上诉人（原审原告）：张XX，女，1983年11月6日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人:陶X，江苏XX律师。
被上诉人（原审被告）：张X，男，1988年4月1日生，汉族,无业，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：曹XX，北京市XX律师。
委托诉讼代理人：唐XX，北京市XX实习律师。
被上诉人（原审被告）：郝X，女，1985年2月19日生，汉族，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：余XX，江苏XX律师。
上诉人张XX因与被上诉人张X、郝X房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张XX上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判房地产买卖中介合同无效；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、中介合同作为三方合同，应当追加房产中介公司为共同诉讼人。二、张X为无权代理。张X未取得上诉人授权代理上诉人与郝X、房产中介公司签订合同，系无权代理，上诉人立即拒绝追认，对上诉人不发生效力，合同效力不能及于上诉人，房屋买卖中介合同无效。三、张X并非表见代理。郝X与房产中介公司根据房产登记明知房屋权属情况，且未见任何形式的授权委托书，其应当知道无权代理人没有代理权，仍交易房屋，是有故意或过失的，并不构成表见代理。整个交易过程和形式客观上也未与上诉人有密切联系，交易价格偏低，上诉人得知立即表示反对。四、该合同并非上诉人真实意思表示，应归于无效或不成立。五、两被上诉人与房产中介公司非善意，系恶意损害上诉人利益。六、如该类合同被认定有效，必将造成房地产交易市场秩序混乱。
张X辩称，张XX并没有委托张X出售房产也没有委托张X签订本案所涉及的合同。在签订合同时，张X并没有征得张XX的同意，事后也未取得张XX的认可，且在签约中，张X出示的房产证已显示房屋所有权人是两个人，张X并没有出具任何的授权委托书以及授权的权限，郝X并没有理由相信张X具有代理权。郝X在签约过程中对张X身份的审查并不是善意的，也存在过失。如果张X当时与张XX联系，提及张XX授权张X，房产中介公司以及郝X完全可以自行打电话或者让张X打电话来进行核实。但是签约过程中，房产中介公司以及郝X都没有听到张X与张XX联系所说的内容。张X如果打电话给张XX，张XX表示同意的话，按照常理，张X应该是不回避郝X和房产中介公司的，但张X实际是回避了。综合上述因素，张X无代理权，也不构成表见代理。
郝X辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我方一审中已经提供了相关的证据证明，张X的行为构成了表见代理，并且在法院当庭通过电话询问被上诉人张X时，张X也表示上诉人张XX清楚卖房一事，并且涉案房产在张X与郝X签订房地产买卖合同之前，在网络和中介公司挂牌对外销售已经长达一年多。签订合同时，张X提供了张XX所持有的房产证正本，以此证明张XX是同意张X出售涉案房屋的。签订合同的当晚，房产中介公司的工作人员以及张X的姐夫都在场，张X还向房产中介公司的工作人员通过手机微信发送了张XX的身份证照片。对于涉案房屋的出售一事，郝X已经尽到了谨慎审查的义务并不存在任何的过失。根据合同法相关的规定，即使张XX并不清楚张X出售房屋的真实情况，也不必然导致本案的合同无效。张X与郝X之间的房屋买卖合同真实有效，郝X没有过错，张XX可以通过向张X追偿来弥补自己的权益受损。本案诉讼提起人是上诉人张XX，而在案件审理过程中，房产中介公司对于本案的权利义务并不需要承担实质上的责任，不需要将其列为本案的被告。
张XX向一审法院起诉请求：确认张X与郝X所签订的《房地产买卖中介合同》无效。
一审法院认定事实：张XX与张X系姐弟关系，2016年3月29日，张X作为卖房人（甲方），郝X作为买房人（乙方）在案外人南京XX公司的居间服务下，签订了《房地产买卖中介合同》，主要约定：张X、张XX向郝X出售位于雨花台区新湖大道XX在城第二街区某幢301室房屋一套，房屋售价175万元，在签约时乙方支付甲方定金壹拾伍万元整，甲乙双方应于7月1日前共同去银行办理贷款签字手续。合同甲方签字盖章处有“张X、张XX代”的签名。同日，张X出具《承诺书》一份约定：张X已征得共有人同意，签订《房地产买卖中介合同》出售此房，若有不实，本人愿意承担一切经济及法律责任。合同签订当日郝X支付定金壹拾伍万元整。
