申请人:安徽XX公司，住所地安徽省凤阳县府城镇三步两桥东北XX，统一社会信用代码9134XXXX42195785。
法定代表人:周X，该公司董事长。
委托诉讼代理人:周XX，安徽XX律师。
委托诉讼代理人:吴伟，安徽XX律师。
被申请人:马X，男，1981年4月20日出生，汉族，户籍地安徽省凤阳县，经常居住地安徽省凤阳县。
申请人安徽XX公司（以下简称凤阳XX银行）与被申请人马X申请实现担保物权一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用特别程序进行了审查。
现已审查终结。
凤阳XX银行称:1.请求依法裁定拍卖或变卖马X所有的位于凤阳县名城华XX商业376号房产一套[房产证号:房地权证凤字第××号，国有土地使用权证号:凤国用（2015）第0042号]；2.凤阳XX银行对拍卖或变卖所得价款在借款本金200万元和利息（按年利率14.46375计算至借款本息还清止）以及实现债权支付的律师代理费6万元的范围内享有优先受偿权；3.申请费用由马X承担。
事实和理由:2016年11月21日，凤阳XX银行与马X签订借款合同一份，约定:凤阳XX银行向马X提供额度为200万元的借款；借款期限为2016年11月21日至2019年11月21日；借款人在借款额度内循环使用借款，实际借款期限、实际提款日、借款金额以本合同项下的借款借据所记载的期限、日期、金额为准，借款借据为合同的组成部分，与借款合同具有同等的法律效力；借款人违约导致贷款人以诉讼方式实现债权的，借款人除应当承担全部借款本息之外，还应当承担贷款人为此支付的实现债权的全部费用；若借款人逾期还款，逾期罚息利率为合同未约定的借款利率上浮50%。
当日，凤阳XX银行与马X签订最高额抵押合同一份，约定:马X以其所有的位于凤阳县名城华XX商业376号房产一套[房产证号:房地权证凤字第××号，国有土地使用权证号:凤国用（2015）第0042号]为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。
2016年12月1日，凤阳XX银行向马X发放借款200万元，借款到期日为2017年11月21日，年利率为8.8305%。
2017年11月21日，凤阳XX银行与马X签订借款展期协议，约定将借款展期至2018年5月21日，展期期间的借款利率为年利率9.6425%。
现借款展期期限已届满，经多次催要，借款本息马X至今未能偿还。
马X未提出异议。
本院经审查查明:2016年11月8日，马X向凤阳XX银行提出借款申请。
2016年11月21日，凤阳XX银行（贷款人，甲方）与马X（借款人，乙方）签订《个人借款合同》一份（合同编号:786XXXX20160114），约定:甲方向乙方提供中长期个人经营借款；借款用途为购混凝土；本合同项下的借款额度为200万元，借款额度系指在本合同约定的提款有效期内，由甲方向乙方提供的人民币借款的本金限额；本合同期限为36个月，即自2016年11月21日至2019年12月21日，借款的提款有效期间自2016年11月21日至2019年11月21日，在提款有效期终止时，乙方未使用的借款额度自动失效；每次提款的借款期限最长为36个月，自乙方实际提款日起至约定还款日止，以借款借据的记载为准，但任何一笔借款的还款日不得迟于本条第（二）款所确定的合同期限的终止日；本合同项下借款额度的使用采取循环方式，实际借款期限、实际提款日、借款金额以本合同项下的借款借据所记载的期限、日期和金额为准，借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；当借款额度的使用采取循环方式时，乙方可根据自身生产经营实际资金需求情况提前3个工作日向甲方提出提款申请，借款期限仍依据本合同第四条确定；借款利率详见其他约定事项，借款逾期的罚息利率为合同约定的借款利率上浮50%，自借款到期日次日起适用逾期罚息利率；借款可采用受托支付方式；还款方式为按月付息，到期一次性还本，付息日为每月20日；本合同项下的担保方式为抵押担保，担保合同另行签订，与本合同具有同等法律效力；发生下列情形之一的，构成乙方违约:（二）乙方未按本合同约定归还借款本息或支付相关费用；出现上述任一违约情形，甲方有权行使下述一项或几项权利，并书面通知乙方:（一）停止发放本合同项下的借款；（二）宣布借款立即到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用；（五）对乙方未按时还清的借款本金和利息（包括被甲方宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；甲方为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、律师费等）均由乙方承担；在合同履行过程中或因履行合同发生争议引起诉讼、仲裁时，有关合同相对方、法院、仲裁机关等通知和法律文书的送达通讯地址如本条第（十四）款所列，并载明如因受送达人自身原因，出现确认地址及联系方式不准确、变更后未告知、本人或者指定代收人拒收等情形，导致有关通知和诉讼文书未能被受送达人实际接收的、被退回的，视为已送达；其他约定事项:实际借款利率以发放时借款借据约定的为准，若借款人未按期结息、还本，甲方有权提前收回贷款本息，乙方同意甲方直接扣划乙方名下银行账户资金，用于偿还该笔贷款本金、利息。
凤阳XX银行在贷款人处盖章，马X在借款人处签名、捺印。
