揭XX与杨XX、杨XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江西省赣州市章贡区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）章民一初字第4669号

原告揭XX，男，1972年9月16日生，汉族，赣州市宁都县人，经商，住赣州市宁都县。

委托代理人付XX，江西XX律师，特别授权代理。

委托代理人吴X，江西XX律师，特别授权代理。

被告杨XX，男，1982年10月25日生，汉族，江西省瑞金市人，无业，住瑞金市。

被告杨XX，男，1987年2月23日生，汉族，江西省瑞金市人，无业，住赣州市章贡区。

委托代理人罗XX，江西XX律师，特别授权代理。

委托代理人王XX，江西XX律师，特别授权代理。

原告揭XX诉被告杨XX、杨XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告揭XX的委托代理人付XX、吴X，被告杨XX、杨XX及其委托代理人罗XX、王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：两被告系被告章贡区XX的合伙投资人。2014年12月4日，两被告因该酒吧经营需要，就承租原告所有的位于赣州市章贡区娱乐城#店面的租赁事宜与原告签订了一份《租赁合同》，内容约定：”甲方（原告）将前述店面出租给乙方（两被告），建筑面积为223.92㎡；租期为5年：即自2012年6月3日至2017年6月2日；租金自2012年8月3起算，其中第一年至第五年的月租金分别为23511.6元／月、25862.76元／月、28449元／月、31293.9元／月、34423元／月，租赁押金为70533元。”同时，合同还约定：”租金按季度预付，如乙方（被告）拖欠租金达8天以上，则甲方有权随时解除合同，并扣除押金；因出租房屋发生的水、电、物业管理等费用均由被告负责承担。”合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告杨XX、杨XX却不守诚信，自2015年5月1日起就未再向原告支付租金、水费及物业管理费，至2015年12月31日止，被告杨XX和被告杨XX拖欠该两项费用分别已累计达到了227592元和6717.6元；至2015年7月，水费已累计拖欠17046元。为此，原告多次找到两被告要求协商解决，而被告却一直不予理睬。原告遂诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告杨XX于2012年6月3日签订的《租赁合同》，并由两被告在合同解除时将店面恢复原状（清空店内设施、折除店内水泥灌浇隔层楼面）和向原告返还店面，如未按时恢复原状和返还，则原告有权自行处理和无需承担由此引起的任何责任；2、两被告连带向原告支付已拖欠的租金（实际返还前的店面租金，两被告仍应分别按每月31293.9元（2016年1月至12月）、34423元（2017年1月至2018年12月）、37865.3元（2019年1月至2020年12月），即每年的月租金在前一年月租金的基础上递增10%）和物业管理费（按每月559.8元的标准支付）共计人民币251355.6元（至2015年12月31日，租金、物业管理费分别为227592元和6717.6元；水费算至2015年7月为17046元）；3、原告无需退还本案的租房押金计人民币70533元；4、本案诉讼费用由两被告连带承担。

为证明自己的主张，原告提交了以下证据：证据1、原告身份证，证明原告的诉讼主体适格；证据2、被告身份证、章贡区XX在章贡区工商局登记的个体信息，证明被告的诉讼主体适格、乐活酒吧系被告杨XX与杨XX合伙经营，且杨XX是该酒吧负责人的事实；证据3、原告与被告杨XX于2012年6月3日签订的《租赁合同》，证明被告杨XX、杨XX因经营乐活酒吧而需承租原告店面以及双方的权利义务的事实；证据4、水费、物业费收款收据，证明乐活酒吧所在小区店面的物业管理费按2.5元／㎡／月标准支付的事实，乐活酒吧已连续拖欠2015年1月至2015年12月的物业管理费计人民币6717.6元的事实以及乐活酒吧已拖欠2014年11月至2015年7月之间的水费17046元，原告已为乐活酒吧垫付了上述拖欠的全部物业管理费、水费的事实。

