原告李XX诉被告刘XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告李XX。

委托代理人方XX、赵丽。

被告刘XX。

原告李XX诉被告刘XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月4日立案受理后，依法由审判员谌臻适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托代理人方XX、赵丽，被告刘XX第二次开庭时经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案作缺席审理。现已审理终结。

原告李XX诉称：原告经人介绍购买被告自建的位于绵阳市游仙区芙蓉XX三社陆栋贰单XX的房子，房屋结构为贰室贰厅，建筑面积为85㎡，双方于2011年3月20日签订了《房屋买卖合同》，合同中明确约定：“由甲方（本案被告）负责办理房屋产权证，乙方（本案原告）承担相关费用，如房产证无法办理，甲方（本案被告）将购房款全部退还乙方（本案原告）”。合同签订后，原告按约定分三次付款共计20万元，但时至今日，被告仍未将房产证办理下来。经打听，原告无权销售该房屋，因该房是在集体土地上修建的，根本无法办理产权，那原告购买该房的预期目的根本无法实现，原告要求全部退款，但多次找被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1.确认原、被告于2011年3月20日签订的《房屋买卖合同》无效；2.被告一次性返还所收购房款20万元，并从2011年3月20日起按同期银行贷款利率计付利息；3.本案诉讼费由被告承担。经本院就合同效力释X后，原告变更诉讼请求为：1.依法确认原、被告于2011年3月20日签订的《房屋买卖合同》有效；2.解除合同，被告按合同约定一次性退还20万元购房款给原告并承担违约责任即从2011年3月20日起按同期银行贷款利率计付利息。

被告刘XX辩称：买卖房屋是双方真实意思表示且协商一致，原告将房屋卖给原告后也向其交了钥匙。现由于政府原因整个小区的房产证都没有办下来，但是以后竣工验收完成后是可以办理的。不同意向原告退还购房款。原告变更诉讼请求不在举证期限之内，请求法院驳回原告的变更诉讼请求。

经审理查明：2011年3月20日，原告李XX（乙方）与被告刘XX（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方自愿将本契约第二项所列房地产出售给乙方。乙方已充分了解该宗房地产的基本情况，决定购买。二、房屋基本情况甲方房屋坐落于绵阳市游仙区芙蓉XX三社陆栋贰单XX（总层数陆层）2号。房屋建筑面积为贰室贰厅。该房屋建筑结构为砖混房屋，用途为住房，建筑面积约为85平方米。三、成交价格及付款方式1、甲乙双方协商议定上述房地产总房款为222000.00元。第一次乙方于2011年3月30日将首付款100000.00元整支付给甲方。2次付款5月30日。四、房屋交付甲乙双方约定，甲方于收到该房屋全部价款之日起12月前，将该房屋交付给乙方，房屋交接的同时双方共同确认好房屋内不配套设施并签字确认。八、其他补充事宜甲方负责办理房产证，费用由乙方负责，土地产权证以本小区同意为准办理，不定时间，付二期款时甲方交钥匙，三期付款完交房产证。转户费由乙方负责，由甲方办理。如房产证无法办理，甲方将购房款全部交给乙方。天然气由公司统一安装，费用由乙方自付。在11年12月30号为办好房产证乙方再付给甲方二万元整，甲方交房产证时乙方再付清购房款。”当日，被告刘XX向原告李XX出具收据一张，载明：“今收到李XX购游仙芙容村住房款100000.00元。”此后，被告刘XX又分别于2011年5月29日、12月28日，向原告李XX出具收据两张，分别载明：“今收到李XX从深圳转来的购买芙蓉XX住房款75000.00元”、“今收到李XX购房款25000.00元”。庭审中，被告对以上三份收据真实性均无异议。

被告刘XX陈述其自建的位于绵阳市游仙区芙蓉XX三社陆栋的住宅楼用地系农村集体经济组织宅基地。

上述事实，有原、被告当庭陈述，房屋买卖合同、收据、银行转款凭证在卷证实，足以认定。

本院认为：原、被告签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示。原、被告买卖的房屋系修建于农村集体经济组织宅基地之上，虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款、第四款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”、第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，其意在保护农业用地的数量和保障农民的基本居住条件。但本案原告户籍所在地为：绵阳市高新技术产业开发区双碑中XX，并非基于绵阳市游仙区芙蓉XX三社的村民身份取得本案所涉房屋的宅基地使用权，不会导致原告因不能申请宅基地而无法保障其居住条件的情形出现；且该房屋所属的芙蓉XX小区系村改居拆迁建设区域，未影响到农业用地数量。故原、被告签订的《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的效力性强制规定，也无证据表明存在其他无效情形，故应认定该合同合法有效，双方应当按照约定履行。

原、被告约定：“如房产证无法办理，甲方将购房款全部交给乙方。在11年12月30号为办好房产证乙方再付给甲方二万元整，甲方交房产证时乙方再付清购房款。”被告对收取原告购房款20万元的事实予以认可，但至今仍未办理房产证已构成违约，致原告购买房屋转售变现等合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告有权解除合同，并要求被告退还购房款及赔偿资金利息损失。故被告应当全额返还原告购房款20万元，并从起诉之日起至款项返还之日止按照中国人民银行公布的商业银行同期1年期贷款基准利率向被告计付该款的资金利息。

关于被告主张已超过举证期限不应准许原告变更诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”之规定，本院认定的原、被告所签订的《房屋买卖合同》效力与原告主张不一致，经释X原告变更诉讼请求，符合法律规定。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，判决如下：

一、解除原告李XX与被告刘XX于2011年3月20日签订的《房屋买卖合同》；

二、被告刘XX在本判决生效之日起十日内返还原告李XX的购房款200000元，并按照以下方式向原告李XX赔偿资金利息损失（200000元从2013年3月4日起至款项返还之日止，按照中国人民银行规定的商业银行同期1年期贷款基准利率计算的利息）。

本案减半征收案件受理费2200元，由被告刘XX承担。（本案受理费原告已预交，由被告在履行判决义务时一并支付给原告）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。

审判员谌臻

二〇一三年十月八日

书记员张XX