房屋买卖合同纠纷获胜诉

　　案情简介

　　简述案情内容…一、原告请求解除原告与被告2014年10月30日签订的《合肥市蜀山区某某家园11栋某某室住房转让协议》;

　　二、原告请求被告向其返还定金5万元;

　　三、原告请求被告向其返还购房款25万元并支付利息;

　　四、原告请求被告赔偿损失80万元;

　　五、原告请求被告赔偿装修损失12.5万元;

　　六、诉讼费、公告费、保全费、评估费等由被告承担。

　　办案经过

　　受本案被告李XX的委托，安徽XX指派袁XX师担任李XX的诉讼代理人。

　　案件结果

　　调解结案。原告向被告继续支付房款70万元,被告协助原告办理房屋过户手续,诉讼费用由原告承担。

　　安徽XX

　　代 理 词

　　(2019)亚律民字第 号

　　审判长、审判员、人民陪审员：

　　受本案被告李XX的委托，安徽XX指派袁XX师担任李XX的诉讼代理人，并参加今天的庭审。代理人发表代理意见为：

　　一、同意解除《合肥市蜀山区某某家园11栋某某室住房转让协议》(以下简称协议)。

　　二、原告只支付购房款的39%，没有履行购买房屋应支付全部房款的主要义务。原告购买房屋的目的是居住，而取得房屋的条件，是履行主要义务支付全部房款。原告在只支付39%房款的情况下，占有房屋居住，应该支付剩余的39万元房款，而原告拒绝继续支付房款，构成预期违约，丧失占有房屋的条件。其继续占有房屋，应向被告缴付房租。解除协议后，已付的房款扣除应付费用退还原告，不应计付利息。即使不付购房款利息，所付购房款只应占有房屋39%的面积，其余房屋面积原告仍应支付租金。

　　三、定金已冲抵房款，不存在退还问题。

　　四、原告只支付少部分购房款，没有履行主要义务，不具备取得房屋权利的条件，对房屋增值部分不享有权利。

　　五、房屋装修折旧费用，抵扣剩余房款所占房屋面积61%(100%-39%)的房租。

　　六、诉讼费、公告费、保全费、评估费等由原告承担。

　　具体分析论证如下：

　　一、原告在起诉状事实部分中论述的与我签订《合肥市蜀山区某某家园11栋某某室住房转让协议》、原告所支付的定金及购房款，我方予以承认。但原告在起诉状中写到经原告多次催要，被告却一直拖延拒绝办理房产过户等手续，不符合事实。

　　在协议规定的3个月左右的时间内，被告一直在积极履行协议内容。被告将房屋钥匙交给原告，原告也于2014年底入住。房产过户手续的繁杂，非当事人所能左右，是不可抗拒的因素。原开发商项目的整体转让、预售许可证过期，以及同新开发公司理论未果，都是办证的实际困难。被告对于购房协议没有任何隐瞒。签订协议时，双方已经预见可能无法办证的情况。因此，双方约定“甲方办理房产过户注册时间约三个月左右(自本协议签字起算)，超过期限协议终止，甲方返还乙方已支付款项”，并未约定支付返还房款利息。

　　原告所提供的信息截图及其女儿的婚姻状况证明，都能证明被告在积极履行合同义务。信息截图显示，2016年4月，被告与原告还在通过短信电子数据形式协商房屋转让事宜。这些证据足以证明被告未拖延办理房产过户手续，而原告只支付39%的购房款，这是不变的事实。

　　2014年底，被告就将房屋实际交付给原告，其买房同时办理了入住。虽然房屋的交付不能产生物权变动的效果，但对于买卖双方仍然具有重大意义。不动产的买卖是从签订买卖合同到支付购房款、交付房屋，直至办理物权变更登记的一个动态过程。因而，在债权与物权之间存在一种中间权利形态，买受人取得房屋的占有即属于这一中间权利形态。
尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有而不同，占有的时间越长、付款越多其权利应越接近于物权。在被告同原告的房屋买卖合同纠纷中，无论是对早前合同的变更还是合同依法解除，被告已履行了作为卖方该尽的主要义务交付房屋，而原告支付的价款不到全部购房款的百分之四十，原告尚未履行作为买受人的主要付款义务。

　　2015年12月和2016年1月，被告先后两次向原告探问房产证办好可否将尾款立即转过来?原告及原告妻子丁X均含混其词。只是强调“你先去办理，办好后再说”。并且丁X对我说：她妈妈在双岗的房子还没有卖出，手上的钱又借给了唐的哥哥暂时拿不回来。对此，在第一次和第二次出庭调解时，原告妻子丁X均未否认。

　　合同法第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。因此，我对原告是否有能力按照协议履约产生担忧，是有事实和法律依据的。

　　鉴于协议的明确规定，本协议实际上因在3个月左右的时间无法全部履行而终止，即合同已解除。

　　二、原告请求法院判令向其支付定金5万元，没有法律根据。定金是履约的担保，根据双方合同约定，该定金已经转化为购房款的一部分。因此，谈不上定金罚则。

　　三、原告提出赔偿其房价差价损失80万元，无事实和法律根据。房屋差价是机会利益损失。原告只支付购房款的39%，没有履行购买房屋应支付全部房款的主要义务，不具备取得房屋的条件。在此情况下，原告要取得所购房屋，应支付剩余的39万元房款，而拒绝继续支付，构成预期违约，丧失占有房屋的条件。超过三个月房屋没有过户，根据协议约定合同已经终止，不影响原告继续购房。此时房价没有上涨，原告可以另外购买房屋，而其不行使购房权利，是其对房价上涨的预见不足，不是被告给其造成的机会损失。因此，被告不应赔偿原告房价差价损失。

　　四、原告请求赔偿房屋装修款12.5万元，无事实和法律根据。原告于2014年11月至今，住在蜀山区华XX某某室。对其装修的房屋，原告已享有了五年半的居住利益，房屋装修的价值已被其充分使用，只余有装修残值。法律规定，合同解除由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失。原告提交的安徽省XX公司统一收据、装修票据、视频等证据真实性存疑，装修费用支出被告不予认可。我方要求原告恢复原状。

　　另外，被告要求2014年11月至2019年6月的房屋租金，以每月2000元计算，共计56个月，合计132000元，用于抵偿应返还的购房款。

　　综上所述，被告认为，双方的协议已于三个月不能办证时而终止，请求人民法院依法判决，驳回原告的不合理诉讼请求，维护被告的合法权益。

　　此致

　　合肥市蜀山区人民法院

　　代理人：袁XX师

　　2019年 7月10 日

　　律师说法

　　原告提出赔偿其房价差价损失80万元，无事实和法律根据。房屋差价是机会利益损失。原告只支付购房款的39%，没有履行购买房屋应支付全部房款的主要义务，不具备取得房屋的条件。在此情况下，原告要取得所购房屋，应支付剩余的39万元房款，而拒绝继续支付，构成预期违约，丧失占有房屋的条件。超过三个月房屋没有过户，根据协议约定合同已经终止，不影响原告继续购房。此时房价没有上涨，原告可以另外购买房屋，而其不行使购房权利，是其对房价上涨的预见不足，不是被告给其造成的机会损失。因此，被告不应赔偿原告房价差价损失。