李XX与于XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告:李XX，男，1974年8月3日出生，汉族，山东XX，住济南市。

委托诉讼代理人:逯XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人:胡美萍，山东XX律师。

被告:于XX，男，1976年11月1日出生，汉族，无业，住济南市。

委托诉讼代理人:马XX，山东XX律师。

原告李XX与被告于XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。

原告李XX及其委托诉讼代理人逯XX、胡美萍、被告于XX的委托诉讼代理人马XX到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告李XX向本院提出诉讼请求:1、要求继续履行合同，被告协助办理房屋过户手续，将涉案房屋过户至原告名下；2、被告赔偿律师费损失5000元。

事实和理由:原告购买被告位于济南市房产一处，经济南XX公司作为居间人签订了《房屋买卖合同》，约定原告出资96万元购买上述房屋，并对付款和交房等事项作出约定。

原告已按约向被告支付定金2万元，双方也按约于2017年3月17日办理了网签。

2017年4月1日，原告按约将首付款66万元准备好后，联系被告转账支付，但被告拒绝接受，并表示不愿继续履行合同。

原告认为，双方签订的合同是双方真实意思表示，内容合法，且原告已按约履行了主要义务，现被告拒绝接受剩余房款、拒绝协助办理过户，已严重违反了合同约定。

为维护自身合法权益，现诉至法院。

被告于XX辩称:一、房屋抵押权人平阴农商银行不同意本次房屋交易，故房屋买卖合同存在实际不能履行的情况。

二、原告在房屋买卖合同履行过程中存在违约行为致使合同未能履行。

三、合同约定了单方解除的法律后果，被告可以依据合同约定解除合同。

四、原告主张的律师费没有事实依据。

请求驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下:位于济南市房屋的所有权人为被告于XX，房产证号为:济房权证中字第1133**号，建筑面积102.42平方米。

2017年3月5日，原告李XX（乙方、买受人）与被告于XX（甲方、出卖人）在案外人济南XX公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，约定被告于XX将上述涉案房屋出售给原告李XX，总价款为96万元；原告李XX在合同签订时支付定金2万元，双方应当在签订合同之日起30日内办理网签，原告李XX在银行贷款审批通过后10个工作日内，完税后办理房屋所有权转移登记手续前，将首付款66万元支付给被告于XX，余款30万元贷款支付；该房屋设有抵押；合同第十二条违约责任约定:“……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。

……5、签定合同后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方；如乙方违约，则定金不退。

甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金”。

合同签订当日，原告李XX向被告于XX支付购房定金2万元。

2017年3月17日，原、被告办理了涉案房屋的网签手续。

原告李XX在本案中提交了中信XX个人账户明细查询及中国XX银行个人活期账户交易明细，欲证实2017年3月29日原告账户内的资金情况，有履行合同的能力。

加盖“中信XX济南天桥支行柜面业务专用章”的中行XX个人账户明细查询显示2017年3月29日原告李XX账户余额为216307.69元，加盖“中国XX银行股份有限公司济南兴华支行业务专用章”的建设银行活期账户交易明细显示2017年3月29日原告李XX账户余额为60万元。

被告于XX对银行账户明细的真实性不予认可，主张未加盖公章、没有负责人签字。

原告李XX为本案纠纷与山东XX签订诉讼委托代理合同，山东XX指派逯XX、胡美萍律师参加本案诉讼，原告李XX为此支出律师代理费5000元。

被告于XX在本案中提交“证明”一份，内容为:“于XX:你向我行询问是否同意你转让抵押编号201XXXX7025的房产，现我行答复如下:鉴于该房产系我行与你签订的最高额抵押合同，高抵字（2014）年第27025号之抵押物，我行不同意你向他人转让”，落款时间为2017年7月24日，落款处加盖“山东XX业务公章”。

被告于XX据此主张涉案房屋的抵押权人不同意转让标的物，合同无法履行。

原告李XX对此不予认可，称该“证明”是由单位出具，出具的经办人未签字，签章处未加盖公章，而是加盖的业务公章；证明的出具时间为2017年7月24日，而原、被告合同约定是4月初开始履行，并不存在抵押权人不同意转让的情形。

本案中，原告李XX申请证人王XX出庭作证，王XX系中介方济南XX公司负责人，也是原、被告涉案房屋买卖的中介经办人。

庭审中王XX陈述:“2017年3月19日原、被告前往XX银行办理的面签，审批通过了，只需要支付首付款办理解押过户后再抵押就可以发放贷款了，审批通过后我于2017年3月31日通知被告，说第二天去制锦市农行支付首付款办解押，当时被告同意，但当天晚上8点左右被告的一个战友给我打电话，说房子解不了押不用支付首付款了，我就给被告进行联系，被告当天晚上不接电话，第二天早上我到农行时又给被告打电话，被告不接，到中午12点左右给被告打通了，被告说房子解不了押，别支付首付款了”。

因被告于XX在本案中主张涉案房屋存在有效抵押，抵押权人不同意本次房屋交易，故本院于庭审后对于涉案房屋的权属状况及查封、抵押情况前往济南市住房保障和房产管理局进行了调查复核，经查:1、涉案房屋现存在有效的查封一个，即本案中原告申请采取的保全措施；2、涉案房屋曾设立有抵押四个，均早已注销失效，其中包括涉及抵押权人为“平阴县XX”的两项抵押，也均早已注销。

以上事实，由房产证、房屋买卖合同、收条、济南市存量房屋买卖合同、个人账户明细查询、账户交易明细、诉讼委托代理合同书、代理费发票、银行证明、证人证言、工作记录、房地产权登记信息、查封登记信息、抵押权登记信息及当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

原、被告签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

虽然被告于XX对于原告李XX提交的中信XX个人账户明细查询及中国XX银行个人活期账户交易明细真实性不予认可，对于原告李XX的履约能力存疑，但对此并未提供相反证据予以证实，而根据原告提供的银行明细表显示，其在2017年3月29日的银行账户内资金余额为80多万元，完全有支付首付款的能力，故对被告于XX的此项主张，本院依法不予采纳。

虽然被告于XX主张解押款项来源于原告，而原告仅支付了定金2万元，应属违约，但根据证人证言及庭审查明的事实，可以证实原告李XX未能支付首付款系因被告于XX以房屋存在的抵押无法解除为由拒绝受领所致，原告李XX对此并无过错，故对被告于XX的此项主张，本院依法不予采纳。

虽然被告于XX在本案中提交了加盖“山东XX业务公章”的“证明”一份，主张涉案房屋的抵押权人山东XX不同意转让标的物，合同无法继续履行，但经本院调查核实后发现，现涉案房屋并不存在有效的抵押，曾设立的抵押也早已注销失效，不可能存在抵押权人不同意房屋交易导致合同不能履行的情况，故对被告于XX的此项主张，本院依法不予采纳。

本案中，因被告于XX拒绝受领首付款，导致合同未能继续履行，被告于XX的行为已构成违约，现原告李XX依据合同约定主张要求继续履行合同，被告于XX协助办理房屋过户手续及要求被告于XX赔偿律师费损失，合法有据，本院均依法予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:

一、被告于XX于本判决生效之日起十日内协助原告李XX办理位于济南市房屋（房产证号:济房权证中字第1133**号）的过户手续，将房屋过户至原告李XX名下。

二、被告于XX于本判决生效之日起十日内赔偿原告李XX律师费损失5000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11020元、财产保全费5000元，均由被告于XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判长李钧

人民陪审员乔永欣

人民陪审员关晓军

二〇一七年十一月九日

代理书记员孙靖