上诉人（原审被告）:昆山XX公司，住所地江苏省昆山市。
法定代表人:徐XX。
上诉人（原审被告）:昆山XX公司，住所地江苏省昆山市。
法定代表人:曾XX。
委托诉讼代理人:张伟国，北京市XX律师，代理上述两上诉人。
委托诉讼代理人:李XX，北京市XX律师，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审原告）:梅XX，女，1957年9月4日出生，汉族，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人:许XX，女，1981年7月7日出生，汉族，住江苏省东台市，系梅XX女儿。
委托诉讼代理人:徐XX，上海XX律师。
被上诉人（原审原告）:许XX，男，1956年12月14日出生，汉族，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人:许XX，女，1981年7月7日出生，汉族，住江苏省东台市，系许XX女儿。
上诉人昆山XX公司（以下简称XX公司）、昆山XX公司（以下简称温XX公司）因与被上诉人梅XX、许XX房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初18230号民事判决，向本院提起上诉。
本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
XX公司、温XX公司上诉请求:二审法院撤销原审判决并依法改判驳回梅XX、许XX的诉讼请求，案件受理费由梅XX、许XX负担。
事实和理由:双方签订的《委托租赁经营协议》是以受托物业可以整体整合出租为XX公司履行协议约定义务的先决条件，在无法整体整合出租的情况下，支付租金的义务即告终止。
一审法院仅以XX公司与梅XX、许XX之间合同未经协议或法定解除仍对双方有约束力为由，在绝大部分业主已经收回自身物业，自主经营，自主收租的情况下，无视XX公司履行合同已经客观不能的事实，仍然要求XX公司继续承担支付义务是错误的。
2017年6月27日，XX公司已向梅XX、许XX发出解除合同通知书，告知合同无法履行系客观不能的事实情况，并通知解除合同，在双方约定的合同解除条件成就的前提下，XX公司享有合同解除权，双方合同自解除通知到达对方时解除。
综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
梅XX、许XX辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
合同解除要有法定原因或约定解除条件，本案所涉的合同中双方对于合同解除条件作出了明确具体的约定，并未涉及本案的情形。
XX公司、温XX公司恶意拖欠租金导致了严重的群体性事件，恶意违约人不应享有解除权。
多数人利益应当通过相关的民主程序以及相关政府部门的确认，其他部分业主与XX公司解除合同的民主程序是非法的。
部分业主领取款项只能说明是对过去拖欠租金的一种支付，不能认为达成了一个新的合同。
梅XX、许XX向一审法院起诉请求:1、判令XX公司、温XX公司立即支付租赁期第八年度第三、四季度的租金20789.5元和租赁期第九年度第一、二、三季度租金35082元，合计55871.5元，2、判令XX公司、温XX公司支付以10395元为基数按照日万分之二标准自2016年6月31日开始计算至付款日的违约金、以10395元为基数按照日万分之二标准自2016年9月31日开始计算至付款日的违约金、以11694元为基数按照日万分之二标准自2017年1月1日开始计算至付款日的违约金、以11694元为基数按照日万分之二标准自2017年4月1日开始计算至付款日的违约金、以11694元为基数按照日万分之二标准自2017年7月1日开始计算至付款日的违约金。
3、判令XX公司、温XX公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实:昆山市玉山镇北门路388号温XX1号楼华XX商铺系梅XX、许XX共同共有。
2008年11月8日，梅XX并作为许XX的代理人（甲方）与XX公司（乙方）签订《委托租赁经营协议》一份，约定:1.昆山市玉山镇北门路388号温XX1号楼华XX商铺建筑面积14.83平方米，购房总价款为395000元，甲方委托乙方出租经营，该商铺可作商业经营用房使用，包括了公共部位的使用权，并不再另行计价，甲方同意承租人可对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工以及其他房屋合并使用的改造；2.甲方与乙方同意，在本协议约定的各委托期限内，乙方出租经营所得租金等收益，XX超出本协议规定的，其余额作为甲方委托乙方的代理报酬费用，XX不足由乙方赔偿补足；3.该房屋委托期为十个年度，自2009年1月1日至2018年12月31日止，其中第一年度为2009年1月1日至2009年12月31日；4.乙方无需支付第一年度至第四年度四个年度委托租赁经营的租金，第五年度至第八年度（2013年1月1日至2016年12月31日）每年租金为41579元，第九年度至第十年度（2017年1月1日至2018年12月31日）每年租金为46776元；租金按季度支付，租赁期第五年开始每季度首日起10天内支付25%年租金，其他租赁期年度以此类推，XX逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二，协议还对其他事项进行了约定。
