无预售证买卖房产无效 退还房款并赔偿损失

　　案情简介

　　本委主任指定袁长伦为首席仲裁员。

　　2010年10月11日，申请人与被申请人签订商品房买卖合同，旨在购买被申请人开发的位于某社区第一栋二单元203室的商品房，合同约定总价款为310400元，申请人需首期付款壹拾万元整。被申请人答应在2011年8月26日前，将所购住房交付给申请人使用，否则，申请人有权解除合同，并要求被申请人支付违约金。合同签订后，申请人立即向被申请人支付了十万元的首付款，并经被申请人出具收据予以确认。然而，时至交付之日，被申请人却不能依照合同约定，将商品房交付给申请人使用。请求裁决：1、请求依法解除申请人与被申请人2010年10月11日签订的商品房买卖合同;2、请求被申请人返还申请人购房款100000元，并向申请人支付违约金23883元以及按照每日13.4元计算从2016年7月18日至还清本息之日的逾期付款损失;3、仲裁费用等其它费用由被申请人承担。

　　办案经过

　　商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人(申请人)，买受人(申请人)支付价款的合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人(被申请人)未取得商品房预售许可证明，与买受人(申请人)订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同法规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效;无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力;合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力;合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，申请人与被申请人签订的商品房买卖合同，因被申请人在未取得商品房预售许可证的情况下，向社会销售，违反法律、法规的强制性规定，属无效合同。被申请人作为出卖人对合同无效有过错，应当承担向申请人返还购房款及赔偿损失的民事责任。申请人作为买受人请求解除该商品房买卖合同,
因合同无效，对双方当事人自始没有法律约束力,
不存在解除合同的问题，此请求无法律根据，不予支持。申请人请求被申请人返还已付购房款10万元，其理由充分，应予支持。申请人请求被申请人支付违约金,
因合同无效，无法律根据，不予支持。被申请人作为房地产开发企业, 未取得商品房预售许可证, 而与申请人签订商品房买卖合同, 造成合同无效, 其过错是明显的,
应承担过错责任,赔偿买受人(申请人)相应的损失。至于买受人(申请人)损失数额的确定，根据本案实际情况，可参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年10月11日至本裁决指定付款之日止。被申请人经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案审理活动，视为其放弃举证、质证的权利。

　　案件结果

　　一、申请人马XX与被申请人某房地产开发有限责任公司2010年10月11日签订的商品房买卖合同无效;

　　二、被申请人某房地产开发有限责任公司于本裁决书送达之日起十五日内返还申请人马XX购房款10万元，并赔偿损失,
损失数额按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年10月11日至本裁决指定付款之日止。

　　三、驳回申请人马XX的其他仲裁请求。

　　如果未按本裁决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案仲裁费5171元(申请人已预交)，由被申请人某房地产开发有限责任公司负担;被申请人某房地产开发有限责任公司在支付上述裁决款项时将其应负担的仲裁费一并支付给申请人马XX。

　　律师说法

　　依照《中华人民共和国仲裁法》第四十二条第二款、第五十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十七条、第五十八条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条。