原告（反诉被告）：邢XX，男，1990年1月30日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘XX，北京XX律师。
被告（反诉原告）：张XX，女，1967年9月6日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：徐XX，北京市XX律师。
原告（反诉被告）邢XX与被告（反诉原告）张XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员杨帆独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邢XX及其委托诉讼代理人刘XX、被告（反诉原告）张XX及其委托诉讼代理人徐XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邢XX向本院提出如下诉讼请求：1.解除原被告签订的房屋租赁合同；2.被告返还原告租金23333元；3.被告向原告支付违约金30000元；4.被告赔偿原告货物损失45320元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月15日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将北京市昌平区天通苑东XX六门商铺房的第二、三层租赁给原告，用于经营美容院。合同对房屋基本情况、租赁期限、租金、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了6万元租金，被告将房屋交付原告使用。但仅两个月后，被告又将该房屋租赁给第三人。在未经原告同意的情况下，被告擅自打开门锁，搬动货物，导致原告放在该房屋内的美容仪器及护肤品大量丢失。被告的行为已构成违约，并给原告造成了财产损失，故原告向法院提起诉讼，望判如所请。
张XX辩称，针对原告要求返还租金和违约金的诉讼请求不予认可，在本案中被告无违约行为，原告违约严重，拒绝按合同约定支付年剩余租金，并提前提出退租，因此按照租赁合同约定，原告应支付被告违约金3万，并承担相关损失，为此我方提出反诉。关于赔偿损失的请求，我方认为原告货物存放于原告控制的租赁场地内，其货物是否有损失我方不知情，也与我方无关。关于解除合同请求，我方认可，请法庭确认双方合同于2017年9月14日解除。
张XX向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付租金13333.33元；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金30000元；3.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年5月15日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，合同第（四）条第（一）项约定每年房租为220000元，支付周期为年付。第九条第（二）项约定“租赁期内，乙方提前退租的，应提前90日书面通知对方，租赁合同解除，乙方应向甲方支付违约金叁万元人民币。”《租赁合同》签订后，反诉原告依约交付了租赁物，反诉被告仅向反诉原告支付60000元，经反诉原告多次催告反诉被告仍未按约支付年剩余租金。2017年6月15日，反诉被告单方面提出提前退租，并拒付年剩余租金，反诉被告已构成违约。根据《租赁合同》第九条约定，扣除反诉被告已支付的60000元，反诉被告仍应支付租金13333.33元，并承担违约金30000元。综上，反诉原告依法提起反诉，望判如所请。
邢XX针对反诉答辩称：对于反诉原告要求确认解除合同不持异议，对反诉原告的第二项和第三项请求不认可，反诉被告没有违约行为，且2017年7月初反诉原告将房屋另租他人，导致合同无法实际履行，反诉被告未实际使用房屋，所以无需再支付租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：
1.2017年5月15日，张XX（甲方、出租人）与邢XX（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定张XX将北京市昌平区天通苑东XX六门其中的二三层建筑面积226平方米出租给邢XX进行经营使用。租赁期限为三年，自2017年5月15日起到2020年5月14日止。关于租金标准，合同约定从2017年5月15日至2019年5月14日每年房租22万元，从2019年5月15日至2020年5月14日每年房租242000元。支付周期为年付。押金为2万元。关于甲方义务，合同第八条约定：“（一）甲方依约向乙方交付房屋产权证明或者房屋所有权证明。（二）甲方无权出租房屋或租赁期内甲方丧失出租房屋权利，致使乙方无法继续使用房屋的，甲方应向乙方支付违约金叁万元人民币。”关于乙方义务，合同第九条约定：“（一）乙方未按照约定支付租金达20日的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金叁万元人民币。（二）租赁期内，乙方提前退租的，应提前90日书面通知对方，租赁合同解除，乙方应向甲方支付违约金叁万元人民币。”
