山东XX公司等与山东省医学影像学研究所房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）山东XX公司，住所地济南市。

法定代表人王XX，董事长。

委托代理人高XX，山东XX律师。

委托代理人何登启，山东XX律师。

被上诉人（原审被告）山东省医学影像学研究所，住所地济南市。

法定代表人赵X，所长。

委托代理人孙XX，男，1957年7月11日出生，汉族，该单位部务科职工，住济南市。

委托代理人吕X，山东XX律师。

原审原告济南XX公司，住所地济南市。

法定代表人刘X，董事长。

委托代理人赵XX，男，1968年12月6日出生，汉族，该公司法律顾问，住济南市。

委托代理人孙XX，男，1976年6月8日出生，汉族，该公司职员，住济南市。

上诉人山东XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人山东省医学影像学研究所（以下简称影像研究所）、原审原告济南XX公司（以下简称XX公司）、房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭审理了本案，上诉人XX公司的委托代理人高XX、何登启，被上诉人影像研究所的委托代理人吕X、孙XX，原审原告XX公司的委托代理人赵XX、孙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定：2005年4月30日，XX公司（甲方）及济南市XX（乙方）与影像研究所（丙方）签订了《合同书》一份，XX公司及济南市XX为出卖方，影像研究所为买受方，合同的主要内容包括：丙方购买甲、乙方开发建设的5＃、6＃楼（含车库、地下室），规划建筑面积约为32547平方米，住宅建筑面积约为23705平方米，车库、地下室建筑面积合计约为8842平方米，住宅3300元／平方米，地下室及地下车库2350元／平方米，合计总价款为990XXXX5200元；丙方代表5＃、6＃楼全部实际购房者个人（主要是丙方的内部员工）与甲、乙方签署本合同，影像研究所仅作为受购房者的委托管理和监督工程工期的进程、质量标准、资金的使用等其他事项；在甲、乙方取得5＃、6＃楼房施工许可证和预售许可证后，根据丙方的通知，由全部实际购房者个人与乙方另行签定《商品房买卖合同》，并由实际购房者个人与乙方及有关银行签定《住房按揭贷款合同》，为此，甲、乙方同意由银行将所贷款项全部交给丙方，由丙方存入专用帐户，并根据本合同约定的期限用于支付5＃、6＃楼买房款项；关于付款方式及期限的约定为：“1、本合同签字盖章同日，丙方向甲方支付100万元定金。2、本合同签字盖章一月内，丙方向甲方首付2300万元。3、实际购房者个人与乙方及有关银行签定《住房按揭贷款合同》全部贷款发放完毕后三日内，丙方向甲方付款3000万元。4、5＃、6＃楼建筑工程施工至三层时，丙方向甲方付款XXX元。5、5＃、6＃楼建筑工程施工至六层时，丙方向甲方付款XXX元。6、5＃、6＃楼建筑工程施工至九层时，丙方向甲方付款XXX元。7、5＃、6＃楼建筑工程主体竣工验收后三日内，丙方向甲方支付至总价款的90%。8、5＃、6＃楼建筑工程竣工验收（国家建筑质量监督管理部门出具验收备案单）后三日内，丙方向甲方付款至总价款的95%。9、甲、乙方为每个实际购房者个人办理完毕分户房产证后三日内，丙方根据房产证载明的面积向甲方付款至100%，以房产管理部门发证记载建筑面积为最终计价面积，多退少补”；关于丙方逾期付款的违约责任的约定为：“丙方未按本合同规定期限付款的，拖期30日内按应付款每日万分之二的比例向甲方支付违约金，30-60日按应付款每日万分之三的比例向甲方支付违约金。超出60日甲、乙方有权解除合同，定金不予退还并由丙方赔偿甲方相应的损失，余款退回；超出60日，甲、乙方不解除本合同的，丙方按已付交易款项每日万分之三继续向甲方支付违约金”；关于商品房交付期限的约定有，甲、乙方应当在2005年5月30日前，使项目开工，应当在2006年12月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付丙方（包括实际购房者个人）。

