徐X与巨野XX公司、张XX民间借贷纠纷一案执行裁定书

异议人（案外人）李XX，女，住巨野县。

异议人郭XX，曾用名郭XX，女，住巨野县。

委托代理人张X，男，住巨野县。

申请执行人徐X，女，住济南市历下区。

委托代理人陈XX，山东XX律师。

委托代理人胡美萍，山东XX实习律师

被执行人巨野XX公司。

法定代表人张XX，该公司经理。

被执行人张XX，男，住江苏省苏州市。

本院在执行徐X与巨野XX公司、张XX民间借贷纠纷一案中，作出（2016）巨鲁17**执1181-1号执行裁定书，查封了被执行人巨野XX公司名下位于巨野县青年路北、腾飞路西XX房产两处。

案外人李XX、郭XX向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人李XX、郭XX称，巨野县人民法院查封的位于巨野县青年路北、腾飞路西XX房产两处分别属于异议人李XX、郭XX所有，早在2010年5月我们就与巨野XX公司签订了买卖合同，并支付了价款，拿到了房屋钥匙，安装了防盗门，实际占有了该房产，因此法院查封案外人财产是错误的，请求解除查封，中止对该标的执行。

申请执行人徐X辩称，2014年9月19日我与巨野XX公司签订了借款合同并经巨野县公证处进行了公证，巨野XX公司将上述房产抵押给申请执行人，并在巨野县房管部门办理了他项权证。

法院查封的房产系被执行人巨野XX公司抵押给申请执行人的财产，系被执行财产，不属于异议人所有，异议人不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的满足三个条件的第三人，租售协议也不符合房屋买卖合同的特征，且郭XX不是本案适格主体。

请求驳回异议人的异议。

被执行人巨野XX公司法定代表人张XX对异议人李XX、郭XX的异议无异议。

本院查明，2010年5月28日，异议人李XX巨野XX公司签订《苏巨时代广场商铺租售协议》，购买编号为C12、C13的沿街商铺，合同编号为hzsjXXXa;同日，异议人郭XX与巨野XX公司签订《苏巨时代广场商铺租售协议》，购买编号为C10、C11的沿街商铺，合同编号为hzsjXXXb。

在签订合同的当天，二异议人根据租售协议约定各向巨野XX公司缴纳房款定金20万元。

2010年8月14日和2010年12月6日，二异议人又向巨野XX公司支付房款40万元和110万元。

巨野XX公司在收到上述定金和购房款后将商铺钥匙交给异议人，二异议人委托谷XX找安装防盗门的个体户孔XX对这四件商铺安装了前后防盗门窗。

因巨野XX公司只具有二手商品房销售资质，故该公司只能将销售的房产登记在自己公司名下后，再变更过户给购买人。

根据异议人的要求，编号为C10、C11的商铺中间以及编号为C12、C13的商铺中间不需用隔墙，所以巨野XX公司在2013年8月办理房产权证时直接把与郭XX的租售合同中的C10和C11办成了C10号，把与李XX的租售合同中的C12、C13办成了C11号，产权证号为巨房权证巨野县字第00151**号、第00151**号，然后该公司在异议人不知情的情况下，与徐X签订借款合同，并将两处房产在房管部门办理房产抵押登记，取得了他项权证。

巨野县公安局户籍证明证实郭XX曾用名郭XX。

本院认为，位于巨野县青年路北腾飞路西的编号为C10、C11、C12、C13的沿街商铺房原属巨野XX公司所有，2010年5月28日，异议人李XX、郭XX在巨野XX公司对上述房产未办理产权登记的情况下，分别与巨野XX公司签订了商铺租售协议，根据巨野XX公司的收款收据，该租售协议属于合法有效的房屋买卖合同，虽然该合同并未约定房屋总价款，但并不影响购房协议的成立要件，且巨野XX公司在异议人按约定支付了房屋价款后无异议的情况下向异议人交付了房屋钥匙，即认同支付了全部购房款。

二异议人对房屋门窗进行了安装，应视为实际占有了该房产。

因对该房产的产权登记不能直接办理到异议人名下，需要登记到巨野XX公司名下后再变更登记到异议人名下，故异议人对此没有过错。

虽然被执行人巨野XX公司在办理房产产权登记后又与申请执行人签订了借款合同并办理房产产权抵押手续，但属于巨野XX公司在隐瞒事实的情况下对异议人财产的处分，损害了异议人的合法权益。

因此异议人的权利能够排除执行，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条的规定，裁定如下:

中止本院对巨野XX公司名下位于巨野县青年路北、腾飞路西XX房产两处的执行。

如对该裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长王XX

审判员李XX

审判员郭玉玺

二〇一六年九月二十九日

书记员胡XX