高X等与山东XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）:高X，女，1965年1月17日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人:孔XX（系高X之夫），男，1964年2月13日出生，汉族，山东省某局科长，住济南市。

上诉人（原审被告）:孔X，女，1990年8月6日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人:朱XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人:胡美萍，山东XX实习律师。

原审被告:山东XX公司，住所地济南市。

法定代表人:刘XX，董事长。

原审第三人:孙XX，女，1965年4月6日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人:朱XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人:胡美萍，山东XX实习律师。

上诉人高X因与被上诉人孔X、原审被告山东XX公司（以下简称富XX公司）、原审第三人孙XX房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市XX区人民法院（2015）市民初字第966号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。

上诉人高X及其委托诉讼代理人孔XX，上诉人孔X、原审第三人的共同委托诉讼代理人朱XX、胡美萍到庭参加诉讼。

原审被告富XX公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。

本案现已审理终结。

高X上诉请求:1.撤销一审判决第三项，依法改判孔X向高X支付利息损失（以426500元为基数，自2011年1月13日起至判决生效之日止，按照XX国人民银行同期贷款利率计算）；2.全部诉讼费用由孔X承担。

事实和理由:1.一审判决不支持高X主张的利息损失，不符合法律规定。

一审判决既然已经认定孔X在本案XX存在过错，那么就应当对合同无效所造成直接经济损失承担相应的责任。

一审判决对高X主张的利息损失不予支持，实际上就是判决孔X在存在过错的情况下不承担任何责任，判决依据与判决结果自相矛盾，明显违反了合同法第五十八条的规定。

2.孔X明知其所售房屋是违法建筑，仍将房屋出售给高X，存在重大过错，依法应赔偿高X的利息损失。

一审查明，2010年11月，济南市城市管理行政执法局就已认定涉案楼房为违法建筑，而孔X则是于2011年1月8日与高X达成涉案的房屋买卖合同并办理相关手续，从时间上能充分体现出孔X在明知涉案楼房为违法建筑，却与富XX公司恶意串通，隐瞒事实，误导高X购买房屋，对高X因购买涉案房屋所造成的利息损失，存在重大过错。

孔X辩称，孔X不存在任何欺骗行为。

高X作为完全民事行为能力人，其有义务也有能力去辨别其签订的房屋买卖合同是否违法，且在该事件之前双方互不相识，是通过富XX公司介绍才签订的相关协议，现因XX通无力退还房款，高X才将所有风险推给孔X。

一审判决XX认定的事实有误。

孔X、高X及富XX公司三方签订的变更证明实质上是合同权利义务概括转让的协议书，该协议书系三方的真实意思表示，高X已经支付相应的对价，该协议书是合法有效的，能够直接导致孔X将购房的全部权利义务转移给高X。

孔X同富XX公司之间的合同关系已经消灭，高X和富XX公司已建立起真正的房屋买卖合同关系，因此孔X不应当向高X承担还款义务。

孔X请求二审法院将本案发回重审或改判，如不能发回重审则请求法院在查明事实的基础上，驳回高X的上诉请求，维持一审判决。

孔X上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判驳回高X对孔X的诉讼请求；2.全部诉讼费用由高X承担。

事实和理由:1.孔X与高X之间不存在房屋买卖合同关系，亦不存在“房屋转让关系”。

一审判决认定两人之间存在房屋转让关系是错误的。

2.高X支付给孔X的426500元实质是履行“变更证明”的对价，一审判决将其认定为购房款是错误的，判令孔X向高X退还该款更无依据。

高X辩称，1.一审判决认定《变更房屋所有权》无效，事实清楚，证据充分，适用法律正确。

2.孔X关于426500元款项实质是履行“变更证明”对价的上诉理由不仅不能成立，还涉嫌诱骗犯罪。

请求二审法院查明事实，依法驳回孔X的上诉请求。

富XX公司未陈述意见。

孙XX述称，同意孔X的上诉意见和答辩意见。

高X向一审法院起诉请求:1.确认2011年1月8日高X与孔X（孙XX代）所签订的《变更房屋所有权证明》无效;2.判令孔X返还高X已支付的款项426500元整;3.判令孔X以426500元为基数，按照同期银行贷款利率向高X赔偿损失（自2011年1月13日起至判决生效之日止，按照同期贷款率计算）；4.判令孙XX、富XX公司对以上款项承担连带责任。

