刘XX与邹XX、邹XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告:刘XX，女，1978年8月28日出生，汉族，住天津市河东区。

委托诉讼代理人:张XX，天津XX律师。

被告:邹XX，女，1979年2月6日出生，汉族，住天津市河西区。

委托诉讼代理人:孙瑞岭，天津XX律师。

被告:邹XX，男，1953年12月6日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。

委托诉讼代理人:孙瑞岭，天津XX律师。

第三人:天津XX公司，住所地

法定代表人:赖XX，该公司总裁。

委托诉讼代理人:林X，该公司职工。

原告刘XX与被告邹XX、邹XX、第三人天津XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

原告刘XX及其委托诉讼代理人张XX，被告邹XX、邹XX之委托诉讼代理人孙瑞岭、第三人天津XX公司之委托诉讼代理人林X到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、二被告返还原告定金100000元；3、二被告赔偿原告经济损失XXX元；4、二被告赔偿原告中介费44800元；5、二被告赔偿违约金221000元；6、诉讼费、保全费、担保费、律师服务费由二被告承担。

事实与理由:原告与二被告于2016年8月5日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告邹XX名下房屋，房屋成交价XXX元。

原告于当日给付定金100000元。

合同约定被告邹XX应于2016年9月20日前自行清偿剩余贷款并撤销抵押权。

被告在清偿贷款前通过中介告知原告要求加价150000元，原告当时未同意。

后经协调，双方商定加价100000元。

后在2016年10月18日原、被告共同到第三人处签订天津市房产买卖协议时，被告邹XX提出诸多额外条件，原告未能同意，故当日未完成网签手续。

后原告无法联系上被告。

2016年10月31日原告发现被告邹XX已将房屋另行出售。

被告的行为构成根本性违约，应承担相应法律责任。

故成诉。

原告为支持其主张，向本院提交如下证据材料:1、房产交易合同、附属设施清单、业主收据，证明原、被告于2016年8月5日签订的合同真实合法，双方有买卖合同关系；2、定金支付凭证，证明定金按照合同约定支付给被告；3、律师服务费、保全费、担保费、诉讼费票据，证明原告的实际损失及二被告恶意违约行为；4、截图，证明被告违约的事实及时间；5、票据，证明中介费情况；6、房屋买卖合同两份、房产证，证明因被告违约行为，给原告造成的损失。

被告邹XX辩称，不同意原告诉讼请求，请求驳回原告全部诉讼请求。

邹XX与原告不存在房屋买卖关系，2016年8月5日原告与邹XX签订的合同，没有我本人签字，也没有我的授权，事后也没有取得我的追认，根据合同法规定，该合同对我不产生法律效力，我并非合同当事人，不应承担法律责任。

原告在明知邹XX没有授权的情况下仍与其签订合同，主观上存在过错，原告应承担缔约过失责任。

邹XX的签字也不属于表见代理，我对该合同不知情，原告也没有将定金打入我的账户，故双方不存在实际的合同关系。

被告邹XX辩称，我只是在2016年8月5日去中介询价，我是农民，没有房屋买卖的经验，对房屋买卖市场行情及房价均不了解。

第三人为了赚取中介费采用诱导手段让我与原告签订合同，原告明知我没有取得授权仍然签订合同，该合同不具有法律效力，原告应承担缔约过失责任。

请求驳回原告的诉讼请求。

二被告为支持其主张，向本院提交如下证据材料:天津市房产买卖协议，证明诉争房屋交易价格XXX元。

第三人述称，同意原告的诉讼请求。

第三人为支持其主张，向本院提交如下证据材料:1、微信记录20页，证明房产交易合同签署前后第三人一直与邹XX本人保持沟通联络，邹XX对授权邹XX签署房产交易合同及房屋买卖相关事项均表示同意，且邹XX表示其在国外也做了公证委托书，邹XX于2016年8月5日说下周末让人捎回国内，房产交易合同依法成立生效，应予支持。

2016年8月15日邹XX表示公证版授权委托书因为其本人身份证在国内邹XX手里，所以公证版委托书没有办下来，其表示亲自回国办理相关买卖事宜。

且证明邹XX本人提供的侯XX招商银行卡号，让将房屋定金打入此账户内，且其中还有邹XX向我发送的其与侯XX的结婚证；2、微信记录12页，证明2016年8月28日邹XX提出增加房款150000元，经转达原告，原告不同意，最终邹XX确定方案，如不同意增加房款，就解除合同，邹XX赔偿原告200000元违约金；3、结婚证截图，证明2016年8月5日签约当日邹XX向我方提供了其与侯XX的夫妻关系证明及侯XX银行卡号，用于收取定金；4、代理人声明，证明邹XX在代理邹XX签署房产交易合同前也书面声明其本人获得了邹XX的授权，有权处理该房屋买卖相关事宜，且声明如因代理权问题产生纠纷其本人愿意承担全部责任。