2011年12月29日，XX公司（甲方）及济南市XX（乙方）与影像研究所（丙方）签订《协议书》一份，内容为：“鉴于：1、2005年4月30日，丙方代表全部员工及相关人员（实际购房人）（以下简称业主）与甲、乙方就济南市市中区XX、6号楼宇房产买卖及楼房建设事宜签定了（2005）济卧龙字第0506-01号《合同书》。2、2005年9月27日，在甲、乙方取得了5号、6号楼房产项目的商品房预售许可证后，甲、乙方已与丙方所代表的全部业主分别签定了《商品房买卖合同》。3、截止到2008年3月，甲、乙方将绝大部分房产分别交付给业主。现以上甲、乙、丙方就5号、6号楼宇房产买卖及后续事宜，本着诚实信用、平等互利、公平、自愿的原则，在保证甲、乙、丙各方利益的基础上，达成协议如下：一、根据（2005）济卧龙字第0506-01号《合同书》，5号、6号地下车位共171个，由丙方向甲、乙方购买。截止到本协议签定之日，已有107个车位出售给业主，丙方已收取车位款102XXXX2000元，尚留有64个车位。其中，已预订出34个车位，剩余30车位。现三方确认：以上剩余30个车位全部由甲、乙方按原价回购，丙方无须向甲、乙方支付该部分购车位款。同时，已出售给业主的车位，丙方已收车位款项，由丙方支付给甲、乙方；已预订出的34个车位（计XXX元），丙方在本协议签订后15日内将收回的预定出的车位款和退购的车位一并交付给甲、乙方；地下车位已委托山东XX公司管理，针对回购的车位，由丙方在本协议签定后2日内负责将车位钥匙交付甲、乙方。本协议签定后，针对已售出给业主车位的后期管理（包括向业主收取剩余购车位费、交付车位、管理等）由甲、乙方负责。丙方负责协调购车位人与甲方签订购车位合同，向甲、乙方交齐款项。二、本协议签定后，甲、乙方负责给5号、6号楼未办妥房屋产权证的业主（实际购房人）尽快办妥……。三、根据（2005）济卧龙字第0506-01号《合同书》约定的购房价格（住宅3300元／平方米、地下室及车库部分2350／平方米），结合5号、6号楼宇房产登记面积，丙方应付甲、乙方购房款102XXXX1986.59元，预扣回丙方已付款930XXXX6486.50元，剩余30个车位XXX元，已订的34个车位预计XXX元后，本次丙方应付甲、乙方购房款XXX.09元。四、关于甲、乙方逾期交房、至今存在没有完成合同约定义务的情况、逾期办证等责任问题，丙方同意，由业主与甲、乙方直接协商处理（包括诉讼、仲裁解决），丙方不再参与，甲、乙方确认：就（2005）济卧龙字第0506-01号《合同书》的履行，在丙方将收回的预定出的车位款和退购的车位一并交付给甲、乙方后，放弃向丙方主张任何权利或提出抗辩……。影像研究所提交了收款收据三份及支票存根两张，以证实其已按2011年12月29日三方签订的《协议书》的约定履行了全部的付款义务，不存在XX公司主张的欠款。出票日期为2011年12月30日的支票存根显示，收款人为XX公司，金额为XXX.09元，用途为购房款。2011年12月29日收款收据两张，交款单位均为影像研究所，金额分别为XXX.09元和190000元，收款人均为XX公司及XX公司，收款事由为购房款。出票日期为2012年5月16日的支票存根显示，收款人为XX公司，金额为XXX元，用途为购房款。2012年5月16日收款收据一张，交款单位为影像研究所，金额为XXX元，收款人为XX公司及XX公司，收款事由为购房款。影像研究所主张上述付款中XXX.09元是根据《协议书》的约定支付的购房余款，190000元是预订车位的预收款，XXX元是预订出的24个车位的全款。XX公司及XX公司对于影像研究所付款XXX.09元和XXX元的事实无异议，但主张影像研究所并未按《协议书》的约定履行，根据协议约定34个车位预计XXX元，而影像研究所实际支付了24个车位款项，不认可190000元是车位订金或预付款，认为影像研究所支付的上述款项均为购房款。XX公司及XX公司对于其曾开具过车位款收据未能提供证据予以证实。

XX公司提交了“5、6号楼车位交接单”，以证实XX公司与影像研究所签订了31个车位的交接手续，但实际上影像研究所交给了30个车位，另行出售了一个车位。影像研究所对于实际交接了30个车位无异议，但认为系履行了XX公司与影像研究所签订的三方协议的约定将退购的车位交付给XX公司的义务，并称另一车位的车位款已随同后期的预定车位款一并交付给了XX公司。

