潘XX与赵XX合同婚纠纷一审民事判决书

原告潘XX，男，生于1960年2月16日，汉族，教师，住四川省达州市达川区

委托代理人郑益明，四川XX律师。

委托代理人郑X，四川XX律师。

被告赵XX，男，生于1962年12月23日，汉族，教师，住四川省达州市达川区。

委托代理人杨XX，四川XX律师。

委托代理人李XX，达州市达川区新桥法律服务所法律工作者。

原告潘XX诉被告赵XX合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，于2014年7月3日依法由审判员刘X独任审判，公开开庭进行了审理。原告潘XX及其委托代理人郑益明、郑X，被告赵XX及其委托代理人杨XX、李XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告潘XX诉称，被告赵XX在达川区XX镇友谊街出资修建房屋，因建房占地需要，被告多次找到原告协商。双方达成协议，原告将所有的位于达川区XX镇友谊街集资改建楼的地下室四间（其中一间是带有三米高石墙的三角形地块）交给被告建房，被告用其修建的后单元顶楼住房一套作为交换，并负责在该顶楼加层修建一套住房（被告负责修建和吊装原材料，原告负责原材料和工人工资）。2011年5月2日原、被告口头协商，被告对原告欲加层的套房承诺“我去批看，批到哪一层楼，就在哪一层上加”，故原告的两套房子的楼层当时没有确定。同时，被告承诺调换给原告的顶楼住房系能办理产权手续并经主管部门审批允许修建的合法建筑，并负责为原告办理产权等相关手续。原、被告双方协商一致后由被告书写好协议，双方于2011年5月2日签定了书面换房协议书，该协议第七条约定若一方违约赔偿违约金10万元。双方签定协议后，原告严格履行了协议，被告却不按国家法律法规办事，将房屋建到了七层。为此双方发生了纠纷，原告被迫阻止被告施工。2012年4月22日原告在受欺骗和胁迫的情况下与被告签订了补充协议书，该协议书确定被告补偿给原告的房屋楼层为后单元第八楼。但该协议违背了法律的强制性规定，系无效协议。被告为谋取暴利将后单元修建到了九层，致使原告欲加到十层时不能得到相关部门同意。同时，被告悄悄将塔吊撤走，致使原告为加层准备的原材料无法吊装，造成严重损失。被告不按约定如期交房致使原告无法获取该房屋的预期租金。综上所述，原、被告签订的《换房协议书》系互易合同，系双方真实意思表示，应受法律保护。现被告违约并违背国家法律的强制性规定，致使原告的利益受损，故起诉来院，请求判决如下：1、判令被告依《换房协议书》的约定将其出资修建的达川区XX镇友谊街的后单元房屋第5层和第6层交付给原告所有；2、判令被告安装该两套住房的水、电、气等设施并办理房屋产权手续；3、判令被告支付违约金10万元；4、判令被告赔偿原告为加层产生的原材料损失24240.62元；5、案件受理费由被告承担。

为证明其主张，原告向本院提供了如下证据：

1、原告的常住人口登记表，证实原告的身份；

2、换房协议书及差价款收据、补充协议书复印件，证实原、被告自愿达成协议并对双方的换房情况、违约责任、加层情况等进行了约定；

3、达县“两违”整治建设项目规划核实意见及房屋平面图，证实被告新建的房屋仅1-5层能办理房屋产权，其余6-8层系“两违”建筑；

4、关于赵XX应赔偿潘XX经济损失的清单及原材料销货清单、收据、收条、证明等复印件，证实被告未按约定履行合同给原告造成经济损失24240.62元并应承担违约金10万元的情况；

5、房屋买卖协议书及收据各两份，证实原告调换的房屋和三角形地块系原告从周XX处购买所得，原告享有该房屋和土地的处分权的情况；

6、委托代理人调查证人周XX、罗XX、周X的调查笔录，证实周XX从原达县XX酒厂购买的地下室和三角形地块后与原告达成买卖协议，原告购买后一直使用，XX酒厂未提出异议，原告享有房屋及空地块的所有权的情况；

7、房屋买卖合同、协议书复印件，证实周XX购买了XX酒厂地下室1-15间和三角形地块的事实；

8、房屋照片，证实被告将后单元楼房修建到9层的事实。

被告对原告提供的证据综合质证认为：三角形地块系原XX酒厂的，原、被告签订的《换房协议书》系原告迫使被告签订。房屋系“两违”建筑不是本案应处理的问题。原告提供的证据不能证实三角形地块是原告所有。被告已通过购买取得该三角形地块。

被告赵XX辩称，原、被告签订的《换房协议书》和《补充协议书》均是无效协议，因该两份协议的签订均系原告迫使被告签订，原告诉称中已认可其阻止施工可以证实。同时，三角形地块系原XX酒厂的，原告在虚构事实。补充协议违背了法律的强制性规定，自始无效。