梅XX、许XX将上述租赁房屋交付XX公司后，由于温XX1号楼华XX需要进行消防改造且XX公司已完成部分消防改造工程并先行垫付部分工程费用，梅XX、许XX与XX公司、温XX公司签订《补充协议书》，就消防改造工程费用及施工期内梅XX、许XX租金损失问题进行了约定:1.本次消防改造工程工期近九个月，期间XX公司无法出租受托经营物业，为此梅XX、许XX同意减免工程期间四个半月的租金15592.13元，XX公司在扣除该减免租金后，自2014年4月起恢复支付梅XX、许XX租金；2.梅XX、许XX应分摊支付的消防工程费用金额为4124.52元，梅XX、许XX同意XX公司在剩余应付19个季度租金中分摊平均扣除；3.XXXX公司在支付期不能支付租金时，应以书面形式通知梅XX、许XX，最多不得超过6个月，由温XX公司提供担保支付所欠租金；4.本补充协议为原《委托租赁经营协议》的补充，原协议是以受托物业符合全体业主整体利益为基础，以可以整体整合出租为XX公司履行协议约定义务的先决条件，梅XX、许XX有配合XX公司，共同维护XX公司受托物业整体利益的义务，共同搞好经营工作，双方酌情协商解决方案。
梅XX、许XX已经向一审法院主张了第七年及第八年第一、二季度租金。
涉案房屋第八年第三、四季度（2016年7月-2016年12月）的租金为20789.5元（41579元/2），第九年第一、二、三季度（2017年1月-2017年9月）的租金为35082元（46776元/4*3），此期间梅XX、许XX应当分摊的消防工程费用为1085.4元（4124.52元/19*5），XX公司拖欠梅XX、许XX第八年第三、四季度及第九年第一、二、三季度的租金54786.1元，遂引起纠纷。
另查明:华XX2层部分业主委托业主李XX于2016年4月30日与XX公司解除《委托租赁经营协议》。
XX公司、温XX公司认为华XX3层及2层已经不能整体整合出租，XX公司已经丧失了继续履行协议约定支付租金义务的先决条件。
一审法院认为:梅XX、许XX与XX公司、温XX公司签订的《委托租赁经营协议》及《补充协议》均合法有效，各方均应恪守。
XX公司理应按照合同约定按时足额支付租金，故XX公司应支付梅XX、许XX拖欠的第八年第三、四季度及第九年第一、二、三季度的租金54786.1元。
XX公司逾期支付租金，应按合同约定支付违约金，合同约定“租金按季度支付，租赁期第五年开始每季度首日起10天内支付25%年租金”以及“乙方XX逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二”，因此，关于第八年的租金对应的违约金应以一个季度租金10177.67元（10394.75-217.08）为基数，分别自2016年7月11日、自2016年10月11日开始计算至实际付款之日，关于第九年的租金对应的违约金应以一个季度租金11476.92元（11694-217.08）为基数，分别自2017年1月11日、自2017年4月11日、自2017年7月11日开始计算至实际付款之日，均按照日万分之二标准计算，梅XX、许XX主张的违约金超出部分不予支持。
同时，《补充协议》约定“XXXX公司在支付期不能支付租金时，应以书面形式通知梅XX、许XX，最多不得超过6个月，由温XX公司提供担保支付所欠租金”，该约定即为XX公司不能履行债务时，由温XX公司承担保证责任，系一般保证，保证担保的范围包括主债权、违约金，现XX公司逾期六个月未支付租金，温XX公司应当对租金及违约金承担一般保证责任。
XX公司、温XX公司辩称“华XX2层已经不能整体整合出租，XX公司已经丧失了继续履行协议约定支付租金义务的先决条件”，根据合同相对性原则，梅XX、许XX并未与XX公司、温XX公司解除合同，XX公司、温XX公司仍应按照合同约定履行义务，XX公司、温XX公司提出上述抗辩意见，但并未向梅XX、许XX主张解除合同，故合同解除前的租金XX公司、温XX公司仍应支付。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款及第二十一条之规定，判决:一、昆山XX公司于本判决生效后十日内支付梅XX、许XX第八年第三、四季度及第九年第一、二、三季度租金54786.1元并支付违约金（按照日万分之二标准，以10177.67元为基数，分别自2016年7月11日、自2016年10月11日开始计算至实际付款之日；以11476.92元为基数分别自2017年1月11日、自2017年4月11日、自2017年7月11日开始计算至实际付款之日）。
