唐山XX公司与王X租赁合同纠纷一审民事判决书

原告:唐山XX公司，住所地唐山市路南区新华西道XX。

法定代表人:陈XX，职务董事长。

委托代理人:高XX，河北XX律师。

被告:王X，女，1977年8月24日生，汉族，住唐山市路北区。

委托代理人:王刚，河北XX律师。

委托代理人:董X，河北XX律师。

原告唐山XX公司与被告王X租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。

原告唐山XX公司委托代理人高XX，被告王X、委托代理人王刚、董X均到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告唐山XX公司向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告就唐山市XX一层156号铺位签订的经营品牌为“纳兰小馆”的《XXX租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金95472元、综合服务管理费88924.59元，合计184396.59元（截止到2016年2月29日）；3.判令被告自2016年3月1日起至2016年5月31日止向原告支付迟延履行违约金16964.49元；4.本案一切诉讼费用由被告承担。

事实和理由:2014年原被告签订了《XXX租赁合同》，约定被告承租原告唐山市XX一层156号铺位，经营品牌为“纳兰小馆”。

租赁期限为三年（自2014年10月1日起至2017年9月30日止）。

租金计算方式为:第一年、第二年的月租金标准为人民币60元／平方米；第三年月租金标准为75元／平方米。

且在第1至第3个租约年被告每月均按该房屋经营期间的商铺税前营业额的15%计算抽成租金，并以一个季度（三个月）为一个缴租期。

同时合同约定，为扶持被告方经营，原告免除被告3个月的租金，具体为第1个租约年的第10、11月的租金及第2个租约年第1月租金。

合同第六条约定，本合同签署后三个工作日内，被告应向原告支付人民币15912元作为履约保证金。

第二十七条约定了双方在本合同项下产生的争议管辖法院为房屋所在地法院。

同时双方签订了物业合同，约定了综合服务管理费为按照套内建筑面积计算，计租日起每月每平方米45元人民币，即每月5967元，并约定自本合同签订之日起的5日内，被告应向原告支付人民币11934元作为综合服务管理费保证金。

上述合同签订后，被告依约进驻，原告按合同约定履行了全部义务，但被告未按照约定及时支付租金，已构成根本违约，截止到2016年5月31日，被告共拖欠原告各项费用合计201361.08元，经原告多次催要，被告一直拖延支付，严重侵犯了原告的合法权益。

被告王X辩称，1.原告主张与事实不符，被告无理由支付租金，法院应驳回原告诉讼请求。

被告系XXX首批入驻商户，因XXX人流稀少致使被告经营严重亏损，对此原告提出将其一楼改造成风情街以吸引顾客，为吸引更多商户入驻银泰，原告于2014年和被告协议，签署租赁协议，将被告经营的“纳兰小馆”以二次招商形式作为首个入驻商户进驻银泰一层，作为回报原告承诺给予被告用电用水减免优惠，并以按季度形式对被告减免房租。

被告入驻后，原告一直也按照承诺履行，未对被告提出租金要求，原告是以实际行动对双方签订的租赁合同条款进行了变更，书面租赁合同约定内容对双方不再产生约束力。

2015年12月，因原告经营不善未能给商户带来足够人流量，致使被告严重亏损，经协商，原告提出将被告调整到四层经营，为此被告交付了15000元的四层店面租金，并签订了一层撤场手续。

但被告交付四层租金后，原告违反承诺，又要求被告支付一层租金。

原告行为违背事实和双方约定。

2.原告诉请数额明显过高，与实际不符。

2015年12月原被告双方已经办理了撤柜手续，原告的行为已经明确认可了双方相关费用结算日期为2015年12月，此后不应再产生额外的费用。

同时按照双方签订的合同约定，被告撤柜后就不应再缴纳租金及其他费用，而原告诉请要求被告支付至2016年2月份租金及其他费用明显与事实不符，按此计算的迟延履行违约金等费用也明显与实际不符。

3.原告曾向被告提出到四楼经营的方案，被告为此支付了四楼房租15000元，要求原告返还给被告。

4.本案涉案合同属于原告出具的格式合同，适用于在原告处经营的各个商户，对于其中加重被告责任的条款应依法认定为无效。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.原告提交的XXX租赁合同，被告质证意见为真实性无异议，但认为该合同第四条租金条款约定，租金是按照固定租金和抽成租金中较高的一项收取，而非原告诉请中按照固定租金加上抽成租金收取。