为证明其主张，被告向本院提供了如下证据：

1、李XX出具给被告的购房款收条，证实被告通过购买取得房屋的所有权；

2、被告与XX酒厂签订的协议书原件，证实该三角形空地块系XX酒厂的，被告与XX酒厂签订协议后，支付了3000元钱购买取得；

3、达县房屋安全鉴定办公室文件，证实被告购买李XX房屋是为了安全考虑改建该房屋；

4、国有土地使用权证，证实李XX出售的房屋和该房屋与XX酒厂综合楼之间的三角形空地共计90.45平方米，被告已依法取得；

5、调查笔录三份，证实XX酒厂没有将综合楼地下室出售给任何人，空地酒厂转让给被告的，被告对该空地的处置酒厂没有异议；

6、情况说明、刘XX出具的购房款收条，证实被告在修建房屋和装修房屋期间，原告强占被告已经出售给他人的房屋并阻止施工，给被告造成较大经济损失的情况；

7、调解协议，证实原告强占房屋的事实；

8、房屋改建协议书，证实周XX因欠XX酒厂借款，XX酒厂将车间交由周XX改建为住宿楼以此偿还借款，双方明确综合楼地下室及空地、设施设备属XX酒厂，任何人无权处置的情况；

9、《换房协议书》、《补充协议书》，证实该两份协议书与XX酒厂的《房屋改建协议书》和酒厂与被告签订的空地转让协议相违背，该两份协议书无效的情况；

10、国有土地使用权证，证实该三角形空地块系XX酒厂所有的情况。

原告对被告提供的第1、3、7、10组证据的真实性无异议，对第2组证据认为不真实，对第4组证据认为土地使用权证上不包含该三角形空地，对第5组证据认为不真实，对第6组证据认为与本案无关，对第8组证据认为证实了房屋和地块已由周XX取得；对第9组证据认为该换房协议系被告的真实意思表示，是合法有效的，补充协议只是部分有效。

综合原、被告的质证意见，本院采信如下证据：

对原告的第1、2、3、8组证据和被告1、2、3、4、7、8、9、10的证据的真实性均予以认可；对原告提供的第4、5组证据，因系复印件无法核实真实性，本院不予采信；对原告提供的第6组证据因证人未出庭作证，本院不予采信；对原告提供的第7组证据因与本案无关，本院不予采信。对被告提供的第5组证据，因部分证人未出庭作证，对未出庭作证的证人证言，本院不予采信；对第6组证据与本案无关，本院不予采信。

经审理查明，被告赵XX于2011年2月26日出资28万元购买了以李XX名义登记的位于达县XX镇友谊街的房产，又于2011年3月11日与达县XX镇乡镇企业服务中心达成《边角空地转让协议书》，2011年12月6日被告赵XX取得了位于达县XX镇友谊街1／3／151号地块的国有土地使用权。2011年5月2日原、被告达成《换房协议书》，约定：乙方（原告）将位于达川区（原达县）XX镇友谊街酒厂集资改建楼地下室3间外搭有一三角形空地与甲方（被告）调换新建的（原兰景明旧房）后单元住房顶楼一套，双方同时约定在吊装撤出前被告帮助原告吊齐顶楼需要的砖材料，原告补差价10万元给被告，甲方尽力办理手续，平层手续一致。若一方违约赔偿违约金10万元。2012年4月22日原、被告签订《补充协议书》，约定双方调换的住房位置位于以公路门市为基准的第八楼套房，另被告负责为原告的顶楼加层，其原材料和人工工资由原告负责。双方原约定的价差款10万元不再给付。2012年8月28日达县住房与城乡规划建设局制定的《达县“两违”整治建设项目规划核实意见》中确定被告赵XX在达县石梯友谊街的自建房系一般违规建设。2013年12月17日原、被告因对换房楼层发生纠纷，经达州市公安局达川区分局XX派出所调解未果，原告遂提起诉讼，要求判令：1、被告依《换房协议书》的约定将其出资修建的达川区XX镇友谊街的后单元房屋第5层和第6层交付给原告所有；2、被告安装该两套住房的水、电、气等设施并办理房屋产权手续；3、被告支付违约金10万元；4、被告赔偿原告为加层产生的原材料损失24240.62元；5、案件受理费由被告承担。

本院认为，被告赵XX修建的位于达县XX镇友谊街的房屋已被达县住房与城乡规划建设局确定为一般违规建设，原告在本案中的主要诉讼请求是要求被告将该房屋中的第5层、6层予以交付并办理房屋产权手续，因原告诉讼请求所涉的标的物尚不具备合法性，故对原告在本案中的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十五条（三）项、第五十八条（五）项之规定，判决如下：

驳回原告潘XX的诉讼请求。

案件受理费1393元，由原告潘XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。

审判员　　刘X

书记员　　李X