被告杨XX、杨XX辩称：1、答辩人不存在违约的情形，由于被答辩人的原因导致答辩人无法继续履行租赁合同。答辩人在合同签订后一直按照合同履行义务，直至2015年9月份，答辩人装修乐活酒吧。2015年10月3日左右，被答辩人至答辩人乐活酒吧，声称答辩人未及时支付被答辩人的房租，要将房屋收回。在2015年10月5日左右，被答辩人在未通知答辩人的情况下，将该房屋上锁，并发布招租广告，使得答辩人无法进行装修。后答辩人多次与被答辩人沟通，协商解决该事宜，但是被答辩人仍未将房屋交付给答辩人使用，使得答辩人无法继续履行租赁合同，因此，答辩人未违反租赁合同约定的内容，不存在违约的情形。2、答辩人自2015年10月份以来，一直未占用被答辩人的房屋，被答辩人主张的自2015年10月份至2020年12月份的房屋以及物业管理费没有事实与法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有在答辩人继续占用使用被答辩人房屋的情况下，被答辩人才有权利要求答辩人支付房屋租金；3、被答辩人称答辩人自2015年5月1日起未支付租金与事实不符，答辩人于2015年6月30日、2015年8月28日已经通过银行转账的方式支付房屋租金给被答辩人，答辩人支付的该部分租金应当予以扣除；4、被答辩人应当退还答辩人因租赁合同缴纳的押金。由于被答辩人已经在2015年10月份将房屋上锁，导致答辩人无法使用该房屋，答辩人有权要求被答辩人退还押金。

为证明自己的主张，被告提交了以下证据：证据1、银行转账凭证，证明被告分别于2015年6月30日、8月28日支付56898元租金给原告揭XX；证据2、现场照片共6张，证明原告已将房屋上锁并粘贴招租广告；证据3、调查笔录，证明原告于2015年10月4日左右将房屋上锁并粘贴招租广告。被告在举证期限内，向本院申请证人谢X、钟X出庭作证，证明原告于2015年10月4日左右将房屋上锁并粘贴招租广告。

当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院结合本案的争议焦点认证如下：

原告提供的四组证据，被告对证据1、2、3的三性无异议，本院经庭审核实，认为原告提供的证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以认可。被告对证据4所载明的事实没有异议，但认为原告并没有代为缴纳物业管理费和水费，经审查，该组证据载明的物业管理费和水费系由原告向物业管理公司缴纳，由物业管理公司开具收款收据证明，虽然该组证据不是正式的发票，但收款收据亦是证明原告垫付的事实客观存在，故对该组证据的三性本院予以认可。

对于被告提交的三组证据，原告对证据1的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，经审查，该组证据中载明的交款时间在原告主张被告拖欠租金（2015年5月）之后，原告认为该款项系补足之前拖欠的租金，但未提供反驳证据给予证明，故本院对该组证据的三性给予认可。原告对证据2的三性均有异议，经审查，该组照片中拍摄时间、拍摄地点以及拍摄内容均不明确，真实性无法查明，故对该组证据的三性本院不予认可。原告对证据3的三性均有异议，经审查，该两份调查笔录属于证人证言，该证人也出庭作证接受原、被告的质询，故对该两份证言中与当庭陈述一致的部分，本院予以认可。

被告在举证期限内向本院申请证人谢X、钟X出庭作证，并经庭审接受原、被告双方当事人质证，对证人证言中与庭审中查明的事实相符的部分，本院予以认可。

经审理查明：2012年6月3日，原告揭XX与被告杨XX签订一份《租赁合同》，双方约定：原告将位于赣州市章贡区娱乐城南XX店面出租给被告杨XX使用，租赁期限为2012年6月3日至2017年6月2日，租金标准为2012年6月3日至2012年8月2日为免租期，2012年8月3日至2013年12月31日租金为23511.6元／月、2014年1月1日至12月31日租金为25862.76元／月、2015年1月1日至12月31日的租金为28449元／月、2016年1月1日至12月31日的租金为31293.9元／月、2017年1月1日至2017年6月2日的租金为34423元／月；租金按季度预交；如拖欠租金8天以上，甲方（原告）有权随时解除合同，并扣除押金70533元；因出租房屋发生的水、电、物业管理等费用均由乙方（被告）承担。该合同签订时，被告向原告缴纳了押金70533元，原告亦将房屋交付被告使用。自2015年5月起，被告开始拖欠原告房屋租金至今未付。同时，截止至2015年12月份，原告为被告垫付了2015年1月至12月的物业管理费及2014年11月至2015年7月的水费。为此，原告诉至本院，要求处理。

另查明，2015年6月30日，被告委托他人向原告个人账户内汇入28449元房租；2015年8月28日，被告委托他人向原告个人账户内汇入28449元房租。被告杨XX租赁案涉房屋用于经营章贡区XX，章贡区XX经章贡区工商行政管理局审核登记为个体工商户，经营者为被告杨XX。被告杨XX、杨XX自认两人为章贡区XX的股东。

