龙岩市保障性住房管理服务中心与孙XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告:龙岩市保障性住房管理服务中心，住所地龙岩市新罗区南环西XX，统一社会信用代码123XXXX729307185。

法定代表人:陈X，主任。

委托诉讼代理人:陈XX、涂萍萍，福建XX执业律师。

被告:孙XX，女，汉族，1972年3月15日出生，居民，住龙岩市新罗区。

原告龙岩市保障性住房管理服务中心（以下简称“保障性住房服务中心”）与被告孙XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。

原告保障性住房服务中心的委托诉讼代理人涂萍萍，被告孙XX到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

保障性住房服务中心向本院提出诉讼请求:1.解除保障性住房服务中心与孙XX于2016年4月25日签订的编号为[2016]04-196号的《龙岩市XX廉租住房租赁合同》；2.判令孙XX立即支付保障性住房服务中心自2015年7月1日起至2018年3月30日止尚欠的房屋租金21437.18元；3.判令孙XX将其承租的位龙岩市新罗区室房屋交还保障性住房服务中心，并支付自2018年4月1日起至实际交还房屋之日止按月租金744.46元计算的租金；4.判令孙XX立即支付保障性住房服务中心自2015年7月1日起至款清之日止，以每月尚欠的租金为本金按月利率2%计算的逾期付款违约金。

事实与理由:保障性住房服务中心系受龙岩市人民政府委托，负责管理龙岩市XX廉租住房的日常管理事务的事业单位。

2016年4月25日，保障性住房服务中心与孙XX续签编号为[2016]04-196号的《龙岩市XX廉租住房租赁合同》，该合同约定:由孙XX承租位新罗区室房屋；租期从2015年12月31日起至2018年6月30日止；房屋租金为104.49元/月，按季缴纳，承租方需在每季度第一个月的10日前交清当季租金，逾期交租金的，承租方按日向出租方缴纳应缴月租金的1%的违约金；承租方拖欠租金累计达三个月的，出租方有权终止合同收回房屋等内容。

2014年经龙岩市房改办审查核实，孙XX在已承租廉租房后又购买了经济适用房，已不符合廉租房保障资格。

根据龙岩市房改办岩房委办[2018]7号文件，龙岩市房改办对孙XX的处理意见为:取消孙XX的廉租房保障资格，解除租赁合同，并按市府办龙政办[2017]212号文第二十五条规定的租金标准补交租金，限其2018年4月底前退出廉租房。

根据该文件规定，孙XX于2015年7月1日起应缴房屋租金为744.46元，但自2015年7月1日起至2018年3月30日止，孙XX仍按104.49元/月交纳房屋租金，截止2018年3月30日孙XX尚欠保障性住房服务中心房屋租金21437.18元，应付违约金7180.8元。

经保障性住房服务中心多次向被告催收，但孙XX仍拒不支付尚欠租金，亦不交还房屋，孙XX的行为已构成违约，保障性住房服务中心有权终止本合同。

为此，保障性住房服务中心特向法院起诉，望判如诉请。

孙XX辩称，2016年4月25日，保障性住房服务中心与孙XX重新签订了《龙岩市XX廉租住房租赁合同》，合同约定的租金为104.49元。

现保障性住房服务中心要求从2015年7月1日起补交每月每平方14.94元的租金没有依据，应从2016年4月25日签订合同之后补交。

孙XX于2012年9月14日购买东XX经济适用房，并于2014年12月27日交房，但因为没钱装修，孙XX至今还居住在廉租房。

本院经审理认定事实如下:2009年8月6日，孙XX向龙岩市建设局申请龙岩市XX廉租住房保障。

2009年10月20日，龙岩市建设局批准意见为同意对该户实施廉租住房保障。

2016年4月25日，保障性住房服务中心与孙XX重新签订了编号为[2016]04-196号《龙岩市XX廉租住房租赁合同》，合同约定:出租房为保障性住房服务中心，承租方为孙XX，经市保障性住房审核办公室认定，承租方家庭符合廉租房配租条件，保障人口共3人，本户可享受保障面积45㎡，家庭人员名单如下:陈XX（子女），王XX（配偶），孙XX（本人）。

租赁房屋位于龙岩市新罗区，建筑面积49.83㎡；租赁期限从2015年12月31日起至2018年6月30日止，符合续租申请条件的承租户在租赁合同期满前三个月办理续租申请手续，逾期未提交的视为自动放弃申请，租赁合同期满前一个月，承租方应主动到出租房签订续租合同，逾期未签订的，视同放弃续租，应办理退房手续；房屋租金收取标准为按龙发改价[2013]价119号文件，按可享受廉租住房标准面积规定，本户实际享受保障标准面积45㎡，每月租金每平方米按2元收取，计90元；超出保障标准面积4.83㎡，每月租金每平方米按3元收取，计14.49元；共计人民币104.49元，当规定的房屋租金变动时，按新规定标准执行；房屋租金按季缴纳，承租方需在每季度第一个月的10日前交清当季租金，逾期交租金的，承租方按日向出租房缴纳应缴月租金的1‰的违约金；签订合同时，一次性收取住房保证金800元（含水电设备、房租、水电费、燃道煤气等押金），不计息；若发现承租方未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况或伪造有关证明的，出租方有权切断房屋电源、水源，或终止合同，收回房屋，同时索赔由此造成的损失。