二、XX昆山XX公司未能按期履行第一项付款义务的，昆山XX公司对上述付款义务承担保证责任。
（如采用转账方式，请汇入梅XX、许XX指定账户或本院账户，开户行中国XX，户名昆山市人民法院财务结算中心，账号32×××60-06924）案件受理费1196元，减半收取598元，由昆山XX公司、昆山XX公司承担。
二审经审理查明的事实与一审法院一致。
二审另查明，开发商昆山XX公司将温XX、3层分隔成179个商铺出售给众多小业主，商铺之间没有物理隔离。
小业主签订购房合同的同时与XX公司签订《委托租赁经营协议》。
因商场消防改造费用问题，XX公司未按约支付委托经营租金，众多小业主向法院提起诉讼；少部分业主包括本案梅XX、许XX同意减免消防改造工程期间租金并分摊消防改造工程费用后与XX公司、温XX公司签订《补充协议书》，温XX公司作为担保方承诺对XX公司的租金支付义务承担保证责任。
温XX共有四幢相连的房屋，其中最大的一幢5号楼开设了昆山XX。
目前1号楼2层整体开设超市、3层有一个烤肉店和舞蹈中心，3层尚有一部分房屋未出租。
二审中，本院向温XX1号楼3层144号商铺业主黄X进行调查，黄X陈述其自2013年10月开始未按约收到租金，其与其他业主多次维权无果，后提起诉讼。
法院一、二审判决均判令经营方XX公司支付租金，但始终未能执行到款项。
为了维权3层业主建立了维权群，每10户业主成立一个业主小组，由1名业主担当小组组长，9个业主小组的组长成立执行委员会。
小组组长收集该小组业主的意见并汇总执行委员会，由执行委员会对外决策。
经过业主全体的讨论，当时3层大部分业主同意解除与昆山XX经营公司的委托经营合同并收回房屋自行出租。
3层仅有12户业主当时未同意，此后其中3户也同意收回出租，仅有9户未签字授权。
同意的业主当时签订了三份材料，分别是授权执行委员会解除与XX公司委托经营协议的授权书、授权执行委员会与承租人签订房屋租赁合同的授权书以及业主权益执行委员会章程及公约。
3层业主执行委员会于2015年6月与XX公司解除了委托经营协议，此后自行出租房屋。
三个业主组成了财务组，1名业主提供身份证办理银行卡，1名业主保管银行卡，1名业主负责密码，收取的租金打到银行卡后由保管银行卡的业主和负责密码的业主共同至银行柜台办理租金转账，其因为职业是做财务的，故业主推选其为财务组成员。
租金以实际收取的租金为基数按照房价款占比计算，未授权同意的业主的相应租金留存在公账上。
3层目前对外出租给了一家饭店、一家教育机构。
黄X向本院提供了授权执行委员会解除与XX公司委托经营协议的授权书、授权执行委员会与承租人签订房屋租赁合同的授权书以及业主权益执行委员会章程及公约样本。
其中授权执行委员会解除与XX公司委托经营协议的授权书载明的授权范围为仅为授权解除“委托租赁经营协议”，涉及XX公司对业主构成的合同违约，由业主依法自行主张，追讨租金和违约金。
黄X提供的解除委托经营协议的授权书内容与XX公司、温XX公司一审中提供的众多业主签字的委托书内容是一致的。
本院向温XX115号商铺业主杨XX进行调查，杨XX陈述自2014年年中左右未收到租金，多次维权无果的情况下与其他业主一起起诉，经一审法院调解与昆山XX经营公司达成调解协议，但始终未能执行到款项。
后2层业主成立业主群，并于2016年5月商讨将2层商铺收回整体出租给超市。
当时有六十几户业主同意解除委托经营协议并收回商铺自行经营，目前仍有十六户业主未同意。
当时推选其和另外两名业主做会计收取并分配租金，以其身份办理银行卡，另一业主持有银行卡，另一业主持有密码，三人一起才能办理资金发放。
2层商铺收回后整体出租给了超市，收取的租金按购房金额比例进行分配，未签字同意的人的款项也按比例预留在账上。
梅XX是58号商铺业主，没有从公账上领取款项。
杨XX向本院提供了温XX二层商铺（2018.5/15-2018.8/15的租金）表，经本院核对二层未收取租金的业主涉及27户。
一审中，XX公司、温XX公司提供了业主代表李XX与XX公司签订的解除合同协议，其中三层业主解除合同协议签订于2015年6月14日，二层业主解除合同协议签订于2016年4月30日。
解除合同协议内容一致，合同第三条明确约定业主方仍保留追诉XX公司所欠租金和违约金的权利。
以上事实由本院向黄X、杨XX所做的调查笔录、一审中XX公司、温XX公司提供的解除合同协议以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，本案所涉的商铺系由开发商昆山XX公司将温XX、3层分隔成众多无物理隔离的商铺后出售给众多小业主，小业主签订购房合同的同时又与XX公司签订长期的《委托租赁经营协议》，故本案所涉的商铺系典型的产权式商铺。