一审法院认定事实:2010年，孔X（作为买受人）与富XX公司（作为出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定孔X购买某住宅项目住宅楼2号楼1单元9层3号房，面积为147.39平方米，单价每平方米2600元，总金额为383214元；合同约定分期付款，合同签订时付全房款的50%，封顶时付全房款的40%，交房之日付全房款的10%，可购买地下室1500元每平方米；合同约定出卖人应当在2011年12月28日前，将符合本合同约定的房屋交付给买受人使用；合同约定，交房之日，如需办理房产登记，买受人按实际产生费用金额向出卖人交纳；合同还约定如因出卖人原因，逾期交房达到60日以上的，在买受人书面提出退房之日起30天内，出卖人无条件退还买受人已付房款，并按已付房款的银行同期贷款利息赔偿买受人损失。

2010年5月24日，孔X向富XX公司交款19万元，富XX公司为其出具收据一份，收款方式注明“建行结账无回单”。

另查明涉案楼房由案外人山东XX公司建设，由富XX公司售卖。

2010年5月25日，孔X另外与富XX公司签订协议书一份，购买地下室一处，价格为46470元。

2010年5月25日，孔X向富XX公司交款46470元,注明为地下室款，收款方式为“招行转账”。

2011年1月8日，高X与孔X就变更声明（由其母亲即第三人孙XX代签）达成合意，约定将上述位于某住宅项目住宅楼项目XX第2号楼l单元09层03号的房屋出卖给高X。

双方达成合意后，并未另行签订房屋买卖合同，而是在孔X与富XX公司2010年签订的《商品房预售合同》上由高X直接添加签名，并于2011年1月月8日在富XX公司的证明下，签订了《变更房屋所有权证明》。

该证明内容为:“某住宅项目2号楼1单元903室（面积147.39平方米）原购房主孔X于2011年元月8日已将此套期房转卖给现户主高X所有，原购房合同转至高X名下。

现由新户主高X与山东XX公司建立新的购房买卖合同关系，由高X与该公司继续履行后期购房合同之规定义务。

现高X将所购孔X该套房款叁拾捌万元（孔X首付款）及地下室一单元一层20号（面积30.98平方米，计肆万陆仟伍佰元整）向孔X一次付清。

至此，该房屋及地下室的所有权归高X所有，高X在原合同XX加注本人姓名，公司不再收取合同过后费用，特此证明。

买房人孔X孙XX代2011年元月8日买房人高X2011年元月8日证明人山东XX公司（合同专用章）邢其年2011年元月8日。

”2011年1月13日，高X转款支付给孔X426500元。

2010年11月、2011年2月，济南市城市管理行政执法局分别给山东XX公司送达“行政处罚决定书”及“催缴罚款通知”，称涉案楼房未按照国家规定办理工程质量监督手续且施工图设计文件未经审查，违反法律规定，进行罚款。

2011年7月，济南市城市管理行政执法局要求山东XX公司在2011年8月15日前自行拆除违法建筑。

2011年9月，济南市市XX区城市管理行政执法局给山东XX公司通知，称其公司在未取得建设工程规划许可证前，擅自开工建设住宅楼，济南市规划局已认定为不符合城乡规划，济南市政府作出采取强制拆除的批示，因此要求该公司对该处建筑限期拆除。

因此涉案楼房无法交付。

另查明，涉案房产所在的某住宅项目项目未在济南市规划局办理规划许可手续。

一审法院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条规定，被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见；第三十四条第一款规定，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。

本案XX，富XX公司在答辩期限和举证期限内，没有对高X的诉讼请求及所依据的事实和理由提出答辩意见，也没有提交证据材料，应视为放弃答辩和举证权利。

本案XX孔X与富XX公司先签订《商品房预售合同》，约定由孔X购买由富XX公司售卖的房产；后高X与孔X签订《变更房屋所有权证明》，并在前述《商品房预售合同》上添加高X的签名，约定由高X购买上述房产；对上述事实到庭的三方当事人均无异议，因此对上述事实予以确认。

本案XX所涉房屋尚未建成，该房产所涉及建筑未取得建设工程规划许可证等相关手续，对上述事实三方当事人亦无异议，亦予以确认。

《XX华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定:商品房预售，应当符合下列条件:……（二）持有建设工程规划许可证；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