且按照合同约定，被告已在入场时交付15912元履约保证金，该费用应在诉请中予以扣减。

本院认为原被告双方签订的租赁合同系真实意思表示，合同条款中对租金标准有明确约定，应以合同约定为准，被告主张理据充足，本院予以支持。

2.对于原告提交的欠费商户汇总明细，被告质证意见为该证据为原告单方做出，未经被告签字对账确认，不具有证明力，同时原告未提供相应费用的计算方式及计算依据，对其真实性不予认可。

本院认为该证据系原告单方做出，不能排除合理怀疑，本院不予采信，具体费用应按照租赁合同约定计算。

3.对被告提交商户能源缴费单，原告质证意见为真实性无异议，但只能证明被告在原告处承租店铺并长期实际经营，水电费与租金及综合服务管理费无关，且如被告所述，原告已在能源费用上给予被告高达9000元的优惠政策，不可能再对其租金及综合服务管理费给予优惠。

本院认为被告提交的该组证据能够反映出原告曾经给予被告能源费优惠政策，但不能直接证明双方关于租金及综合服务管理费优惠政策的约定情况。

4.对被告提交的XX银行个人银行卡流水截图，原告对其真实性认可。

本院认为该证据能直接证明被告已向原告支付15000元房租，因此本院予以采信。

5.对被告提交的录音证据，原告不认可其真实性、关联性。

本院认为该组证据能证明被告与原告工作人员进行过电话沟通协商，但不能直接证明原告给予过被告房租减免及水电优惠，不能排除合理怀疑，故本院不予采信。

6.对被告申请的证人纪X的证言，原告认为证人是被告的雇员，与本案有利害关系，难以做出客观真实的表述不应采信。

本院认为，证人纪X的证言提出在2015年11月被告在原告处办理撤柜手续，系间接证据、言辞证据，不能形成事实确信，对此本院不予认定；其证明未收到过原告催要费用的书面通知，原告未能提出相应证据证明其依合同约定履行了合理通知义务，故对此本院予以采信。

本院认定事实如下:2014年原被告签订了《XXX租赁合同》，被告承租原告唐山市XX一层156号铺位。

租赁期限为三年（自2014年10月1日起至2017年9月30日止）。

租金计算方式合同约定按固定租金和抽成租金中金额高的方式计取。

为扶持被告方经营，原告免除被告3个月的租金。

被告向原告支付人民币15912元作为履约保证金。

同时双方签订了物业合同，约定了综合服务管理费为每月5967元，被告向原告支付人民币11934元作为综合服务管理费保证金。

上述合同签订后，被告依约进驻，原告给予被告能源优惠，但被告未按照约定支付租金和综合服务管理费，2015年12月3日被告通过银行转账向原告支付四层租金15000元。

本院认为，1.原被告双方签订的XXX租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。

2.该租赁合同已实际履行，被告自入驻后一直未缴纳店面租金，这与双方租赁合同约定的租金缴纳条款矛盾，且该状态一直持续至2016年2月29日，按双方租赁合同约定，原告主张的自2016年3月1日起至2016年5月31日止的迟延履行违约金日千分之一计算，共计16964.49元，过高本院予以调整，按中国人民银行同期贷款利率计算（184396.59元×4.35%÷365天×92天=2021.8元）。

原被告双方就租赁合同履行进行过协商，原告方给予了被告方水电费优惠政策，并实际执行了优惠政策。

被告主张的房租优惠政策从现有证据中无法查明。

3.欠付租金数额及综合管理费数额应按照合同约定计算，同时欠付租金数额中应对合同约定的免除的3个月份的租金予以扣减。

4.被告2015年12月3日向原告实际交纳了四层租金15000元，但未实际入驻经营，因此应予退还。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:

一、解除原告唐山XX公司与被告王X签订的《XXX租赁合同》。

二、被告王X自本判决生效之日起十日内支付原告唐山XX公司租金80472元，综合服务管理费88924.59元。

三，被告王X自本判决生效之日起十日内支付原告唐山XX公司自2016年3月1日起至2016年5月31日止的迟延履行违约金2021.8元。

案件受理费4320元，由被告王X承担。

因原告已预交诉讼费，上述诉讼费用由被告王X自本判决生效之日起十日内向原告唐山XX公司支付。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判员王健

代理审判员王庆军

代理审判员李杭泽

二〇一六年十二月十三日

书记员杜XX