2.经查，诉争房屋系张XX和其姐张XX从房屋产权人郭XX处承租后由张XX转租给邢XX，诉讼中，张XX提供了房屋产权证复印件及其与房屋产权人签订的房屋租赁合同。
3.张XX与邢XX签订租赁合同前后，邢XX于2017年5月9日向张XX转账1万元，转账附言为“租房订金”；于2017年5月12日向张XX转账4万元，转账附言为季度部分租金；于2017年5月19日向张XX转账1万元。以上转账一共6万元。关于这6万元的性质，原被告双方认可是房屋租金，但邢XX称张XX同意他按季度支付租金，这6万元是一个季度的租金，而张XX不认可同意邢XX按季度支付租金，称邢XX未按合同约定支付全年租金，构成违约。
4.邢XX自2017年5月15日与张XX签订租赁合同之日起开始实际占有使用诉争租赁房屋。2017年6月20日左右，邢XX称向张XX交还了租赁房屋的钥匙停止经营。关于交还钥匙行为的意思，邢XX称自己承租的是二层和三层，自己的XX客要经过一层出入，而一层的租户不配合，所以自己没法经营，故与张XX协商让其另找租户，为方便张XX寻找新租户，所以将钥匙交还。张XX认可邢XX所述关于协商让其另找新租户的说法，但称原因不是邢XX所称的无法经营，而是邢XX没有能力支付租金故提出退租，并且邢XX也没有向其本人交还钥匙，而是把钥匙放在三层的房间自行搬离了诉争租赁房屋。
5.邢XX搬离诉争房屋后，张XX为诉争房屋寻找新租户。2017年7月18日，新租户XXX与张XX签署一份《收条》，内容为“今收到XXX租昌平区天通苑东XX一至三层底商定金伍万元整[￥50000元]。2017年7月18日至2017年8月28日为装修期。从2017年8月28日至2018年8月27日年租金伍拾万元。2017年8月28日当日XXX必须交清45万元可签定正式租房合同。”现诉争租赁房屋已由XXX实际占有使用，邢XX称新租户实际上7月初即已入驻诉争租赁房屋进行装修。
6.邢XX称自己搬离房屋时，在诉争房屋内封存有几箱货物，但7月底发现货物被拆封，货物遗失，故向公安机关报案，公安机关尚未有处理结果。张XX称不知晓邢XX货物遗失的事情，即使遗失也与其无关。
本院认为：当事人协商一致，或合同约定一方解除合同的条件，或符合法定情形时，当事人可以解除合同。本案中，张XX与邢XX签订的《租赁合同》在履行过程中发生争议诉至本院，在诉讼过程中，双方均同意解除合同，本院对合同解除不持异议。本案争议的焦点在于合同以何种方式在何时解除，而对该问题的判断取决于对邢XX2017年6月20日左右交还钥匙搬离房屋和张XX将诉争房屋另租他人两个行为的认定。邢XX称其交还钥匙搬离房屋是因为与一楼的租户有矛盾导致其无法正常经营，故与张XX协商将房屋另租他人，但邢XX在诉讼中并未举证证明其如何不能正常经营，合同如何不能继续履行，故邢XX关于合同无法继续履行的说法本院不予采信。张XX认可邢XX要求其将诉争房屋另找租户出租的说法，但认为原因是邢XX没有能力支付全年租金故要提前退租。结合原被告双方的陈述以及邢XX交还钥匙停止经营搬离房屋的行为，本院认为邢XX以行动作出了要求提前退租解除合同的意思表示，但邢XX并不享有合同解除权。按照双方《租赁合同》第九条的约定，乙方提前退租，应提前90日书面通知甲方。在正常情况下，乙方提出提前退租90日后，双方的合同解除。但在本案中，邢XX以实际行动作出了提前退租的意思表示，即交还钥匙搬离房屋，而张XX亦同意另行寻找租户，并在2017年7月18日就诉争房屋的租赁与新的承租人达成了合意，故本院认为此时张XX亦以实际行动表示同意解除双方之间的租赁合同，双方就合同解除已经达成一致。结合本案具体情况，本院认为邢XX应向张XX支付两个月租金，其多交的租金张XX应予退还。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，本案诉争租赁合同约定了乙方提前退租的，乙方应向甲方支付违约金3万元。由于邢XX提前退租，导致合同解除，故邢XX应依合同约定向张XX支付违约金。
关于邢XX要求张XX赔偿货物丢失损失的诉讼请求。一方面，邢XX在搬离诉争房屋时并未与张XX确认屋内存放的物品就直接交还了房屋钥匙，在诉讼中亦未能提供足够证据证明物品的损失情况，故本案对于邢XX该项诉讼请求无法予以支持。另一方面，邢XX在发现物品丢失后，即向公安机关报案，对于是否存在盗窃等违法犯罪行为，邢XX可继续要求有权机关调查处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认张XX与邢XX于2017年5月15日签订的《租赁合同》解除；
二、张XX于本判决生效后七日内向邢XX返还房屋租金23333元；
三、邢XX于本判决生效后七日内向张XX支付违约金3万元；
四、驳回邢XX其他诉讼请求；
五、驳回张XX其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6410元，由邢XX负担3205元，已交纳；由张XX负担3205元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费442元，由张XX负担221元，已交纳；由邢XX负担221元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 杨帆
二〇一七年十月十一日
书记员 陈X