本案XX富XX公司未取得建设工程规划许可证即开发房地产，其未提供证据证明其取得商品房预售许可证明即进行预售，违反前述法律的强制性规定。

《XX华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

”据此能够认定孔X与富XX公司签订的商品房预售合同属无效合同。

因孔X与富XX公司签订的商品房预售合同无效，基于该合同产生的标的物亦已被有关部门定性为违法建筑，因此基于此建筑产生的、高X与孔X之间的房屋转让关系亦属无效。

关于无效合同的法律后果，《XX华人民共和国合同法》第五十六条规定:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案XX孔X与富XX公司、高X与孔X签订的合同均属无效合同，自始即没有法律约束力，因此孔X与富XX公司因该合同取得的财产，应当予以返还，现高X要求孔X返还其426500元购房款的诉讼请求，予以支持；富XX公司明知涉案房产未取得商品房预售许可，仍然销售，后涉案相应楼房被定性为违法建筑、责令拆除，造成楼房无法交付，其对高X及孔X利益受损具有明显过错；高X与孔X作为完全民事行为能力人，在购买房产时未尽到应尽的注意义务，未仔细审查相应的手续是否完备、是否合法即签订合同，因此高X与孔X对造成合同无效的法律后果亦有责任，因此对高X要求孔X赔偿损失（支付其利息）的诉讼请求，不予支持。

高X主张其与孔X之间的转让合同无效，并要求孔X返还其购房款，因本案XX富XX公司不具备承担连带责任的条件，对高X要求富XX公司承担连带赔偿责任的请求，不予支持。

孙XX代孔X与高X签订《变更房屋所有权证明》，孔X事后予以追认，因此孙XX不是涉案法律关系的直接当事人，高X要求其承担连带责任无法律依据，不予支持。

判决:一、高X与孔X于2011年元月8日签订的《变更房屋所有权证明》无效；二、孔X于判决生效之日起10日内退还高X购房款426500元；三、驳回高X的其他诉讼请求。

案件受理费8090元,公告费1020元，由孔X负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

高X于二审期间提交公告费发票一张，拟证明其上诉时由其垫付了公告费300元，要求孔X承担。

经质证，孔X对该证据的真实性无异议，但认为该笔费用不应由孔X承担，因为孔X在本案XX没有任何过错。

二审期间，孔X未依法交纳二审案件受理费，经本院催交后，仍未在本院指定的期限内交纳二审案件受理费。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，孔X不服一审判决向本院提起上诉，但未依法交纳二审案件受理费，经本院通知催交后仍不予交纳，根据《最高人民法院关于适用《XX华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十条之规定，对于孔X的上诉按自动撤回处理，对其上诉请求本院不予审理。

本案双方当事人二审争议的焦点问题是:孔X是否应承担高X主张的利息损失。

《XX华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案XX，孔X与富XX公司、高X与孔X签订的合同均属无效合同，除应返还因该合同而取得的财产外，有过错的一方依法还应赔偿对方因此而受到的损失。

孔X未仔细审查涉案房产的相应手续，即与富XX公司签订商品房预售合同，在富XX公司因违法开发房产被处罚后，又与高X签订合同，将涉案房产售于高X，存在明显的过错，应对合同无效承担主要责任；高X在购买房产时未尽到应尽的注意义务，未仔细审查相应的手续是否完备、是否合法即签订合同，应对合同的无效承担次要责任。

综合分析双方的过错及损失情况，本院酌定孔X对本案合同无效所造成的购房款利息损失承担70%的责任，高X承担30%的责任。

综上所述，高X的上诉请求部分成立。

本院依照《XX华人民共和国合同法》第五十八条、《XX华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:

一、维持济南市市XX区人民法院（2015）市民初字第966号民事判决；

二、被上诉人孔X于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人高X利息损失（以426500元为基数，自2011年1月13日起至判决生效之日止，按XX国人民银行同期贷款利率的70%计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《XX华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费3000元，由孔X负担2100元，高X负担900元；公告费300元，由孔X负担。

本判决为终审判决。

审判长吴彦沛

代理审判员刘洋

代理审判员闵雯

二〇一七年三月十六日

书记员刘X