原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。XX公司及XX公司与影像研究所于2011年12月29日签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《协议书》的内容显示，该协议是XX公司及XX公司与影像研究所对5号、6号楼房产（车位）买卖及后续问题进行的约定，该协议确认了购房款总额为102XXXX1986.59元（该款项包含车位款），影像研究所已付款的总额为930XXXX6486.50元，对于该事实，《协议书》予以证实，原审法院予以确认。对于XX公司与影像研究所已交接30个剩余车位的事实，有车位交接单及当事人的陈述予以证实，原审法院予以确认。根据影像研究所提供的收据显示，影像研究所于2011年12月29日支付给XX公司及XX公司购房款XXX.09元，XX公司及XX公司对于此款项系支付的购房款予以认可，此款项的数额及支付时间也与《协议书》中的约定相对应，故对于影像研究所支付XXX.09元系按照2011年12月29日《协议书》的约定支付的购房款的事实，予以确认。在影像研究所已按协议约定支付了剩余购房款XXX.09元，并与XX公司及XX公司交接了剩余未出售的30个车位的情况下，存在争议的就只有协议中涉及的已订的34个车位的问题。对于此问题，影像研究所主张其2012年5月16日支付的XXX元就是34个车位中已售出的24个车位的全款（每个车位单价96000元，24个车位共计XXX元），而2011年12月29日支付两原告的190000元，则是34个车位中剩余10个车位的预订款。虽然XX公司及XX公司主张上述款项并非车位款，而是购房款，但并未能举证证实其曾在收取影像研究所交纳的车位款时开具过交款事由为车位款的相关收据，故对XX公司及XX公司的此项主张，原审法院不予采纳，对于影像研究所的抗辩理由，原审法院予以采纳。在XX公司及XX公司未能提供证据证实已付预订款的10个车位的车位全款已由影像研究所收取的情况下，根据协议的约定，影像研究所并无向XX公司及XX公司支付相关款项的义务，故对XX公司及XX公司要求影像研究所支付拖欠购房款的诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持。关于违约金。原审法院认为，XX公司及XX公司与影像研究所于2011年12月29日签订的《协议书》中并无关于违约金的约定，而XX公司及XX公司与影像研究所2005年4月30日签订的《合同书》中对于影像研究所应付款时间的约定也是有相应工程施工进度要求的，在XX公司及XX公司未能举证证实在其施工进度已符合合同约定影像研究所逾期支付相关款项的情况下，无法证实影像研究所存在相应的违约行为，故XX公司及XX公司要求影像研究所支付违约金的主张，无事实和法律依据，依法不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告山东XX公司、原告济南XX公司的诉讼请求。案件受理费29600元，由两原告负担。

上诉人XX公司不服原审判决上诉称：一、原审法院程序违法。该案原审庭审过程中，法官根据案件审理需要当庭要求上诉人于庭后指定期限内提交相关证据，庭后上诉人于指定期限内提交了相关证据。上诉人提交的证据能够证明上诉人有关违约金要求的主张，但是原审法院收到证据后，在没有依法组织质证的情况下，就违法作出判决，而且在判决中对上诉人提交的证据只字未提。原审法院的这种行为，明显违法。二、原审法院认定事实不清，判决错误。1、上诉人与被上诉人及原审原告三方于2011年12月29日签订的《协议书》中约定：“预扣回丙方（即被上诉人影像研究所）已付款930XXXX6486.5元，”很明显协议中约定的“930XXXX6486.5元”为预扣，其仅是协议签订时被上诉人承诺付款的数额，但该协议签订后被上诉人并未按协议的约定实际履行，即协议签订时被上诉人已付款数额并未达到此930XXXX6486.5元数额。被上诉人虽主张其已履行完全部义务，但其仅仅提交了三份收款收据和两张支票存根，数额分别是XXX.09元、190000元、XXX.09元、230400元，并且被上诉人主张该190000元是剩余10个车位的预定车位的预收款，但其亦未提交任何办理预定手续的证据证明该款项是预定车位的预收款。所以，被上诉人提交的已付款项的证据无论其是主张是购房款还是车位款，其总和与协议书中约定的数额根本就不相符，根本不能证明其已履行完全部付款义务的主张，而一审判决却在没有查清事实的情况下就妄自认定：“影像研究所已付款总额为930XXXX6486.50元，……故两原告要求被告支付拖欠购房款的诉讼请求，无事实及法律依据。”显然是与事实不符的。2、关于上诉人主张的违约金。三方于2005年4月28日签订的《合同书》中第六条已明确约定了被上诉人的付款条件及期限，上诉人也已提供了被上诉人的付款明细表以及房屋建筑工程竣工验收备案单等证据，证明被上诉人逾期付款的事实，而原审判决却认定：“两原告未能举出证据证实在其施工进度已符合合同约定被告逾期支付相关款项的情况下，无法证实被告存在相应的违约行为，故两原告要求被告支付违约金的主张，无事实和法律依据。”明显是错误的。所以，很明显原审法院认定事实不清，判决错误。综上，本案看似复杂其实也很简单，法院只需组织付款双方进行对账，事实便一目了然，上诉人在原审过程中，也曾要求法院组织双方进行账目核对，以便查清事实。但原审法院却违反法定程序，认定事实不清，作出错误的判决。因此，依法上诉人至贵院，请贵院依法查明事实，以维护上诉人的合法权益。

