上海*地企业管理咨询合伙企业与上海XX公司房屋租赁合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院民事判决书

　　(2018)沪02民终7234号

　　上诉人(原审原告)：上海*地企业管理咨询合伙企业(有限合伙)(有限合伙)，住所地上海市普陀区。

　　执行事务合伙人：上海XX公司。

　　委派代表：喻XX。

　　委托诉讼代理人：黄XX，上海市XX律师。

　　委托诉讼代理人：王XX，上海市XX实习律师。

　　被上诉人(原审被告)：上海XX公司，住所地上海市普陀区。

　　法定代表人：彭*旷，董事长。

　　委托诉讼代理人：崔X。

　　委托诉讼代理人：黎智勇，北京XX律师。

　　上诉人上海*地企业管理咨询合伙企业(有限合伙)(以下简称“*地企业”)因与被上诉人上海XX公司(以下简称“*XX公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初21137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人*地企业上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持*地企业在一审中的诉讼请求。事实和理由：*地企业提供的装修方案具有合理性和可操作性，*XX公司滥用合同权利，不批准通过装修方案，在此情况下，*地企业暂停支付租金具有合理性。*XX公司应当赔偿由此造成的*地企业的损失。被上诉人*XX公司答辩称：*XX公司依照办公用途对*地企业的装修方案进行审图，合理合法。*地企业的装修方案改变了房屋的结构和用途，违反了合同约定，*XX公司有理由拒绝。*地企业逾期支付租金，*XX公司可以依据合同约定解除合同，双方合同已经解除。*地企业向一审法院提起诉讼，要求：1、确认*XX公司解除合同无效，继续履行《绿洲中环商业广场房屋租赁合同》;2、判令*XX公司批准*地企业于2017年6月22日提交给*XX公司的装修方案;3、判令*XX公司批准*地企业于2017年7月3日提交给*XX公司的装修方案;4、判令*地企业不支付2017年7月16日起至与*XX公司的争议解决之日止的租金;5、判令*XX公司同意*地企业对租赁房屋上下水的改造;6、判令*XX公司赔偿*地企业经济损失共计人民币(以下币种均为人民币)529,060元，其中包含租金360,249元、设计费8,000元、物业管理费73,211元、空调费15,600元。一审法院审理认定事实如下：2016年5月3日，*地企业、*XX公司就上海市普陀区金沙XXXXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订《绿洲中环中心商业广场房屋租赁合同》,约定*地企业承租部位仅限于经营服务型办公。涉案房屋月租金为日租金乘以365再乘以租赁建筑面积所得之积除以12个月所得之平均值，自该房屋交付之日起的24个月，日租金为1.8元每平米每天，起始月租金为96,401元，以后各阶段详见租金表。每月每平米建筑面积物业管理费为12.6元，自该房屋交付时计收。租赁保证金为192,802元，物管费押金为44,370元，在本合同签订后5个工作日之内付清。涉案房屋租赁期限自2016年6月1日起至2022年5月31日，其中2016年6月1日起至2016年9月15日为免租期，如因*地企业违约致本合同提前终止的，*XX公司有权要求*地企业按照当期租金价格支付免租期的租金。房屋交付日期为2016年6月1日，计租日为2016年9月16日。*地企业如需在房屋内进行分隔，装修，安装设备或改建，应与*XX公司协商并遵守物业服务管理合同中有关条款，包括但不限于就装修方案和图纸获得*XX公司和物业管理公司及有关政府主管部门(如果适用)的批准和促使并保证承包商缴纳装修保证金。涉及消防系统改建的，应由*XX公司指定的维保单位承建，系统改建的施工费用由*地企业承担。*地企业不应做出任何有损于该商业广场原建筑特别是结构，承重，外观公共部位等的改建，分隔，装修。*地企业的二次装修范围仅限于*地企业所承租的套内范围，凡涉及公共部位及系统工程的，租户均不得擅自改动。本建筑的公共部位指电梯厅、通道地面、通道吊顶，系统工程指消防、空调、强弱电间、吊顶管道、所有检修孔。