承租方在租赁期间家庭人口变化或收入变化应主动到房改办申请变更手续；如未如实申请变更手续经有关部门核查或抽查，承租户不再符合廉租房申请条件的，出租方有权收回房屋并追缴超标准部分的租金；承租方在租赁期间因违反合同第七条相关规定，出租房有权收回房屋，出租房在作出收回房屋决定后书面通知承租方，承租方应自收到出租房退房通知起15个工作日内办理退房手续，逾期不办理退房手续的，出租房有权依法申请人民法院强制执行，同时逾期之日起月租金按15元/平方米收取。

2018年，福建省龙岩市住房制度改革委员会作出岩房委办[2018]7号《龙岩市房改办关于孙XX等2户家庭保障资格的处理意见》，其中对档案号为446已租住莲东地块1#111的孙XX一户，经查该户于2014年复核时查出拥有东XX1#110室，处理意见为:取消该户廉租房保障资格，解除租赁合同，并按市府办龙证办[2017]212号文件第二十五条规定的租金标准补交租金，限其2018年4月底前退出廉租房。

2018年2月4日，保障性住房服务中心委托福建XX律师通过XXX邮寄方式向孙XX发出《律师函》要求孙XX交清所欠租金、办理解除租赁合同等手续，并退出廉租房。

前述《律师函》孙XX于2018年2月4日签收。

孙XX按合同约定支付租金至2018年3月。

因孙XX至今未曾退房，保障性住房服务中心经催告未果，遂诉至本院，请求判如所请。

另查明，2012年9月14日，孙XX、王XX、陈XX与龙岩XX公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定孙XX、王XX、陈XX向龙岩XX公司购买龙岩市新罗区XX。

孙XX、王XX、陈XX于2014年12月27日办理了前述房产交房手续，并于2016年6月23日办理了产权登记手续。

再查明，2017年8月6日，龙岩市人民政府办公室的文件龙政办[2017]212号《龙岩市人民政府办公室关于印发龙岩中心城区主城区保障性住房管理实施细则的通知》第二十五条第（二）款规定:廉租住房、公共租赁住房保障家庭又拥有其他房产且超过规定住房准入标准的，取消其保障资格，解除原租赁合同……在规定时间内仍不退出的家庭，按公共租赁住房保障面积外租金标准的1.5倍收取，市保障性住房管理服务中心依法收回其承租的房屋，并依法要求担保人承担担保责任。

本院认为，保障性住房服务中心与孙XX签订的《龙岩市XX廉租住房租赁合同》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。

根据合同约定，承租方在租赁期间家庭人口变化或收入变化应主动到房改办申请变更手续，如未如实申请变更手续经有关部门核查或抽查，承租方不再符合廉租房申请条件的，出租方有权收回房屋并追缴超标准部分的租金。

经房改办审计查出，孙XX、王XX、陈XX名下拥有坐落于龙岩市新罗区XX，已经不符合廉租房申请条件。

孙XX至今未办理退出廉租住房手续，已构成违约，根据合同约定，保障性住房服务中心有权解除与孙XX之间的合同，要求孙XX退出廉租住房，返还其承租的龙岩市新罗区。

保障性住房服务中心要求孙XX自逾期退房之日起按月租金14.94元/平方米计算租金，低于双方的约定，本院予以准许。

但保障性住房服务中心于2018年2月4日委托律师事务所向孙XX发送的要求解除租赁合同及退出廉租房的《律师函》，孙XX于2018年2月4日签收该份《律师函》，即保障性住房服务中心解除合同的意思表示于2018年2月4日送达孙XX。

按合同约定，孙XX应从收到通知之日起15个工作日内（即2018年2月28日前）办理退房手续。

故孙XX应向保障性住房服务中心支付租金:补缴租金49.83平方米×14.94元/平方米-104.49元=639.97元，并以744.46元/月（49.83平方米×14.94元/平方米）的标准支付自2018年4月1日起至实际交还房屋之日止的租金。

保障性住房服务中心要求孙XX支付按月利率2%计算的违约金，低于双方约定，且未违反法律规定，本院予以准予，但违约金的起算时间应从2018年3月1日起算。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下:

一、解除龙岩市保障性住房管理服务中心与孙XX于2016年4月25日签订的编号为[2016]04-196号的《龙岩市XX廉租住房租赁合同》；

二、孙XX应于本判决生效之日起十日内将位于龙岩市新罗区房屋归还龙岩市保障性住房管理服务中心；

三、孙XX应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市保障性住房管理服务中心截至2018年3月30日止的房屋租金639.97元；

四、孙XX应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市保障性住房管理服务中心从2018年4月1日起至实际交还房屋之日止、按月租金744.46元计算的租金；

五、孙XX应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市保障性住房管理服务中心从2018年3月1日起至款清之日止，以每月尚欠的租金为本金，按月利率2%计算的违约金；

六、驳回龙岩市保障性住房管理服务中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费515元，减半收取计257.5元，由孙XX负担25元，由龙岩市保障性住房管理服务中心负担232.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。

审判员江晓萍

二〇一八年六月二十日

书记员杨XX（代）

书记员林XX（代）

附注:

一、相关法律条文:

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。

对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

二、执行申请提示

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。

申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

三、主动履行生效法律文书提示

（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。

履行款存入以下账户

开户单位:龙岩市新罗区人民法院

开户行:兴业XX

账号:17×××01

支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。

（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。

主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。

（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。