同日，凤阳XX银行（抵押权人）与马X（抵押人）签订《最高额抵押合同》一份，约定:为了确保凤阳XX银行与马X（下称债务人）签订的编号为786XXXX20160114的《个人借款合同》（下称主合同）的切实履行，保证抵押权人债权的实现，马X愿意为主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保；本最高额抵押的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、逾期利息、违约金、赔偿金、债务人应向甲方支付的其他款项（包括但不限于甲方垫付的有关手续费、电讯费、杂费、信用证项下受益人拒绝承担的有关银行费用等）、甲方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本最高额抵押项下担保债权责任的最高限额为200万元；担保的主合同债权债务发生期限为2016年11月21日至2019年11月21日。
凤阳XX银行在贷款人处盖章，马X在借款人处签名、捺印。
马X提供的抵押财产为其所有的坐落于凤阳县名城华XX商业376号房产一套[房产证号:房地权证凤字第××号，国有土地使用权证号:凤国用（2015）第0042号]，且已办理抵押登记手续。
2016年12月1日，马X向凤阳XX银行提出提款申请，申请借款200万元，并委托凤阳XX银行将200万元贷款转入衡孝策账户（开户行:凤阳XX银行，账号:62×××46）。
同日，马X在凤阳XX银行出具的金额为200万元的借款凭证上签名、捺印。
借款凭证载明的借款用途为购混凝土；年利率为8.8305%；借款到期日为2017年11月21日；还款方式为按月结息，到期一次性还本。
凤阳XX银行于当日发放该笔贷款。
2017年11月21日，马X以资金回笼不及时为由向凤阳XX银行提出展期还款申请。
同日，凤阳XX银行与马X签订《借款展期协议》一份，约定:上述借款还款期限展期至2018年5月21日，展期期间的借款利率为年利率9.6424%。
凤阳XX银行在贷款人处盖章，马X在借款人处及担保人处签名、捺印。
借款到期后，马X未能按期偿还借款本息。
为实现担保物权，2018年5月24日，凤阳XX银行（甲方）与安徽XX（乙方）所签订《委托代理合同》一份，约定:甲方因与乙方实现担保物权纠纷一案，委托乙方的律师出庭代理；甲方委托乙方代理权限为特别授权；甲方于协议签订后向乙方缴纳代理费陆万元整；协议有效期限应自签订之日起至本案本审终结止（判决、调解、案外和解及撤回诉讼包括对方撤诉均视为本案本审终结止）。
凤阳XX银行在甲方处盖章，安徽XX在乙方处盖章。
本院经审查认为，凤阳XX银行与马X签订的《个人借款合同》、《最高额抵押合同》及《借款展期协议》，均系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
马X未按借款合同及展期协议的约定履行偿还借款义务，应按双方的约定承担偿还借款本息、罚息等责任。
《中华人民共和国物权法》第二百零三条规定:为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
本案中，马X自愿以其所有的坐落于凤阳县名城华XX商业376号房产一套[房产证号:房地权证凤字第××号，国有土地使用权证号:凤国用（2015）第0042号]为上述借款提供最高额抵押担保，且抵押物已办理抵押登记，马X理应按《最高额抵押合同》的约定承担担保责任。
故凤阳XX银行主张实现担保物权的请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
对于凤阳XX银行实现担保物权的范围，凤阳XX银行与马X签订的《最高额抵押合同》中明确约定最高额抵押项下担保债权责任的最高限额为200万元。
故凤阳XX银行对抵押物拍卖、变卖所得价款只能在200万元债权范围内享有优先受偿权。
凤阳XX银行申请超出的部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条、第二百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百六十九条、第三百七十二条第一项规定，裁定如下:
一、准许拍卖、变卖被申请人马X所有的坐落于凤阳县名城华XX商业396号房产一套[房产证号:房地权证凤字第××号，国有土地使用权证号:凤国用（2015）第0042号]；
二、申请人安徽XX公司对上述抵押财产变价后所得价款在200万元债权范围内享有优先受偿权；
三、驳回申请人安徽XX公司的其他申请请求。
申请费23280元，由被申请人马X负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审判员王维
二〇一八年六月二十六日
代理书记员刘晓全
附本案适用的相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。
当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国物权法》第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百六十九条实现担保物权案件可以由审判员一人独任审查。
担保财产标的额超过基层人民法院管辖范围的，应当组成合议庭进行审查。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理:
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。