原告针对二被告提交的证据，发表如下质证意见:对该证据三性均不认可，不能证明实际成交价格，经过调查，实际成交价为XXX元。

原告对第三人提交的全部证据均无异议。

二被告针对原告提交的证据，发表如下质证意见:对证据1真实性无异议，不能证明其证明目的，该证据证明了邹XX不是合同相对方，原告与邹XX之间不存在买卖关系，合同中没有邹XX签字也没有邹XX授权，该合同不具有法律效力。

邹XX不是房屋所有人及共有人，业主收据证明邹XX提供的侯XX卡号是邹XX写的收条，证明定金与邹XX不存在法律关系；对证据2真实性无异议，与邹XX无关；对证据3认为与本案无关；对证据4、5属于超出举证期限提交的证据，不予质证；对证据6认为与本案无关，邹XX与原告没有房屋买卖关系，邹XX与原告签订的合同没有法律效力。

二被告针对第三人提交的证据，发表如下质证意见:对证据1、2真实性不认可，该证据应提供原件，无法证明聊天的是邹XX本人，不能证明其目的；对证据3、4属于逾期提交的证据，不能作为定案依据，且证据4只有邹XX和原告的签字，没有邹XX本人签字，不能证明邹XX授权邹XX签订合同，与本案无关。

第三人针对原告提交的证据均无异议。

第三人针对二被告提交的证据，发表如下质证意见:真实性认可，但不认可证明目的，真实交易价格应以XX家公司提供的价格为准。

本院依职权向天津XX家宝业房地产经纪有限公司调取房产交易合同底档一份。

原告及第三人对该证据均无异议。

二被告对该证据真实性不予认可，该证据不是原件也未加盖公章，不符合证据的真实性和合法性。

本院认证意见:原告及第三人提交的全部证据真实合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；二被告提交的证据真实性本院予以采信；本院调取的证据，本院予以采信。

本院查明如下事实:2016年8月5日，被告邹XX委托被告邹XX（甲方）与原告（乙方）在第三人（丙方）处签订房产交易合同。

约定原告购买被告邹XX名下房屋，房屋面积70.61平方米，成交价XXX元，并定于2016年10月10日前到房地产管理部门签订天津市房产买卖协议并办理买卖手续。

合同第五条第2项约定，因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。

守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。

第六条第5项约定，在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。

合同签订当日，原告将定金100000元打入被告邹XX指定的案外人侯XX账户并向第三人支付各项中介服务费共计44800元。

后被告邹XX未按合同约定配合原告办理房屋买卖交易手续。

再查，2016年10月20日，被告邹XX与案外人于天津XX家宝业房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，以XXX元出售诉争房屋。

本院认为，原告与被告邹XX签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规强制性规定，且已取得被告邹XX的授权及追认，合法有效。

二被告主张该合同不具有被告邹XX的授权及追认，应属无效的抗辩意见，与本院查明事实不符，本院不予支持。

被告邹XX作为代理人与原告签订合同，相关权利义务应约束于被告邹XX，故原告请求被告邹XX承担相关违约责任的主张，本院亦不予支持。

被告邹XX另行出售房屋的行为，系以其行为明确表示不再履行合同，应承担违约责任。

因合同目的已然无法实现，故诉争合同应予解除。

被告邹XX应返还原告定金100000元、承担原告中介费损失44800元，并按合同约定以成交价10%为标准支付违约金221000元。

关于房屋差价部分，被告邹XX另行出售房屋差价为450000元。

被告邹XX的违约行为给原告造成了额外损失，违约金赔偿已不足以弥补原告的损失。

本着维护交易安全及不应让违约方获利的原则，减除违约金，被告邹XX应另行赔偿原告房屋差价损失229000元。

原告关于房屋差价损失的主张数额过高，超出部分本院不予支持。

因律师服务费未在合同中进行约定，原告主张被告承担律师服务费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条及第一百一十四条之规定，判决如下:

一、解除原告刘XX与被告邹XX于2016年8月5日签订的《房产交易合同》；

二、被告邹XX自本判决生效之日起五日内，返还原告刘XX定金100000元；

三、被告邹XX自本判决生效之日起五日内，赔偿原告刘XX违约金221000元；

四、被告邹XX自本判决生效之日起五日内，赔偿原告刘XX中介费损失44800元；

五、被告邹XX自本判决生效之日起五日内，赔偿原告刘XX房屋差价款229000元；

六、驳回原告刘XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费17092元，由原告刘XX负担7344元、由被告邹XX负担9748元；保全费5000元，由被告邹XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。

审判长童XX

代理审判员杨文华

代理审判员余涛

二〇一七年三月三日

书记员刘XX

本案引用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。