一审庭审中，经郝X申请，中介南京XX公司工作人员李X、陆X出庭作证，证人李X为实际经办人，陆X为店长。两证人称涉案房屋签订买卖合同过程中，张X提供了张X和张XX两人的涉案房屋的所有权证原件，张X表示房屋为张X、张XX共有，张X系张XX的弟弟，张XX因为没有时间由张XX丈夫过来，合同签订前张X与张XX通过电话，但具体通话内容不清楚，然后张X将张XX身份证照片通过微信发送至陆X手机。2016年6月李X再次与张X联系，张X表示其姐姐张XX又不同意卖房了，需要时间来说服张XX。
一审庭审中，一审法院当庭通过电话询问张X，张X表示张XX一开始是同意卖房的，签合同前确实与张XX联系过但并未提及卖房一事，签合同当晚来的姐夫为其二姐夫，并非张XX丈夫。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、张X的行为是否构成表见代理？2、张X与郝X于2016年3月29日签订的《房地产买卖中介合同》是否有效？关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，以行为人与被代理人之间存在某种事实上或者法律上的联系为基础。本案张X与张XX系姐弟关系，张X与郝X签订房屋买卖协议时，提供了张XX的身份证照片、持证人为张XX的房屋所有权证原件，而且有专业的房地产经纪公司提供居间服务，郝X已尽到了合理的注意义务，其有理由相信张X有代理权，且郝X不知张X签订房屋买卖协议的行为系无权代理行为，郝X是善意的且无过失。因此张X的卖房行为构成表见代理，其代理行为有效。关于第二个争议焦点。张X与郝X所签订的房地产买卖中介合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，郝X愿意支付合理对价，张X收取了郝X定金，该合同合法有效。张XX诉称该合同违背了其真实意思表示，不予追认。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故张XX要求确认合同无效不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十一条、第六十条之规定，判决：驳回张XX的诉讼请求。案件受理费100元，由张XX负担。
本院二审期间，张XX对一审认定的事实没有异议，但其表示对签订合同的过程不清楚，而且张XX至今是单身。张X对一审查明“2016年3月29日，被告张X作为卖房人”的事实有异议，主张该表述不确切，卖房人填写是张X和张XX。张X对一审查明的其他事实没有异议。郝X对一审查明的事实没有异议，但认为一审中证人是就其听到张X与张XX通话内容表述的。
对一审认定事实中双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，张XX提供证据1，涉案房屋还贷款记录，证明涉案房屋主要资金来源包括还贷是由张XX个人负担，张X根本没有还贷；证据2，张XX和张X父亲出具的情况说明，证明张X是私自出售房屋。张X与郝X均未提交新的证据。张X对张XX提供的上述证据真实性没有异议，张X表示，其持有的涉案房屋两证并不是从张XX手中取得，而是从父母处取得。郝X质证意见为：对证据1还贷记录的真实性没有异议，但该证据并不能达到对方的证明目的，也不能证明是还涉案房屋的贷款；房产证上登记的所有权人是张XX和张X，如果房屋系张XX个人购买，其应该通过其他的确权途径确定为张XX个人所有，该证据与张X和郝X之间所签订的买卖合同没有关系；证据2情况说明属于证人证言，对真实性不予认可，按照举证规则，证人应该出庭作证。
本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
涉案房屋系张XX与张X共同共有。张X与郝X在经房产中介公司居间介绍签订买卖合同时，张X未能提供张XX授权其出售涉案房屋的委托手续，且张XX对张X与郝X签订的房地产买卖中介合同不予追认，故张X签订房地产买卖中介合同的行为应为无权处分。张XX以此为由主张张X与郝X签订的房地产买卖中介合同无效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人张XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张X负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹XX
审判员 沈萍儿
二〇一七年三月七日
书记员 朱XX