本院认为：原告揭XX与被告杨XX签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行。被告杨XX自2015年5月起未足额缴纳租金的行为已构成违约，应承担违约责任。根据原、被告双方合同的约定，被告杨XX拖欠房屋租金的行为已经符合原告行使合同单方解除权的条件，故原告要求解除原、被告于2012年6月3日签订的《租赁合同》和要求被告腾空并将房屋恢复原状返还的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告要求被告支付所欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但应扣除被告于2015年6月30日支付的28449元房租以及于2015年8月28日支付的28449元。关于违约责任的问题，原告主张按合同约定的扣除押金70533元来承担违约责任，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。关于物业管理费的问题，根据原、被告的合同约定，涉案房屋的物业管理费由被告承担，但是由于物业管理费系应由被告向物业管理部门缴纳，原告只是代收代缴，故原告已向物业管理部门代缴的2015年1月至12月的物业管理费，被告应给予退还（按每月每平方米2.5元计算，面积为223.92平方米）。2016年之后的物业管理费，被告逾期或拒不缴纳物业管理费的违约责任应由物业管理部门来主张，故原告要求被告向原告支付2016年之后物业管理费的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于水费部分，原告已代被告向物业管理部分交纳了2014年11月至2015年7月15日之间的水费17046元，因其主张的水费除了案涉的房屋以外，还包括了本院受理的（2015）章民一初字第4667号原告谢XX诉被告杨XX、杨XX房屋租赁合同纠纷一案中涉及的水费开支，即两案所涉及的房屋均由二被告统一装修经营乐活酒吧，水费开支在两案中无法区分，在（2015）章民一初字第4667号诉讼一案原告谢XX放弃对该水费的主张，本院经审查对原告主张在本案中要求被告支付其所垫付的水费的诉讼请求给予支持。关于本案民事责任的承担问题，被告杨XX作为合同一方当事人，应当承担合同的全部权利义务。本案案涉房屋实际使用者为章贡区XX，登记业主为被告杨XX，被告杨XX与被告杨XX均为章贡区XX股东之一，同时在庭审中，被告杨XX与被告杨XX对承担责任的主体身份没有提出异议，且两被告共同答辩、共同举证，故本院对原告要求两被告连带承担责任的诉讼请求予以支持。

关于被告辩称原告已于2015年10月5日将案涉房屋上锁，发表招租广告，被告不应承担2015年10月之后的房租以及物业管理费，关于该事实，被告提供了照片以及证人证言，首先，照片的拍摄时间、地点以及载明的手机号码使用者均不明确，无法证明原告锁门的事实存在。其次，被告申请的两个证人只能证明在2015年10月初在案涉房屋进行装修期间，因房东来交涉，要求停工，但证人均未亲眼所见房东锁门以及之后案涉房屋的状况，再者，如果原告有锁门的行为，导致被告无法经营，被告完全可以通过向公安机关报警或依法提起诉讼等方式解决，现仅凭二证人的证言不足以证明案涉房屋已在2015年10月5日由原告上锁并控制的事实不能得到证明。被告应对此承担举证不能的法律责任，本院对被告的该项抗辩主张不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告揭XX与被告杨XX于2012年6月3日签订的《租赁合同》。

二、被告杨XX、杨XX于本判决生效之日起三日内将位于赣州市章贡区娱乐城南XX店面恢复原状并返还给原告揭XX。

三、被告杨XX于本判决生效之日起三日内向原告揭XX支付从2015年5月1日至腾空房屋之日止的房屋租金（已交的56898元可以抵扣，计算标准为：自2015年5月1日起至2015年12月31日按每月租金28449元计算；自2016年1月1日起至腾房之日止按每月租金31293.9元计算）。

四、被告杨XX于本判决生效之日起三日内向原告揭XX支付垫付的物业管理费6717.6元以及水费17046元。

五、被告杨XX缴纳的租房押金70533元抵作违约金，原告可不予退还。

六、被告杨XX对以上第三、四项承担连带责任。

七、驳回原告揭XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12495元，由被告杨XX、杨XX承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本共三份，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。

审　判　长　　吴菁菁

审　判　员　　刘芳梅

代理审判员　　曾子为

二〇一六年七月二十三日

书　记　员　　刘XX