本案的纠纷较为特殊:首先、本案所涉的产权式商铺仅涉及温XX1号楼的2层、3层，仅占整个温XX的一小部分，对于温XX的整体商业业态影响不大；其次、根据本院调查了解的情况，温XX1号楼3层大多数业主以及2层大多数业主已委托业主代表分别于2015年6月、2016年4月与XX公司签订了《解除合同协议》，解除了与XX公司签订的《委托租赁经营协议》及其他相关协议，上述业主大多并未与XX公司、温XX公司就消防改造问题达成《补充协议书》；最后、梅XX、许XX以承担消防改造费用、减免消防改造期间租金为条件与XX公司、温XX公司签订了《补充协议书》，温XX公司作为担保方对于XX公司结欠的租金承担担保义务，由于温XX公司具有一定的履行能力，梅XX、许XX不同意解除《委托租赁经营协议》以及《补充协议书》。
本案的争议焦点是多数业主与XX公司签订的《解除合同协议》对于梅XX、许XX是否发生法律效力？梅XX、许XX认为其以承担消防改造费用、减免消防改造期间租金为对价签订了《补充协议书》，温XX公司对其承担租金保证责任，其他未签订《补充协议书》的多数业主与XX公司签订的《解除合同协议》对其不产生法律效力。
XX公司、温XX公司则认为多数业主已与XX公司签订《解除合同协议》，该解除协议对少部分未同意的业主具有约束力。
本院综合本案纠纷的具体情况对该问题作如下认定:首先、本案所涉的商铺虽仅涉及温XX、3层，但该商铺仍系无物理隔离的产权式商铺，产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益。
当个人利益与整体利益发生冲突时，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。
其次、根据本院向黄X、杨XX所作的调查可知，2层、3层大多数业主已授权业主代表与XX公司签订了《解除合同协议》。
虽业主维权群体未成立业主委员会，但大多数业主签订了书面的授权委托书，具有法律效力。
梅XX、许XX有关多数业主意愿需通过民主程序和政府部门确定的主张缺乏依据，本院对此不予采信。
2层业主中至多27户业主未授权签订解除协议、3层业主中尚有9户业主未授权签订解除协议，无论是2层、3层作为整体统一计算还是该两层分别计算，授权业主代表签订解除协议的业主的人数以及面积比例均超过了三分之二。
再次、根据XX公司、温XX公司举证的2层房屋的租赁合同以及本院调查的情况，涉案温XX、3层房屋已由业主代表对外出租给案外人，XX公司、温XX公司已失去对2层、3层房屋的占有控制，亦无法产生相应的收益来向未同意解除协议的业主支付租金。
最后、虽梅XX、许XX以消防改造工程费用承担以及租金减免为条件与XX公司、温XX公司签订了《补充协议书》，但《补充协议书》明确约定了《补充协议书》、《委托租赁经营协议书》以受托物业符合全体业主整体利益为基础，以可以整体整合出租为XX公司履行协议约定义务的先决条件，现大多数业主已授权业主代表与XX公司签订《解除合同协议》，XX公司已失去了对涉案房屋的占有控制，《补充协议书》可以继续履行的先决条件已经不成立。
综上，温XX、3层大多数业主已授权业主代表与XX公司签订《解除合同协议》并收回房屋对外整体出租，该《解除合同协议》对未同意签订该《解除合同协议》的少数业主具有约束力。
温XX、3层业主是以楼层为单位成立业主维权群体，并以2层、3层业主代表为合同主体分别与XX公司签订《解除合同协议》。
因2层业主代表系于2016年4月30日与XX公司签订《解除合同协议》，本院据此认定梅XX、许XX与XX公司之间的委托租赁经营关系于2016年4月30日解除。
现梅XX、许XX仍以其与XX公司之间存在委托租赁经营关系为由要求XX公司、温XX公司支付2016年7月1日至2017年9月30日期间的租金并承担相应的逾期付款违约责任，该主张缺乏依据，本院对此不予支持。
2层大多数业主已将2层房屋对外出租，亦产生了相应的收益，梅XX、许XX可依据2层大多数业主同意的分配规则领取相应的收益。
至于梅XX、许XX由此产生的租金损失，因《解除合同协议》中明确约定业主保留追诉XX公司所欠租金、违约金的权利，梅XX、许XX可待损失确定后另行主张违约责任。
综上所述，因二审中出现新证据，XX公司、温XX公司的上诉请求成立，本院对此予以支持。
依照《中华人民共和国物权法》第76条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的XX干规定》第四十六条的规定，判决如下:
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初18230号民事判决；
二、驳回梅XX、许XX的诉讼请求。
一审案件受理费1196元，减半收取598元，由梅XX、许XX负担；二审案件受理费1196元，由梅XX、许XX负担。
本判决为终审判决。
审判长陈X
审判员曾XX
审判员叶刚
二〇一八年十一月五日
书记员姚XX