如*地企业未按照合同约定支付租金，或者未按约向*地企业或者物业公司支付物业管理费或者其他费用的，逾期10日仍未支付的，每逾期一日，*地企业应按欠费总额的千分之五向*XX公司支付违约金，违约金自*地企业应付款之日起算直至*地企业付清全额款项之日为止。若出现未按时或足额支付任何一期租金、物业管理费或其他费用超过14日的，属于严重违约，*XX公司有权单方终止本合同，并提前5日向*地企业发出解约通知，合同终止之日为自*XX公司书面通知到达*地企业之日起的第5日。一审法院另查明，2017年6月，*地企业向*XX公司提交施工方案，*XX公司回复：“……作为办公场所，该租赁区域已经配置足够的公用男、女卫生间，无需增设单独卫浴，且该房屋为框架结构，不适宜在楼板开洞，我司不同意贵司增设单独卫浴的申请，请贵司进行调整。该房屋已经配置中央空调系统且为框架玻璃幕墙结构，无法安置空调室外机，我司不同意贵司增设独立空调系统的申请，请贵司进行调整……”。2017年7月，*地企业再次向*XX公司提交施工方案，*XX公司回复：“……贵司租赁区域内已有公用卫生间，所以我司及物业均不同意贵司拆除现有公用卫生间再另行设置的方案，请贵司对施工方案进行调整。我司将在贵司调整方案后再根据新的施工图纸出具审图意见……”。一审法院再查明，*地企业租金目前支付至2017年7月15日。2017年8月8日，*XX公司向*地企业发送《解除租赁合同函》，告知*地企业因其逾期支付租金超过14日，已构成严重违约，*XX公司多次催讨*地企业仍未支付，*XX公司现要求单方终止合同，合同终止之日为*地企业收到书面通知之日起的第5日，*XX公司没收*地企业支付的租赁保证金192,802元作为违约金之一，并保留追究其他违约责任权利。2017年8月9日，*地企业收到上述通知，并于8月22日向*XX公司发送《公函》，告知*XX公司对于解除合同不予认可，并已向法院提起诉讼，要求确认合同解除无效。一审法院认为，*地企业、*XX公司就涉案房屋签订的《绿洲中环中心商业广场房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。根据合同约定，*地企业如需在房屋内进行分隔，装修，安装设备或改建，应与*XX公司协商并遵守物业服务管理合同中有关条款，包括但不限于就装修方案和图纸获得*XX公司和物业管理公司及有关政府主管部门(如果适用)的批准和促使并保证承包商交纳装修保证金。合同履行中，*地企业要求对租赁范围内原有公共卫生间拆除并新建卫生间，系对公共部位的改建，应征得*XX公司及物业管理公司及有关政府主管部门(如果适用)的批准，且涉及房屋改造可能对其他已入住租户构成影响，在未与*XX公司及相关部门协商一致的情况下，*地企业便停止支付租金显然与合同约定不符。根据合同约定，逾期支付租金超过14日已构成严重违约，*XX公司已据此向*地企业发送《解除租赁合同函》，且*地企业已收到，法院对合同解除的效力予以确认。在合同已经解除的情况下，*地企业要求继续履行合同，不予支持。*地企业其余诉请均以合同继续履行为前提，且合同解除系*地企业违约所致，对*地企业的其余诉请难以支持。判决：对上海*地企业管理咨询合伙企业(有限合伙)(有限合伙)的全部诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方租赁合同的约定，*地企业如需在涉案房屋中装修、安装设备或者改建应当获得*XX公司的批准。因*地企业提交的两次施工方案均涉及卫生间的施工、改造，可能对其他租户产生影响，故*XX公司对装修方案不予批准具有合理性，并非滥用合同权利。而*地企业在装修方案未获批准的情况下，擅自停止支付租金，违反了租赁合同的约定。一审法院判决对*地企业的诉讼请求不予支持，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，*地企业的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,090元，由上诉人上海*地企业管理咨询合伙企业(有限合伙)(有限合伙)负担。本判决为终审判决。

　　审　判　长： 周刘金

　　审　判　员： 王XX

　　审　判　员： 彭XX

　　二O一八年九月十四日

　　书　记　员： 朱XX