被上诉人影像研究所辩称：根据庭审笔录记载，原审法院要求上诉人庭后提交的证据有两类，一类是上诉人与XX公司之间签订的“合作开发协议”以及与“项目章移交”有关的证据，另一类是上诉人是否出具过“车位款收据”方面的证据。但庭审结束后，除第一类证据外，上诉人没能提交法庭指定的证据，却提交了“竣工验收单、监理日志”等法庭指定的证据范畴之外的其他材料。因“合作开发协议、项目章移交”与被上诉人无关，且原审庭审已就此发表了意见，而其他材料既不属于指定提交的证据范畴，也不属于法律规定的“一审新的证据”，故法庭没有对这部分材料组织质证。原审法院的做法完全符合法律规定，程序合法。上诉人、XX公司、被上诉人三方于2011年12月29日签订的《协议书》合法有效，对各方均具有法律约束力。在该《协议书》第二条中，关于“预扣回丙方已付款930XXXX6486.50元…”的内容，已明确确认了被上诉人已付款的总金额。并且该语句的文义表达内容清晰、逻辑条理，无论是依据《合同法》第一百二十五条进行解释，还是按一般社会认知来理解，该句话的内容不会产生任何歧义。上诉人提供的证据并不能证明其在“违约金计算明细”上主张的“应付款日期”、“实付款日期”与对应的施工进度和对应的付款数额是否相关。上诉人没有证据证明被上诉人存在违约行为。根据《协议书》第一条关于“本协议签订后，针对已售出车位的后至其管理（包括向业主收取剩余购车车位费、交付、管理等）由甲、乙方负责”的约定、第四条关于“甲、乙方确认：就（2005）《合同书》的履行，在丙方将收回的预订出的车位款和退购的车位一并交付给甲、乙方后，放弃向丙方主张任何权利或提出抗辩”的约定，上诉人其实已丧失了向被上诉人提起诉讼的权利。本案关于被上诉人已付款金额的证据确实、充分、无须对帐，被上诉人也不同意对帐。原审判决程序合法、认定事实清楚、判决结果正确，请求二审法院依法维持原判。

原审原告XX公司述称，同意上诉人的上诉请求。

经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。

另查明，原审法院庭审中要求XX公司提交其与XX公司之间签订的合作开发协议以及与项目章移交有关的证据材料、XX公司是否出具过车位款收据证据。XX公司向原审法院提交了“济南市XX公司项目管理部”和“济南市XX公司项目部财务专用章”的交接单。二审期间上诉人向本院递交书面申请，请求对其与影像研究所的帐目进行对帐或审计。

本院认为，上诉人XX公司与被上诉人影像研究所及原审原告XX公司于2005年4月30日签订的《合同书》中，对于影像研究所应付款时间有约定，该事实清楚。其后三方又于2011年12月29日就5号、6号楼房产买卖问题再次签订《协议书》，从该《协议书》的主要内容看，该《协议书》系对2005年4月30日协议后续问题的补充约定，特别是对2005年4月30日协议之后的车位重新调整及车位价款的计算、最终应付购房价款等事项双方均作出了具体约定。其中，该《协议书》第三条明确约定，本次被上诉人应付上诉人购房款XXX.09元。因此，从该协议的约定内容看，双方当事人对涉案购房款的欠付情况，即截止2011年12月29日前，被上诉人是否还存在欠款、欠款多少等，均作出了明确约定。现各方当事人对该协议的真实性均无异议，故该协议应系各方当事人真实意思表示，且不违背法律法规的规定，应为合法有效。因此，该协议能够作为有效证据使用。该协议能够证实，双方当事人已经就截止2011年12月29日前的欠款数额，进行了认真核对，并均已表示确认具体欠付数额。现上诉人对被上诉人的欠款数额持有异议，并申请重新核对帐目，应系对其先前签订协议和作出确认内容的反悔行为，违背了民事活动中的禁止反言原则，本院依法不予支持。另，对于上诉人所称的原审法院审理本案的程序问题，因上诉人递交的“济南市XX公司项目管理部”和“济南市XX公司项目部财务专用章”的交接单并不影响本案事实的认定，原审法院未组织双方质证并无不当，故上诉人称原审程序违法的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费29600元，由上诉人山东XX公司负担。

本判决为终审判决。

审判长车言江

审判员诸葛砚

代理审判员王立强

二〇一四年八月十一日

书记员朱X