX主张提出沈阳XX公司为原告提供了足以保证办理营业执照的手续，但并未提供证据加以证明，对其相关抗辩，本院不予采信。故被告沈阳XX公司在租赁合同履行过程中存在违约行为，对因此导致原告发生的租金损失，被告沈阳XX公司负有赔偿责任。由于无法正常使用租赁房屋作为经营场所之用，原告不愿继续租用房屋，在此情况下，原告应积极联系出租人磋商退租事宜，将房屋腾还被告。然而，在纠纷发生后，原、被告双方一直未能达成解除合同的一致，原告在此期间一直掌握租赁房屋钥匙，直至房屋被拆迁亦尚未将房屋交还被告，故该期间租赁房屋一直处于原告占用、控制之下，对未能腾还房屋导致发生的租金损失，原告亦负有一定的责任。本院根据本案实际情况，酌情确定被告沈阳XX公司返还原告租金人民币50000元。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告沈阳XX公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告辽宁XX公司租金人民币50000元；

二、驳回原告辽宁XX公司的其他诉讼请求。

如被告沈阳XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币8050元，由原告辽宁XX公司负担人民币7000元，由被告沈阳XX公司负担人民币1050元；公告费人民币800元，由被告沈阳XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。

审判长皮XX

人民陪审员王唤平

人民陪审员张XX

二〇一五年四月三日

书记员李X

本案依据的相关法律

《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。