辽宁XX公司与郭X商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告:辽宁XX公司。

住所地:沈阳市于洪区。

法定代表人:张XX，系该公司总经理。

委托代理人:张X，系辽宁XX律师。

委托代理人:杨XX，系辽宁XX律师。

被告:郭X，女，汉族，住址沈阳市于洪区。

委托代理人:刘XX，系辽宁XX律师。

委托代理人:张XX，系辽宁XX律师。

原告辽宁XX公司（以下简称“中亚XX”）诉被告郭X商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年6月17日立案受理后，依法由审判员武晶担任审判长，与代理审判员崔凯（主审）、人民陪审员李欣组成合议庭，公开开庭进行了审理。

原告中亚XX委托代理人张X，被告郭X及其委托代理人刘XX到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称:2007年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买诉争房屋。

合同签订后，被告提出其无处居住的事由，原告考虑到被告处境，在尚有7万元房款未支付的情况下将诉争范围交付给被告使用。

原告按照合同履行合同义务，但被告未按照合同履行付款义务，故诉至法院。

请求法院判令:1、被告继续履行《商品房买卖合同》；2、被告给付尚欠房款6万元；3、被告支付逾期付款违约金41202元（2007年2月20日起至2013年5月28日止）；4、讼费用由被告承担。

被告辩称:被告一直在履行《商品房买卖合同》，不存在无效或者可撤销的情形，合同不存在无效和可解除，同意第一项诉讼请求继续履行合同。

关于剩余房款6万元没有异议。

对于违约金有异议，因原告原因导致贷款没有贷下来，违约金数额过高，部分超过诉讼时效。

3、对原告主体资格有异议，因为原告企业处于吊销状态，请求法院审查，原告起诉的资格是否适格。

经审理查明:2007年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告将位于沈阳市于洪区怒江北街18-23号第20幢2单XX房屋出售给被告，建筑面积44.35平方米，房款总额112117元。

2006年底，原告已办理了入住手续。

合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款:买受人付清首付房款42177元整，余款70000元以贷款方式付清。

合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，逾期在60日内，按日支付应付款万分之一的违约金；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按日支付应付款万分之三的违约金。

合同签订后，被告向原告支付首付款52177元，剩余房款60000元未支付。

另查明:中亚XX现处于吊销状态。

上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《申请书》等证据，经开庭审理，双方当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和有关行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应依照合同约定全面履行合同中的权利和义务。

关于被告辩称剩余房款未能及时给付，是因为原告手续不全，导致贷款未能办理，但被告未提供证据证明其主张成立，故本院无法采信。

现被告未及时给付剩余房款，已构成违约，合同解除的条件已成就，但原、被告均同意继续履行合同，本院予以支持。

被告应按照合同约定履行给付剩余房款60000元。

关于被告主张的违约金过高的问题。

很据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。

本案中，原告作为守约方，其实际损失应为逾期贷款的利息损失。

本院参照中国人民银行发布的计收逾期贷款罚息计算标准认为:合同约定的违约金计算标准与央行标准基本相当，故本院认为，约定的违约金并不过分高于实际损失，本院对被告的该项主张不予支持。

关于被告主张的诉讼时效问题。

根据合同约定，被告应当履行给付剩余房款义务，但被告没有履行该项义务，违约状态持续，但原告未能提供证据证明其向被告不间断主张给付剩余房款的义务，故本院保护原告自起诉之日起前两年期间的权利（即2011年5月28日至2013年5月28日），违约金按照应付款的万分之三计算。

关于被告主张的原告诉讼主体资格问题。

现中亚XX虽处于吊销状态，但并没有被注销，其仍然具有法律意义上的法人地位，具有诉讼主体资格。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下:

一、原告辽宁XX公司与被告郭X继续履行双方签订的《商品房销售合同》；

二、被告郭X于本判决生效之日起十五日内给付一次性给付原告辽宁XX公司购房款人民币60000元；

三、被告郭X于本判决生效之日起十五日内给付一次性给付原告辽宁XX公司违约金（从2011年5月28日起至2013年5月28日止，以60000元为基数，按日万分之三计算）；

四、驳回原、被告其他诉讼请求。

如被告郭X未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2761.4元，由被告郭X承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。

如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审判长武晶

代理审判员崔凯

人民陪审员李欣

二〇一四年六月十三日

书记员孙XX